溫州房價跌了！根據我們的調查，近期溫州的二手房價普遍出現了30%～40%的跌幅，甚至出現了對折砍價的極端情況。種種跡象表明，一系列嚴厲的調控措施讓溫州樓市陷入了“冰凍期”，市場的投機泡沫正被有效擠出。

　　普跌三四成 極端打對折

　　溫州樓市急降

　　文/本刊特派記者 甄愛軍(發自溫州)

　　溫州樓市里的泡沫，已被無情地擠出。嚴厲的樓市調控，使得不少溫州炒房客更是損失慘重。在這個曾經靠投機炒作而締造了國內樓市飆漲神話的地方，目前是一片凄風慘雨，二手房大幅降價拋售；新房價格雖然仍處于僵持狀態，但交易量已經大幅萎縮。這一切，都引來了人們更多的關注。

　　樓市冰封

　　一個房價下跌的說法讓我們踏上了溫州這塊充滿傳奇故事的土地。

　　“溫州房價跌了，很多二手房打對折都沒人愿意買�！北究�一位讀者這樣說。這是真的嗎，究竟是怎么回事，市場怎會一下子發生這樣大的變化？于是，編輯部決定成立一個采訪小組，立刻奔赴溫州，進行一番實地調查。

　　市場的確變了！曾經風光無限的溫州樓市，如今已經進入冰封時期。二手房市場成為“重災區”，價格下跌，交易量極度萎縮；新房價格雖然仍處在僵持過程中，但交易量下滑幅度也相當大。

　　各中介公司的房源信息中，大都標上了“急拋”或是“急售”字樣，這種情形與2008年市場極度低迷的上海極為相似。根據21世紀不動產(微博)溫州區域分部提供的相關數據表明，目前二手房掛牌價與2011年4月前后高點期相比，整體出現了30%～40%不等的下降，部分掛牌價更低，接近“腰斬”。

　　二手房成交仍然陷入深度低迷狀態。溫州房產交易中心數據顯示，2012年1月份溫州市主城區(鹿城區)二手房交易量338件，比上月減少159件，下降幅度達32%。其中，商品住房每日成交約10套左右，該水平已是近6年來最差。

　　新房市場狀況也不容樂觀。一些新盤開始打折銷售；開發商還嘗試用送寶馬、保價等方式來吸引購房；另有一些開發商嘗試與二手房中介合作，想借用中介公司自身的資源，以拓寬銷售渠道。

　　新房的銷售狀況也陷入了低迷狀態。據搜房網數據監控中心溫州站統計，2012年1月溫州全市范圍內(瑞安除外)新房共成交342套，5.24萬平方米，環比下降了29.9%。與往年月均20萬平方米的正常水平相比，僅其四分之一，形勢同樣也讓人樂觀不起來。

　　據溫州房管局網數據顯示，截至2月21日發稿，溫州目前可售房源高達24888套，建筑面積達280.2萬平方米。其中公開發售住宅13623套，建筑面積高達179.3萬平方米，為近年來的新高。2012年新增供應量將達到200多萬平方米，而如果再把這個因素也考慮進來，按照當前的去化速度，共需要90多個月的時間。

　　受此影響，溫州新房退房數不斷飆升，購房意愿進一步降低。溫州房管局網數據顯示，截至2月21日，溫州退購(訂)房源重新入網委托銷售的房源數量達到了193套，為近年來新高。

　　前世今生

　　但實際上，溫州樓市曾一度相當輝煌。

　　溫州的房價從默默無聞到最終排在全國前列，成為名副其實的高房價城市之一，不過是最近幾年的事情。

　　觀察溫州樓市的發展歷史，通過房價運行的脈絡，我們不難發現這其實就是一部溫州房價炒作史。在2006年以前，溫州房價走勢還算比較溫和，但從此以后，房價進入狂飆模式。2001年至2005年間，總體房價漲幅有限，不超過兩倍，這與全國其他城市漲幅相當。

　　在2005年底，市區大南門區域出現“萬元盤”， 鴻瑛大廈售價超過10000元/平方米，這成為一個標志性事件。隨后濱江路上樓盤也突破單價萬元大關。2006年底，南大門區域的聯合廣場、花都大廈、國正大廈等部分房型已經超過20000元/平方米大關，包括上徒門、水心等地區的房價，也已經達到13000元/平方米。此時，溫州房價正切換成快速飆漲模式。

　　根據溫州大學房地產研究所提供的市場監測數據表明，在過去的6年時間里，市區新房銷售均價從8045元/平方米，一路上漲至34674元/平方米，上漲了驚人的4.2倍(具體見圖)。即使是在遭遇金融危機的2008年，全國包括北京、上海等在內的大多數城市房價滯漲或者微跌，但溫州卻一枝獨秀，是年均價達到15477元/平方米，漲幅為驚人的58.1%！

　　是不是土地的價格上漲過快，受成本的推動而導致溫州房價瘋漲？數據表明，從2006年到2011年這6年間，樓板平均價增長幅度有限。即使以2010年的13540元/平方米計算，也只有2.5倍；更何況，在過去6年時間里，平均樓板價在大多數時間未超過7600元/平方米。

圖 溫州2006年來市區新房銷售均價和平均樓板價格走勢圖

　　當地居民、常年在外經商的溫州商人以及海外華僑，構成溫州三大樓市正常的剛性需求，這三股力量對推升房價的作用的確不小，但起不到決定性的作用。投機炒作成為一個無法繞開的話題，包括溫州當地從業人員，以及國內知名專家，在分析溫州房價快速上漲原因時，無一例外都談到了投機炒作這個因素。

　　而近幾年里市場供應量偏低，也使得溫州樓市炒作更加容易“操盤”。石海軍表示，近10年來，除了2006年和2010年土地供應在1000畝左右以外，其他年份每年的土地供應均在500畝左右甚至更少。但實際上，自2004年以來，溫州每年的市場需求在270萬平方米左右，供應趕不上需求。在房價預期看漲、購買力旺盛的前提下，供不應求的結果就是導致價格的上漲。

　　泡沫擠出

　　毫無疑問，溫州樓市所面臨的現狀，以及二手房價發生“跳水”的現象，在很大程度上是因為調控擠出房價泡沫成分之后所造成。

　　溫州房價的下跌，始于二手房。自溫州從2011年3月份開始執行“限購令”，出現大量退房現象，溫州樓市開始降溫。隨后，開發商銷售狀況急轉直下，同時導致二手房交易也開始萎縮。兩個月后，樂清一個新開樓盤少見地打折促銷。

　　“限購令”改變了市場預期。而壓垮駱駝的最后一根稻草，真正讓那些在觀望中做出拋售決定的，還是發生在去年9、10月份溫州老板“跑路”事件。原本活躍異常的溫州民間借貸，因為該事件而產生巨大信任危機，并由此而引發了一場巨大的擠兌風波，很多企業主或者投資客手中的資金立刻緊張起來，拋售套現成為最務實的選擇。

　　當地中介人士表示，當時有大量的投資性房產涌向二手房市場，為了盡快出手，賣家紛紛以低于市場價5%～10%的價格掛牌。由于大家競相調低價格，因此在不到3個月的時間里，房價便下跌到了現在的水平。

　　中國社科院金融所研究員尹中立指出，溫州房價泡沫破裂，實屬必然。他表示，在房地產市場持續上漲時間越長，參與者信心就會越大，而信心越大則會導致炒房者的資金杠桿倍數越大，因此通過高利貸融資炒房的方式也會越來越普遍。但一旦房價停止上漲，整個游戲便會戛然而止。

　　溫州如此，其他城市會否跟進？這要結合當地的市場實際情況來具體分析。從目前來看，除了鄂爾多斯之外，還未見有其他城市出現類似情形，因此事態如何進一步發展，還有待觀察。

　　堅持調控

　　溫州樓市的現狀，是調控取得的積極成果。一個曾經投機泛濫、極不規范的市場，一個已經嚴重脫離了實際需求的市場，在調控的作用下，逐漸趨于理性。我們看到，擠出溫州樓市中房價泡沫的無形之手是限購令。在采訪中記者了解到，溫州版限購令要嚴于國家要求，如為了防止炒作，要求新開樓盤一次性全部公開所有房源，避免造成房源緊張的假象。在購房資格的規定方面，國家要求并未涉及到農村的房產，而溫州將這個因素也考慮了進來。炒房客并不分戶籍，城市、農村人都有，因此溫州的做法，非常具有針對性。

　　溫州樓市出現的降價潮是一個信號，它說明調控作用正在逐漸顯現。那么，現在大家最為關心的是，未來的市場究竟會怎么走？最近，包括蕪湖、佛山等城市變相“救市”，一度讓民眾暗自擔憂，難道調控會因為地方政府的“小動作”而有所松動嗎？

　　對此我們認為，炒房的危害是不言而喻的，諸如“抬高勞動力成本，削弱國民經濟整體競爭力”、“進一步加劇社會貧富差距”、“抑制社會有效需求”、“扭曲整個國家的產業結構”、“增加金融風險”等等。因而在這敏感時期，應該堅持調控的大方向不能改變，要堅決繼續抑制樓市中的各種投機行為。在此基礎上，對調控政策進行微調是可行的，但不管如何微調，底線一定要守住。

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