慈 冰

　　讀《批評萬科——中國房地產發展反思》

　　如果讓萬科選一個最不喜歡的媒體人，估計蔡鴻巖就是首當其沖的那個。之前，當眾多媒體統一聲調對萬科進行贊美和吹捧的時候，老蔡總會發出讓萬科覺得不那么動聽的聲音。更何況，老蔡最近寫了本新書，標題四個大黑字就是——《批評萬科》。

　　即便書的副標題表明，本書的主旨是對“中國房地產發展的反思”，老蔡也從城市化布局、城市規劃、政經體制以及社會人文等角度提出16大反思，求解房地產發展的趨向大計，但不能否認的是，最先觸動讀者神經的依然是“萬科”二字，或者是，老蔡究竟意欲何為？

　　然而，真正讀過這本書的人們才會明白，對“領跑者”萬科近年擴張、異動情況的深入觀察，僅僅是老蔡選取的一塊“切片”，從中透視出的是，房地產10年超高速發展的背景因緣，以及近兩年樓市大起大落的幕后動因。

　　“雖然此書題目為‘批評萬科’，但實則是重在對行業起步、爭搶地王、房價暴漲、地產寡頭、房價回落等房地產行業發展周期中不同階段的深入思考。”前建設部某位已卸任的老同志讀過書稿后稱。

　　解剖萬科

　　不難想象，這樣一本書的出版，定會讓萬科很不高興。據說，中房協本周召開年會，萬科總經理郁亮曾專門詢問房協領導，所邀記者是否包括老蔡？在得到否定的答案之后，郁亮方才安心參會。

　　坊間傳聞不可全信，但從另一個角度說明，對萬科，老蔡這回是真刀真槍的真批評，并非玩一個噱頭來吸引讀者的眼球。可問題是，“學習萬科好榜樣”的口號仍然在人們的腦海中回響，打出“批評萬科”旗號的老蔡，能否從客觀、獨立、嚴謹的角度看待這個中國最大的房地產企業，他的批評又能否經得起時間的檢驗？

　　的確，從房地產開發的專業化、職業化，以及企業治理的規范化程度上講，萬科在中國房地產企業中應該說是達到了最高的水準，可即便是企業達到了這樣的境地，在“企業社會公民”的旗號之下，卻也有汶川地震面前，王石不慎之語在公眾心目中失分的情況；在專業化和服務客戶的金字招牌下，卻也有北京萬科城市花園業主13年拿不到房產證的事實存在。

　　另外，萬科王石的一顰一笑，牽動著房地產行業的神經。2008年年初，王石“拐點論”在中央電視臺傳遞至全國，他號召年輕人三年內不買房，同時，萬科從年初開始在深圳、杭州、南京率先引領降價促銷，繼而北上向北京等城市蔓延降價。中國房地產市場火熱上升十年之后，自此一夜之間進入了冰寒期。

　　“這本書力圖解決的一個問題是，身為開發商的王石，為什么會建議老百姓三年之內不買房？”在房地產領域報道長達15年之久的老蔡想弄明白，王石是商人，商人的本質就是逐利，那么，這樣的話語背后到底包藏有什么樣的目的？王石和萬科真正的企圖到底是什么？

　　事實上，2008年，萬科的先知先覺已經使其在即將到來的行業“洗牌”中，占得了主動權。王石透露，由于萬科的“提前撤退”，使其市場占有率不斷增加，特別是今年在樓市環境不好的情況下，萬科的市場占有率提高了50%。“我們感謝宏觀調控。恰好是因為宏觀調控讓萬科提前進行了準備，到現在我們比較主動。”王石說。

　　然而，萬科又是孤獨的。雖然2008年800億元的銷售目標沒有實現，但率先降價的萬科已經將其他房地產企業遠遠拋在身后，但商業利益得到最大保證的萬科卻沒能獲得同行的尊重。

　　“國人習慣以‘解剖麻雀’的方式來解決問題，《批評萬科》則無疑是解剖大象，這必然更富趣味性。”北京師范大學金融研究中心主任鐘偉在翻閱這本書后做出如上評價。

　　反思行業

　　追溯萬科的商業經歷可以發現，歷史總是驚人的相似。1985年，國家對機電產品進行清理，王石敏銳地覺察到，他所從事的錄像機生意將會遇到一個寒冷的冬天。

　　“必須迅速走貨，不惜虧本，溜得越快損失會越少；資金回籠了做新的生意，將虧的賺回來。”通過一系列的營銷手段，萬科解決了存貨積壓，在錄像機價格大幅下跌之前，資金得以迅速回籠。但在如今，有著同樣語調的“松山湖講話”至今沒得到萬科的承認。

　　一些真正將萬科視為學習榜樣的中小開發企業現如今發現，王石發表正面形象的“高談闊論”，表面上是政府公關，實際上是借著調控的大勢，達到自己企業的目的。有觀點認為，萬科的發展路線很清晰：輿論造勢——拖垮對手——清理市場——大舉并購——形成壟斷。

　　“‘龍頭老大’這個詞通常總會讓人聯想到穩重、領袖、處變不驚。但作為國內房地產行業的領軍企業，萬科身上呈現的卻是典型的‘異類’氣質。正是這種‘非主流’色彩讓萬科有些誘人，又有些唬人。”曾有媒體將萬科形容為：“圈子”外的“老大”。隨著媒體對房地產的專業化了解越來越深入，對萬科一邊倒的贊美和吹捧的報道已經難覓蹤影。在客觀、獨立的視角下，一個完整、真實的萬科正呈現在公眾的面前。

　　“局外人雖不如局內人更了解情況，但卻能更公正地判斷。當一個企業長期以透明的姿態面對公眾時，公眾就不會被一時或個別的事件所誤導，會做出正確的選擇。就像這本書也是一種選擇，選擇了一種不同常規的視角，選擇了不同的描述和不同的評價方式。”華遠集團董事長任志強說。

　　社科院尹中立教授認為，中國的房地產行業完成了從波峰至波谷的切換，市場的各利益主體也從狂熱轉為冷靜，只有在這個時候，各種思想的火花才能夠得以被世人認真咀嚼。

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