如果做一個(gè)排行榜，將2009 年最受關(guān)注的詞匯，包括新聞、影視劇、企業(yè)、行業(yè)，甚至娛樂，即便將一切與生活相關(guān)的因素一網(wǎng)打盡，“房地產(chǎn)”也絕對(duì)會(huì)壓倒“低碳”、蝸居、蟻?zhàn)濉⒃�哥、《潛伏》，成為TOP1。

　　在2009 年，臭雞蛋爛番茄也好，鮮花掌聲也好，要論誰收獲最多，沒有哪個(gè)行業(yè)敢于站出來跟房地產(chǎn)業(yè)一比高下。

　　這一年，在“北大廣深”四大超級(jí)城市，房地產(chǎn)的價(jià)格與成交量驚人上漲，在小于6 位數(shù)已經(jīng)買不到的房子面前，公眾、專家、政府無不高度緊張。

　　這一切都離不開一個(gè)響徹全國的起點(diǎn)：北京廣渠路15 號(hào)地王，而掀起這驚濤大浪的正是一匹自稱“小公司”的大黑馬——中化方興。

　　這家有著央企背景的程咬金，2009 年一直未能逃離媒體的追打，背負(fù)了三宗大罪：狂拿地王哄抬房價(jià)、身為央企不專正業(yè)、不守規(guī)矩算計(jì)規(guī)劃。

　　地王之狂

　　在很多新聞報(bào)道中，2009 年6 月30 日廣渠路15 號(hào)地塊的拍賣現(xiàn)場(chǎng)極具戲劇色彩。

　　首先是來者明星云集：共有11家企業(yè)加入此次爭(zhēng)搶行列，其中包括SOHO 中國、遠(yuǎn)洋、華遠(yuǎn)、中信、首開、保利、華潤、金融街、萬科、安聯(lián)地產(chǎn)和中化方興。一線大型品牌悉數(shù)到場(chǎng)，此地塊含金量之高可見一斑。而SOHO 中國潘石屹、張欣夫婦聯(lián)袂登場(chǎng)舉牌更顯得志在必得。

　　按照媒體的描述，當(dāng)日，入座時(shí)，潘石屹留意到座位后面坐著一個(gè)生面孔，于是向?qū)Ψ酱蛘泻舨⒃儐柹矸荩瑢?duì)方的回答低調(diào)且簡單：“小公司。”

　　這家異常低調(diào)的“小公司”正是中化方興，也正是它，打碎了潘石屹的拿地夢(mèng)想。在96 輪舉牌中，只要SOHO 中國和保利地產(chǎn)舉牌，它就立刻跟進(jìn)，全場(chǎng)舉牌高達(dá)22 次。

　　在舉出價(jià)格36.7 億后，遠(yuǎn)洋退出競(jìng)拍。SOHO 中國則是在舉出39.5億后退出。競(jìng)拍價(jià)從39.6 億開始進(jìn)入中化方興和保利地產(chǎn)的雙雄爭(zhēng)霸。與保利地產(chǎn)每次報(bào)價(jià)的猶豫截然不同的是，只要保利一舉牌，中化方興便立即舉牌報(bào)價(jià)。當(dāng)中化方興叫價(jià)40 億時(shí)，潘石屹甚至站起來對(duì)這家小公司激動(dòng)地喊了一聲“你牛”！ 一旁觀戰(zhàn)的萬科北京公司總經(jīng)理毛大慶不停地?fù)u頭：“瘋了”。

　　中化方興最終以40.6 億奪得廣渠路15 號(hào)，也同時(shí)摘得了總價(jià)與樓面價(jià)雙料地王的桂冠。

　　除去廉租房面積后，廣渠路15 號(hào)地塊的樓面價(jià)約為15320 元/ 平方米，對(duì)于這個(gè)價(jià)格，潘石屹在走出競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)時(shí)對(duì)著媒體丟了一句“不理性”。事后接受采訪時(shí)，他的評(píng)價(jià)是：“每次以黑馬之勢(shì)高價(jià)競(jìng)地者，不是房地產(chǎn)行業(yè)之外的企業(yè)，就是房地產(chǎn)行業(yè)中名不見經(jīng)傳者。它們?nèi)狈Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)成本和付出估計(jì)不足，對(duì)市場(chǎng)的銷售價(jià)格又過分樂觀。黑馬出現(xiàn)常常是曇花一現(xiàn)的短暫現(xiàn)象。只有專業(yè)理性、有紀(jì)律的公司才能長久生存。”一席話，頗具理性，卻也讓人讀到酸意。

　　而當(dāng)事人中標(biāo)方中化方興代表蓋劍高則表示，這一價(jià)格在公司預(yù)算之內(nèi)。中化方興之狂帶來兩大熱潮，一是北京房價(jià)徹底走出小陽春，進(jìn)入了“刺激2009”；二是出價(jià)40 億、拿地不用算賬的“小公司”引來各方好奇。很快，“央企”一詞在“地王”之后成為2009 房地產(chǎn)行業(yè)熱詞的NO.2。

　　自此，中化方興拉開了央企在各地狂拿地王的序幕。2009 年的土地市場(chǎng)，也由此開始了長達(dá)將近半年的以刷新地王紀(jì)錄為“最終目標(biāo)”的爭(zhēng)奪之戰(zhàn)。“不差錢”、豪擲億金、“神秘”背景，這些2009 地王的典型特色，再加上其首當(dāng)其沖的地位，使幾乎所有媒體都將中化方興視為2009 年的地王標(biāo)桿。

　　2009 年下半年，幾乎凡是評(píng)論房地產(chǎn)行業(yè)的文章中，就可以見到中化方興的身影，這家“小公司”被描繪為央企不專注于主業(yè)的典型和房價(jià)推高的幕后黑手。

　　改規(guī)之亂

　　不知是不甘沉寂還是“樹欲靜而風(fēng)不止”，中化方興將自己在2009 年的風(fēng)頭帶到了2010 年。

　　2009 年12 月30 日，在北京規(guī)劃委的網(wǎng)站上出現(xiàn)了一則調(diào)整規(guī)劃的公示，中化方興申請(qǐng)調(diào)整廣渠路15 號(hào)的控制規(guī)劃，將A4—1 地塊建筑控制高度由60 米調(diào)整為80 米，A4—10 地塊建筑控制高度由80 米調(diào)整為100 米。同時(shí)，在用地面積不變的前提下，將A4—7 體育公園用地與A4—8 住宅混合公建用地的位置進(jìn)行調(diào)整。

　　雖然容積量沒有變，但中化方興有關(guān)項(xiàng)目控規(guī)的一系列操作都指向了產(chǎn)品價(jià)值提升帶來的每平方米建筑面積上的利潤最大化，“建筑密度降低，地面綠地率就會(huì)放大，樓間距也會(huì)放大，整個(gè)小區(qū)的環(huán)境會(huì)更好，未來售價(jià)更高。”一知名房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人認(rèn)為。有業(yè)內(nèi)人士指出，增加層高是想將部分房型設(shè)計(jì)成LOFT。還有人預(yù)計(jì)，公園內(nèi)地塊的住宅和公建挪到另外兩個(gè)地塊，公園內(nèi)地塊就能做別墅類低密度高檔住宅。總之，中化方興的最終目的就是使項(xiàng)目在未來推向市場(chǎng)時(shí)創(chuàng)造出更高的售價(jià)，甚至有媒體預(yù)計(jì)其獲利會(huì)超過150%，多賺20 個(gè)億。

　　此公示甫一出爐，立刻引起了各方強(qiáng)烈質(zhì)疑，“不公平”的呼聲四起。

　　中國房地產(chǎn)研究會(huì)研究部主任胡安東指出，中化方興“目的無外乎兩種，一是利用規(guī)劃調(diào)整規(guī)避國土部門的限期收回政策，二是繼續(xù)等待暴利的再次到來‘沽而待售’。”

　　陽光100 副總裁范小沖認(rèn)為，經(jīng)過公開招拍掛的市場(chǎng)競(jìng)買后，競(jìng)得者尋求政府公關(guān)更改規(guī)劃，這一行為嚴(yán)重違背市場(chǎng)秩序的公平原則，破壞了合約精神，而且變相哄抬了地價(jià)，并導(dǎo)致了不負(fù)責(zé)的地王現(xiàn)象頻現(xiàn)，而且還影響了政府的公信力，甚至滋生腐敗。

　　而一位當(dāng)初參與競(jìng)拍的人士言辭則更加犀利：“公示只是形式上的東西，實(shí)際上是政府對(duì)地王的縱容，很多企業(yè)以后可能都會(huì)效仿，誰都不計(jì)較當(dāng)時(shí)拿地的價(jià)格，寄望后來調(diào)規(guī)。實(shí)際上，可能很多地王拿地前就是這樣策劃的。特別是一些二三線城市，本來地方政府的控制能力就不是特別強(qiáng)。廣渠路15 號(hào)地不是第一個(gè)，也不會(huì)是最后一個(gè)。如果通過了，將是對(duì)市場(chǎng)游戲規(guī)則的傷害。”

　　事實(shí)是，此次并非廣渠路15 號(hào)地的首次改規(guī)。2009 年6 月9 日，在該地塊標(biāo)書已經(jīng)出售，規(guī)劃已經(jīng)寫入標(biāo)書后，還進(jìn)行了一次規(guī)劃調(diào)整，綜合、商業(yè)用途建筑面積比之前增加約3 萬平方米，而住宅面積則縮小了。當(dāng)時(shí)便有開發(fā)商向記者表示，這是為具有商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商開路。而中化方興的業(yè)務(wù)主要為地產(chǎn)酒店領(lǐng)域，是中國高端商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)先企業(yè)。2009 年年初，中化方興如愿以償?shù)玫綋碛袃?yōu)良商業(yè)地產(chǎn)資源的金茂集團(tuán)100% 股權(quán)，其愿景即為打造國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)巨無霸。深厚的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營背景，讓人不得不質(zhì)疑調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模與其拿地的蹊蹺關(guān)系。

　　此次改規(guī)特意強(qiáng)調(diào)“容積率”不變這個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)，而且還設(shè)置30 天的公示期，這被某些媒體解讀為“可能相關(guān)責(zé)任人也在試探輿論對(duì)這個(gè)事情的態(tài)度”。

　　而僅僅試探，就引燃了民眾的激烈爭(zhēng)論。1 月10 日，新浪樂居網(wǎng)友“布佳雷斯塔”在網(wǎng)上發(fā)帖“北京地王改規(guī)劃——完全照搬《蝸居》經(jīng)典情節(jié)，房地產(chǎn)潛規(guī)則再現(xiàn)！”，帖子中粘貼了一段熱播電視劇《蝸居》的片段，隨即引發(fā)網(wǎng)友跟帖議論，關(guān)注網(wǎng)友超過10 萬人。1 月11 日出現(xiàn)在同一論壇的熱帖“征集萬人簽名——萬民書遞送北京市規(guī)劃委抗議中化方興修改2009北京地王的規(guī)劃提高層”亦引發(fā)數(shù)十萬網(wǎng)友關(guān)注，發(fā)帖人稱，將收集網(wǎng)友意見和簽名，提交北京市規(guī)劃委，希望作為北京市規(guī)劃委對(duì)于廣渠路15號(hào)地規(guī)劃更改方案的參考。

　　與網(wǎng)絡(luò)上的如火如荼不同，線下的開發(fā)商們雖然心有不甘，卻少有人正面回應(yīng)，“雖然沒人愿意他們改，但誰也不會(huì)干損人不利己的事情。”更重要的原因是，他們普遍認(rèn)為，中化方興的這一行動(dòng)，實(shí)屬高價(jià)買地?zé)o利可圖的無奈注腳。

　　面對(duì)強(qiáng)大的輿論壓力和中央政府的堅(jiān)決調(diào)控，2010 年1 月14 日、26日北京市規(guī)劃委兩次出面釋疑，內(nèi)容均為“公示并不代表通過”，表示將征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見。而到1 月中旬，尚無異議出現(xiàn)，北京市規(guī)劃委向2009 年6 月參與廣渠路15號(hào)地競(jìng)買的其他開發(fā)商發(fā)送了一份傳真，要求必須對(duì)該地塊調(diào)整規(guī)劃的公示反饋意見。雖然有人士戲稱這是“將皮球踢給了開發(fā)商”，但是敏感的媒體已然嗅到了一些異樣。

　　果然，2 月8 日，北京市規(guī)劃委發(fā)布《關(guān)于朝陽區(qū)廣渠路15 號(hào)地項(xiàng)目公眾參與結(jié)果的通告》：鑒于2009 年6 月30 日參與廣渠路15 號(hào)地國有土地使用權(quán)競(jìng)拍活動(dòng)的12 個(gè)競(jìng)買人中，

　　有3 個(gè)競(jìng)買人對(duì)中化方興公司修改規(guī)劃條件的申請(qǐng)持有異議，市規(guī)劃委認(rèn)為中化方興公司修改規(guī)劃條件的申請(qǐng)沒有得到所有其他競(jìng)買人的同意，因此，決定終止修改廣渠路15 號(hào)地控制性詳細(xì)規(guī)劃的法定程序。

　　中化方興表示尊重規(guī)劃委的最終決定，飽受爭(zhēng)議的改規(guī)事件算是告一段落。但是，已上過國土部黑名單的廣渠路15 號(hào)地何時(shí)開工，至今還沒有定論。

　　對(duì)于中化方興，我們無法給予太多的指責(zé)。它的出現(xiàn)，有著太多不可言傳的因素，即使不是中化方興，在2009 年的大經(jīng)濟(jì)背景下，也會(huì)出現(xiàn)“中鋁方興”、“中煤方興”。

　　在眾多非議中，作為“出頭鳥”的中化方興未能一狂到底，改規(guī)不成功，也算是表明，潛規(guī)則是有的，狂一把是可以的，但潛規(guī)則鏈條是行不通的，一狂到底是要挨槍子的。

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