地產商誰最有錢途

　　在一波又一波凌厲的政策之后，中國房地產業似乎正在醞釀一場變局。

　　文|本刊記者 王雨佳     出處|《英才》雜志2010年7月刊

　　房產稅不請自來。

　　5月31日，國務院批準了國家發改委制定的《2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》，“逐步推進房產稅改革”被列入了今年的財稅體制改革的目標中。盡管執行細則還沒有出臺，但是，比起2009年“研究開征物業稅”的政策表述，今年的政策又向前邁了一步。

　　實際上，從3月到4月，不斷出臺的房地產政策已經顯示了政府調控的決心。

　　4月17日，緊接著“78家非地產主業央企退出房地產業務”的動作，國務院出臺被稱為“國十條”的通知明確指出：通過嚴控“第二套房貸”、“部分地區暫停發放購買第三套及以上住房貸款”的政策，抑制商品房價格過高、上漲過快。

　　此后不久，北京率先出臺地方政策，打擊炒房行為。而5月底，廣州、深圳等地相繼推出實施細則，主要限制購買多套房的銀行貸款。而截至5月31日，上海的細則仍然在“研究中”。

　　從5月到6月，隨著諸多政策面世，房地產市場成交量應聲而落，A股市場也備受牽連。而且，“中央將繼續實行更嚴厲的地產新政”的傳言甚囂塵上，對樓市未來價格的下跌預期拖累了正常的房地產交易。

　　但是，任何行情中都會有機會。在住宅地產市場“遇冷”的同時，不少地產企業已經有了新動作。有消息稱，萬科、綠地、保利等知名地產企業都開始試圖更大力度地進入商業地產領域，涉及資本高達千億元以上。

　　在一波又一波凌厲的政策之后，中國房地產業似乎正在醞釀一場變局。

　　政策風向標

　　“其實，一系列調控政策的目的并不是要摧毀整個房地產業，進而再摧毀整個中國經濟。”針對近來“房價將大跌”等一系列傳聞，全國工商聯房地產商會會長聶梅生在接受《英才》記者采訪時表示。“此次的政策是嚴厲的，但是文件上只說要控制房價過快上漲，沒說不讓它漲。是媒體放大了字面含義，把意思變成了‘中央不讓房價大跌就誓不甘休’。”

　　實際上，自1998—2008年的10年間，中國的房地產市場經歷了6次大的調控，從收緊到刺激，從刺激再到收緊。

　　“調控已是常態，如果哪家地產企業還對調控大驚小怪，則說明這家企業太不成熟。”聶梅生說，調控的目的只有一個：讓政府的“有形的手”、市場的“無形的手”和老百姓的需求，三方利益達到平衡點，“每一次調控，打擊的都是打亂平衡的人。”

　　那么，此次調控針對誰？從住建部、國土部、銀監會等多個部門的動作來看，打擊對象應該是那些投機性投資群體，其中包括炒房客和擴張性地產企業。

　　國土部內部人士曾對媒體表示，此次，國土部聯合央行出臺的打擊囤地、嚴格規范土地出讓金繳納等多項政策，直接針對那些利用金融杠桿大量囤地、炒高地價的企業。“所以，手里有不少地的企業比較痛苦一點，恒大就是其中之一。多數的上市公司撐到今年底沒有問題，像萬科，手中握有100多億現金，即使市場一直冷下去，它只要減少開發，資金鏈就不會斷。”

　　業內人士表示，“經過十幾年的發展，有一定規模的地產公司都有一整條生態鏈，鏈條上有銀行、地方政府的支持。挺過了2007年那場調控的公司，這一次也不會有問題。”

　　“制度導致土地出讓金和地方政府的財政密不可分。這個制度不改革，調控會帶來更嚴重的問題。所以，歷次調控之后，房價上漲得更兇。”中坤集團董事長黃怒波則從另一個角度向《英才》記者分析了房價的趨勢。

　　SOHO中國董事長潘石屹則再次預言：因為調控，土地和房屋供應量小了，未來2年內，房價會更大幅度上漲。

　　“只要中國GDP每年的增長超過2%，房價就會跟著上漲。在過去的20年中有將近3億人口從農村進入城市，未來20年還將有2億多人要進城，他們一定需要房子住。對于企業來說，相比鋼鐵、汽車等產業，房地產業仍然是最具投資價值的。”搜房網C E O莫天全對《英才》記者分析道。在他看來，中國房地產業還處于規模性擴張階段，在調控之下，地產企業的利潤會受到影響，但大部分企業都會平安無事。

　　至于這些嚴厲的政策何時結束，聶梅生說：“北京市的政策，文件用了好幾個‘暫時’，這就已經說明了問題。什么時候市場回歸平衡，政府就會收回嚴厲的政策。”

　　誰有能力轉型

　　“2010年，住宅地產仍然有前途，但是商業地產、旅游地產的前景會更大。只不過，后兩者不是所有地產公司都能干的。”證大集團董事長戴志康這樣對《英才》記者說。

　　盡管金融危機過后，商業地產市場的復蘇遠比住宅地產緩慢，但最近的市場數據顯示，在今年的一季度，商業地產復蘇明顯加快。聶梅生認為，政府的政策沒有刻意扶持商業地產，商業地產的復蘇主要原因是中國經濟的復蘇。其次，商業地產更多的是和基礎設施建設相關。“4萬億投下去，修了那么多的鐵路、公路、地鐵，沿著它們自然會形成商業圈；一些新興的產業基地形成之后，周邊也需要配套設施。”

　　“在住宅地產的投資遇冷之后，相當一部分的樓市資金轉向商業物業，這也帶動了商業地產的開發。政府應該正視這些投資需求，一味的打壓不是解決辦法。”黃怒波說。

　　如今，商業地產投資熱潮正在慢慢涌動。在2009年底，萬科宣稱要將持有型商業地產比例提高到20%。4個月后，已經有3個大體量的商業地產項目在萬科的運作中。保利近日也露出口風，在未來3-5年間，將持有性商用物業的投資比例逐漸增大到全部投資的30%。而金地今年的土地投入計劃中，有20%的資金會投向商業項目。

　　“商業地產和住宅地產這兩種模式的區別是，前者具備長期的穩定收益，沒有暴利；后者投資時間短，回款快，可以快速膨脹。”莫天全分析。

　　剛剛憑借商業地產的成功成為中國首富的大連萬達董事長王健林認為：“做住宅的是小學生，做商業地產的才是大學生。”事實上，開發商業地產的難度遠遠大于住宅開發。

　　“以我十幾年房地產的經驗，商業地產、旅游地產是人文地產，住宅地產只是工程學。從調控層面來講，商業地產政策環境要比住宅地產好得多，只不過這個產業本身難得多。”戴志康也如此認為。

　　黃怒波表示：“資金是第一個問題，開發商業項目首先要拿出大量的啟動資金，達到一定規模才能拿到銀行貸款；其次，商業區的規劃帶有更多政策色彩，需要企業有相關資源。”

　　“做持有型物業需要大量貸款，中國對持有型物業的貸款條件非常苛刻，開發商那點錢都押在持有型物業上，則沒有能力去做別的開發了。”很明顯，華遠地產董事長任志強也不認為商業地產是隨便誰都可以做的。

　　盡管門檻高，商業地產眼下仍是地產企業趨之若鶩的目標。

　　“從2008年那次蕭條之后，很多開發商已經摸透了政府‘保持平衡’的意圖。他們明白，商業地產是住宅地產風險的對沖。當市場低迷，房子賣不出去的時候，如果企業持有商業地產，其租金可以保證資金鏈安全。即使租不出去，商業物業也比賣不出去的住宅物業更有價值，因為它算企業自有資產，在資產負債表上是正資產，至少還可以抵押。”聶梅生道出了商業地產的第二個作用。

　　“就整個中國房地產行業而言，穩健絕對是一個趨勢。”聶梅生表示，中國大部分房企的運作流程都差不多：貸款、圈地、蓋房、賣房。這種鏈條導致項目入市比較快，很容易拿到很高的金融杠桿，這樣的市場也最容易形成泡沫，從而大起大落。但是，隨著政府對平衡的把握，這種泡沫式的企業會被市場淘汰，懂得對沖風險的企業才能脫穎而出，這就是為什么如今的房地產企業既要擁有商業地產，又要穩固住宅地產、既要有一線城市的項目，又要有二三線城市項目的原因。

　　而戴志康的觀點則相對保守：“從規模上來說，不可能所有企業都轉向商業地產。大家都認為商業地產好，都來轉型，那樣同樣會很慘。如果倉促轉型，企業只會出現兩類極端狀況——要么很成功，要么徹底完蛋。”

　　住宅地產老江湖

　　任志強  不看好商業地產

　　“這一次的調控運用的行政命令，比以往任何一次調控中的行政命令都更嚴厲。”任志強給最近的一系列政策定了性。

　　嚴厲歸嚴厲，其對企業的“傷害”則未見得有多少。任志強表示，盡管調控嚴厲，但有一定規模的地產企業根本不必捂盤惜售，僅需要減緩開發速度，最常見的是將手中原有的10個項目，先操作5個。

　　“拿一塊地，開發期至少3-4年，期間很可能會經歷數次調控。某一個階段沒有超額利潤的情況很正常。我不是不要超額利潤，只不過不是現在，以后會有的。”

　　對于商業地產，任志強并不看好，“的確有很多企業在新政出臺之前拿了商業用地，但是新政之后，情況不一樣了。北京剛剛放出的4塊商業用地都流拍了。目前，地產企業還看不清政策未來的走向，所以不敢輕舉妄動。”作為一家長期從事住宅地產開發的上市公司，華遠并不打算加入這一波“轉型”大軍，大規模進軍商業地產。

　　“我們持有的物業也就四五萬平方米，不會再多了，沒有那么多錢。所謂穩健，與開展多少業務、在多少個城市投資沒多大關系，穩健是財務上的保守，不冒過多風險。華遠就是保守型的，旱天里會準備雨傘。”

　　任志強并不認為“既有一線城市的項目，又有二三線城市項目”的模式適合所有企業。“實際上，在一個市場形成壟斷是效益最高的，進入過多的市場意味著更多的風險。大多數企業之所以要去別的地方，是因為在一個城市形成壟斷太難。”華遠從北京起家，目前僅在全國四個城市開展業務，不過最近，西安、長沙的銷售額已經超過了北京。

　　“錢決定了地產公司的商業模式。在當今的中國，像中糧、華潤、萬達這樣的公司有幾個？不具有普遍意義。”任志強坦言，國際上的優秀企業都是“既有商業地產，又有住宅地產”，但國內大多數企業也很難做到。“如果金融市場更加開放，也許會有更多企業可以做到這一點。”

　　旅游地產先鋒

　　黃怒波投稀缺地塊

　　“商業地產的資金需求模式和上市公司的利益追求，完全矛盾。李嘉誠的長實地產最開始只做住宅，轉型做持有型地產用了將近15年。”黃怒波認為，從人均數字等方面計算，中國商業地產的空間還很大，但“轉型”很艱難。

　　然而，“目前的確有很多資金流入了商業地產，比如，萬達打算在北京通州做一個特色商業街，我們也考慮在大興建一個商業區。最近，雖然北京的商業用地流拍了，但別的城市情況又不同，我前幾天去了大連，不少合適的商業用地已經被拿走了。”

　　1998年中坤就開始運作安徽黃山附近的古村落——宏村的旅游項目。到2000年，宏村成功成為世界文化遺產，門票收入翻了幾倍，但是那時候，旅游地產仍然不是中坤的主業。

　　真正的轉型始自2005年。在那個中國房地產業異常火爆的年代，黃怒波清醒地看出，當所有的地產企業都做住宅地產，住宅地產的風險就會被放大。因此，他當時提出了“從地產突圍”的概念。

　　在過去5年間，土地的增值同樣令黃怒波獲益不少。“喀什的地我堅守了很久，周圍的人都說那里沒前途。現在，‘經濟特區’概念出來之后，土地升值至少30倍。這么多年以來，我的經驗是：開發得太快不一定利潤高。”

　　如今，中坤手中持有70萬平方米的物業，同時擁有旅游景區、住宅開發等業務，“公司的模式比較穩定，商業物業有固定的租金收入，同時，我也可以做住宅。”

　　爛尾樓起家的新貴

　　李貴斌  商業地產需要“養”

　　“這一次，進入商業地產領域的不理性資金并不多。媒體報道說有千億資金，我認為有水分。有些企業的高調，恐怕有炒作嫌疑。但的確，現在是企業進入的好時機。”光耀東方投資公司董事長李貴斌告訴《英才》記者。

　　2009年9月，李貴斌剛剛收購了位于北京西站北廣場的爛尾樓——海天廣場，在此之前，它已經“爛”了十年。短短半年之后，它變身“光耀東方廣場”。目前，招商已經收尾。

　　“我下海收的第一個樓盤——山東聊城新東方廣場，就曾經是一個爛尾樓，11萬平米的綜合項目，有商場有住宅。”在銀行系統任職多年的李貴斌于2003年下海。一出道，他沒有選擇快速掙錢的住宅地產，而是操作了難度更大的商業地產。“我沒少走彎路。最早，我把店鋪設計得比較大，但是當時市場購買力不足，租戶的租金也較高，后來他們都賠錢了，很多人退租。幸好我手里還有住宅業務，有現金流。”第一批租戶的問題解決之后，李貴斌又重新設計店鋪，重新裝修、招商，前后折騰了3年，直到2006年，新東方廣場才漸漸紅火起來。

　　第一個項目就做了3年，李貴斌總結道，“商業地產，最重要的是商業定位和概念，商業做好了，地產才能增值。”

　　“商業項目最初沒有收益，需要‘養’，我就是先用住宅地產的回款去補，而在住宅地產受調控影響的時候，商業項目還有租金。”光耀東方預計，到2010年底，其持有型商業物業面積將達到50萬平方米。

　　對于房地產企業最重視的融資問題，李貴斌并沒有多談。事實上，金融系統出身李貴斌始終與金融圈保持著緊密的關系。早在2007年底，光耀東方不聲不響的獲得藍山資本近9億元的投資。

　　談及未來，李貴斌認為，“理性”是趨勢。“中國的房地產業現在仍處于高速增長期，因此，整個產業都比較浮躁，前幾年，拿高價地的人都掙到錢了。但是，房地產這個行業也不是無限期增長的。現在，在歐美發達國家，房地產業的大規模膨脹時期已經過去了，每年新建的房子并不多。同樣，中國的房地產業也會趨于理性。目前的調控則有助于企業去掉浮躁的思維。”