國資委的初衷是避免央企抬高地價，但從長遠來說，央企退出更有利于其他開發(fā)商，而不是購房者

　　財經(jīng)國家周刊報道 恰似北京這個低溫的春季，78家央企退出地產(chǎn)業(yè)的計劃，甚至連局中人也感到捉摸不定。圍繞是否退出、何謂退出、誰來接盤等核心問題，各方至今未有定論。

　　退出方案提交兩周以來，國資委尚無任何表態(tài)。一位接近國資委的人士透露，在是否退出的問題上，國資委內(nèi)部仍有截然不同的兩種聲音。

　　“一種認為央企不僅不能退出，而且要做得更大；另一種則主張央企完全退出。”上述人士表示，據(jù)他得到的消息，“前一種聲音反而更大一些”。

　　78家中的部分央企并未完全停下腳步。“我們?nèi)杂泻芏嗄玫赜媱潱�現(xiàn)在只是停下來觀察一下，看事態(tài)向哪個方向發(fā)展。”一位央企高管透露。

　　旁觀者亦未放過任何風吹草動。“你要知道它們具體怎么操作，一定給我透露一下。”一位北京地產(chǎn)國企的副總在采訪中再三對記者表示，

　　懸而未決之下，各方力量仍在等待與博弈。    

　　退場之爭

　　國資委在3月18日的強硬表態(tài)，成為78家央企退出地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵節(jié)點。

　　當日，國資委重申，“78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，要加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，15個工作日內(nèi)制定有序退出的方案”。

　　4月12日，78家央企均向國資委提交了退出方案。國資委一位官員對此表示，“在退出問題上，78家央企的態(tài)度都很堅決。”

　　但步調(diào)一致的背后，關(guān)于“是否退出”之爭，同樣在民間演繹。

　　北京金隅嘉業(yè)副總經(jīng)理何弢表示，“央企目前就是高地價的最大推手”。作為北京市直屬國企，金隅的主戰(zhàn)場始終鎖定本土市場，但自2009年以來，北京的多數(shù)核心地塊均為央企所獲。

　　而一位央企高管則將矛頭指向其他類型的企業(yè)：“就北京而言，天價樓盤哪一個是央企制造的？我們不追求利潤的最大化，更看重安全性。”

　　“我個人認為，央企是否退出房地產(chǎn)，決定權(quán)應該在央企。”房地產(chǎn)高級經(jīng)濟師章林曉認為，國資委的初衷是避免央企抬高地價，但從長遠來說，央企退出更有利于其他開發(fā)商，而不是購房者。

　　在思源經(jīng)濟研發(fā)中心總監(jiān)龍程看來，78家央企在4月12日提交的方案“只是個表態(tài)”。他認為，在半個月內(nèi)不可能完成計劃。“就是個時間安排，聲明需要多久可以退出，退出哪些。”

　　上述央企高管也表示，國資委此次意在督促央企做好退出時間表，“比如2年內(nèi)，按怎樣的計劃退出？有了時間表，進度便可以控制。”

　　但更多的疑問接踵而至。

　　“何謂退出，如何退出，這兩個問題到現(xiàn)在也沒有明確的指令。”一位央企高管對《財經(jīng)國家周刊》記者表示。

　　“究竟是不能參與項目，還是不允許央企資金進入？如果只是前者，我認為這不是真正的退出。”何弢說。

　　龍程同樣疑惑于“退出”的定義：“企業(yè)的資金可以自由支配，假如央企間接介入地產(chǎn)項目，如何處理也很模糊。”

　　局勢尚不明朗之際，已有央企率先動作。主角亦不陌生，正是“一日三地王”締造者之一的中國兵器裝備集團(下稱兵裝集團)。

　　4月初，以生產(chǎn)運鈔車和防彈車聞名的上市公司迪馬股份(600565.SH)上演“蛇吞象”的資本運作——以非公開收購方式受讓南方東銀集團等關(guān)聯(lián)公司高達43億元地產(chǎn)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)開發(fā)公司。

　　而南方東銀集團正是兵裝集團位于重慶的房地產(chǎn)平臺。

　　根據(jù)迪馬股份公告，其2009年地產(chǎn)業(yè)務收入僅3億元，而此次卻將兵裝集團43億元的地產(chǎn)資產(chǎn)一舉“吃進”。重組完成后，兵裝集團仍通過南方東銀集團曲線控股迪馬股份。

　　有接近兵裝集團的人士表示，“這種曲線投資的方法很聰明，畢竟國資委還沒有對央企的資金流向做出限制。”    

　　誰來接盤

　　“何謂退出”尚無定論之際，如何退出更似一個偽命題。“我們也在向國資委咨詢，但他們也說沒有明確說法，國資委運作的難度很大。”何弢透露。

　　協(xié)議轉(zhuǎn)讓、內(nèi)部劃轉(zhuǎn)和掛牌，被認為是此次交易中最主要的三種途徑。前兩者的參與者無疑是央企，后者則充滿變數(shù)。

　　何弢表示，央企之間，若股權(quán)簡單可以直接劃轉(zhuǎn)，股權(quán)復雜的則先收回再劃轉(zhuǎn)。對于協(xié)議轉(zhuǎn)讓，需要雙方事先協(xié)商，“可以設置很多限制條件來操作”。

　　“接盤者，肯定還是央企優(yōu)先。”龍程認為，如何安置原有職工、維持原有項目的經(jīng)營等，都需要配套措施。“SOHO中國做不了的，中糧就可以。中糧不僅能開發(fā)，還能經(jīng)營，產(chǎn)業(yè)鏈很豐富。而純粹的開發(fā)企業(yè)則很難接盤。”

　　何弢同樣指出，央企之間整合的可能性比較大，操作性也更好。“‘零打碎敲’的那種可以去市場上交易。整體去市場上交易，難免出現(xiàn)很多灰色空間。如果國資委牽頭做內(nèi)部整合，操作起來相對容易一點。”

　　16家主業(yè)為地產(chǎn)的央企對此同樣心知肚明。保利地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)等公司高管均透露，“若央企退出項目符合公司發(fā)展，會考慮接盤。”

　　在北京產(chǎn)權(quán)交易所和上海產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的央企地產(chǎn)項目吸引了多方關(guān)注，但掛牌者寥寥。截至目前，只有中遠集團、中國航天科工集團、中國核工業(yè)集團、中石油集團公司和中石化集團公司等少數(shù)幾家央企現(xiàn)身。

　　“已經(jīng)掛牌的主要是沒做好的地產(chǎn)項目，實質(zhì)性的退出，還沒有轉(zhuǎn)讓的案例。”何弢說。作為潛在的接盤者，北京金隅也一直在關(guān)注北京產(chǎn)權(quán)交易所的掛牌信息，至今一無所獲。

　　盡管業(yè)界認為此時接盤風險不小，但何弢認為這與參與招拍掛并無不同，“只要算著合適，我們就會拿。”  

　　最大受益者

　　易居中國的一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2008年，78家央企所屬三級以上房地產(chǎn)子企業(yè)共227戶，約占央企全部三級以上房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的60%，但銷售收入僅占15%，利潤只占7%。

　　78家央企的退出，對抑制高房價的作用不言而喻。

　　首開仁信副總經(jīng)理李捷對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，高房價的根源在于政府壟斷土地、資本流動性過剩和民間對通脹的預期，“與央企關(guān)系不大。”

　　“如果只是為了針對央企拿地王，那為什么不讓地方國企退場？為什么不對16家地產(chǎn)央企做出限制？”龍程說。此外，諸如中國煙草這樣的地產(chǎn)新軍，其主管部門為國家煙草專賣局，國資委對其并無約束力。

　　龍程分析，此次78家央企退出，表面上看是針對地王，實質(zhì)上依然是沿襲自2006年以來的央企整合。“只不過將工作由幕后移至臺前，不會改變進度，也不影響央企的業(yè)務布局。”

　　兵裝集團的一位高層人士也表示，“國資委這次趁機把央企的業(yè)務整合工作推一推，目的是形成幾個巨無霸的地產(chǎn)公司。”

　　近一周時間內(nèi)，這位高層已接到多家央企高管的電話——“談談嘛，給誰不是給。”

　　中國建筑、保利地產(chǎn)、華潤等地產(chǎn)央企被視作此次整合中的最大受益者。事實上，它們已未雨綢繆。

　　3月30日，中國建筑(601668.SH)發(fā)布公告說，董事會審議通過了變更募集資金投資項目的議案，其中包括增資中海地產(chǎn)。有行業(yè)人士推測，此舉是中國建筑為接盤78家央企退出的部分優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資產(chǎn)而做準備。

　　“這次會催生幾個巨無霸企業(yè)，在資金和土地上形成壟斷。”何弢預測。章林曉亦表示，限定時間退出或轉(zhuǎn)制，短期內(nèi)會形成大量的供應，價格肯定遠低于價值，接盤者往往會得到許多實惠。“肯定會有企業(yè)因為這次央企的退出，而非正常地壯大。”章林曉說。

　　何弢回憶，2005年，在國資委的推動下，央企曾有過一次整合，目的是“做大做強”，而此次整合則是圈定核心業(yè)務，重組為幾個大的公司，出發(fā)點不一樣。

　　易居上海地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認可這一說法，但他表示，央企應在住房保障方面發(fā)揮更大作用。“一部分央企應調(diào)整為主要配合政府建保障房，不能發(fā)揮作用的國企當逐漸淡出。” (魏洪磊)

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