陰雪

　　今時不同往日，充足的資金儲備量使得開發(fā)商們在這一輪調(diào)控面前顯得相對從容一些。

　　“目前，開發(fā)商手中持有的現(xiàn)金應(yīng)該超過1800億元，上市房企中，擁有超過60億元現(xiàn)金流的就有40多家。”昨日，華遠地產(chǎn)董事長任志強在REICO工作室“2010年一季度中國房地產(chǎn)市場報告發(fā)布會”現(xiàn)場表示，如果開發(fā)商縮減投資量，以目前的資金狀況來說，堅持一年沒有問題。

　　開發(fā)商持有資金相對寬松

　　盡管多數(shù)開發(fā)商的資金狀況均較為樂觀，但在反映企業(yè)債務(wù)風險的凈負債權(quán)益比的數(shù)據(jù)上，一些上市房企的表現(xiàn)卻不容樂觀。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前綠城中國(03900.HK)、 富力地產(chǎn)(02777.HK)等公司的凈負債權(quán)益比超過或接近100%，意味著其持有的現(xiàn)金不足以支付其債務(wù)，其股東面臨償付債務(wù)的風險較大。

　　根據(jù)相關(guān)公司的2009年年報披露的數(shù)據(jù)，目前綠城中國的總債務(wù)為249億元，凈負債率為105%；富力地產(chǎn)凈負債與權(quán)益比率為97.6%接近100%的警戒比率。

　　根據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)業(yè)商會旗下的REICO工作室對今年一季度房地產(chǎn)市場的監(jiān)測，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金相對寬松。REICO數(shù)據(jù)庫的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“2010年一季度，本年新增房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增長61.4%，增幅比去年同期增加52%，銀行信貸和銷售回款增幅仍屬較高水平。”

　　“目前房地產(chǎn)上市公司的負債率平均在70%左右，但凈負債率比較低，在50%以下，目前資金狀況是過去七八年以來最好的。”中金公司地產(chǎn)行業(yè)分析員白宏煒證實了這一說法，他表示，目前包括萬科(000002.SZ)、保利(600048.SH)等在內(nèi)的十大開發(fā)商就持有接近2000億元的資金。

　　任志強也表示，目前持有現(xiàn)金超過60億元的房地產(chǎn)上市公司超過40家，“大企業(yè)的現(xiàn)金流在目前階段應(yīng)該說沒有受到任何影響。”

　　《第一財經(jīng)日報》記者查閱萬科公布的2010年第一季度報告，該報告顯示，報告期末該公司持有現(xiàn)金179.2億元。而保利公布的一季報也顯示，一季度末現(xiàn)金余額138.7億元。

　　“上一次宏觀調(diào)控的2008年，也是同樣的情況，挺了8個月之后就基本到了盡頭，很多開發(fā)商幾乎快要垮掉了。”但白宏煒表示，今年開發(fā)商的資金鏈狀況普遍好了很多，“堅持一年是至少的。”

　　任志強分析，開發(fā)商堅持的時間取決于是否繼續(xù)開工。“如果縮減投資量，堅持一年沒有問題；如果繼續(xù)開工繼續(xù)投入，就要看銷售情況而定了。如果銷售情況不好，現(xiàn)金流就會出現(xiàn)問題，但起碼現(xiàn)在來看，半年之內(nèi)絕大部分開發(fā)商不會因現(xiàn)金流導致問題的出現(xiàn)。”任志強強調(diào)，“這和2008年完全不一樣了。”

　　聶梅生的擔憂

　　來自國家統(tǒng)計局和REICO數(shù)據(jù)庫的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，由于樓市交投兩旺，房地產(chǎn)開發(fā)投資的意愿也相當高漲。“2010年第一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長35.1%，增幅比去年同期增加31個百分點，比上季度增加15個百分點。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積出現(xiàn)30%的較大幅度增加；商品房新開工面積增長60.8%，增幅比去年同期增加77%。”

　　今年一季度開始的房地產(chǎn)開發(fā)投資量的增長態(tài)勢，在圖表中表現(xiàn)為幾乎垂直向上的一條曲線。在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生看來，這條線對于未來的房價走勢尤為重要。

　　“4月中旬宏觀調(diào)控以來，據(jù)我所知開發(fā)商的第一反應(yīng)是不繼續(xù)拿地了。”聶梅生認為這并不是好的趨勢，“房價處于停漲的狀態(tài)，交易量開始下降，土地的交易量和交易價格開始下降，后續(xù)如果出現(xiàn)房地產(chǎn)投資下降，新開工量下降，就預(yù)示著一年后的市場供給將下降。”

　　聶梅生表示，房地產(chǎn)開發(fā)投資量和新開工量導致的未來市場供給的下降，就意味著市場供不應(yīng)求的現(xiàn)象將再次出現(xiàn)，而房價的報復性上漲將是市場供不應(yīng)求所帶來的結(jié)果。

　　“如果各個地方政府出臺的政策當中，能夠加上增加土地供給，就會使開發(fā)商出現(xiàn)的一季度的供給加大情況能夠繼續(xù)。”聶梅生認為，只有這樣，未來房價報復性反彈的可能性才會變小。

　　而針對當前的宏觀調(diào)控對于房價的作用，市場人士普遍認為，應(yīng)該讓房價回到去年年底的水平，將今年以來一些城市的部分樓盤出現(xiàn)的泡沫和虛高擠出。

　　“但從目前情況來看，達到這一目標有些難度。”白宏煒表示，目前除了個別城市之外，地方政府的調(diào)控細則普遍難產(chǎn)，“如果都像北京這樣出臺嚴厲的調(diào)控政策，房價會很快降下來。”

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