2009 年中國(guó)樓市先抑后仰，碧桂園業(yè)績(jī)(02007.HK)雖緊跟樓市潮流仍然走高，但已經(jīng)跌出三甲之列，更要命的是，整個(gè)2009年，其品牌聲譽(yù)一直走下坡路。

　　碧桂園曾于2007 年創(chuàng)下內(nèi)地房企在港融資的最高紀(jì)錄：148.49 億港元，股價(jià)也曾一度攀升至14.18 港元，年僅26 歲的楊惠妍因持有其96 億股股份，在2007 年身家超過(guò)160 億美元，一位新的中國(guó)首富就此誕生。

　　然而，僅僅兩年時(shí)間，碧桂園從媒體追逐的地產(chǎn)新秀，變成了備受質(zhì)疑的“品牌新銹”。

　　第一輪質(zhì)疑：模式遇阻

　　2009 年2 月中旬，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未走出2008 年金融危機(jī)帶來(lái)的寒冬，王石的拐點(diǎn)論余音尚在，潘石屹的百日劇變論仍有市場(chǎng)，連馮侖的賣兒賣女論都正充滿余熱。

　　作為2007 年上市時(shí)的土地儲(chǔ)備之王，碧桂園自然成為寒冬中最容易讓人想到的“困難戶”。

　　《時(shí)代周報(bào)》在2009 年2 月率先關(guān)注起碧桂園的存貨。文章稱，截至2008 年12 月31 日， 碧桂園旗下已竣工未銷售總建筑面積138 萬(wàn)平方米；在建中的可銷售總建筑面積1430萬(wàn)平方米。此外，碧桂園還有近3000萬(wàn)平方米建筑面積尚處于施工審批或圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段。結(jié)論是“碧桂園面臨著巨大的高存貨壓力，需要大約3 年時(shí)間才能夠消化掉現(xiàn)有可售面積”。

　　碧桂園隨后發(fā)表聲明，表示集團(tuán)并沒(méi)有所謂的“大量存貨積壓”。造成“大量存貨積壓”表象的原因是竣工日期與合同交付日期不一致，這一現(xiàn)象是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)較為普遍的現(xiàn)象。碧桂園集團(tuán)2008 年現(xiàn)房未售比例與往年對(duì)比相仿，沒(méi)有大幅增加。

　　然而，“大量存貨積壓”之論并非劍指積壓，而是質(zhì)疑碧桂園的發(fā)展模式缺陷。

　　一直以來(lái)，業(yè)內(nèi)將碧桂園快速擴(kuò)張，快速資金回流的方式比喻為“麥當(dāng)勞式”的擴(kuò)張方式，這種發(fā)展模式在公司上市之前一直發(fā)揮著巨大作用。事實(shí)上，2007 年， 碧桂園上市某種程度就是為了改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，通過(guò)直接融資維系其高增長(zhǎng)。

　　于1992 年發(fā)家于廣東順德的碧桂園，依靠在城郊建高檔樓盤起家，擅長(zhǎng)以極其便宜的價(jià)格獲得土地來(lái)控制成本，然后進(jìn)行郊區(qū)衛(wèi)星城開發(fā)。在樓市火熱的2007 年，創(chuàng)新的開發(fā)模式、成熟的開發(fā)能力、驚人的土地儲(chǔ)備與低廉的價(jià)格，使碧桂園成為最被看好的“地主”，比“地王”強(qiáng)的不止一點(diǎn)。

　　然而，2008 年樓市轉(zhuǎn)冷，銷售遇阻，而土地儲(chǔ)備到期將不得不投入開發(fā)，碧桂園的資金需求量迅速大增，地產(chǎn)業(yè)的新模式遭遇了資金緊張的老問(wèn)題。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)年楊國(guó)強(qiáng)開創(chuàng)的獨(dú)特商業(yè)模式，在讓他賺得盆滿缽滿的同時(shí)，也讓他遭受了無(wú)數(shù)的質(zhì)疑。許多投資者看到了這種商業(yè)地產(chǎn)模型的弊端，對(duì)此并不看好。他們認(rèn)為碧桂園商業(yè)模式的建立來(lái)源于碧桂園基于本區(qū)域的發(fā)展。而今后碧桂園將要面對(duì)全國(guó)性擴(kuò)張瓶頸的挑戰(zhàn)。

　　碧桂園此后進(jìn)軍全國(guó)，能否像生產(chǎn)商品一樣將廣東模式復(fù)制到全國(guó)各地，這將是一項(xiàng)重要的挑戰(zhàn)。另外，從家族式企業(yè)管理到系統(tǒng)化、流程化的管理，需要一個(gè)艱難的過(guò)渡。有關(guān)人士分析認(rèn)為，25 歲的楊惠妍能否帶領(lǐng)碧桂園這艘地產(chǎn)巨艦，繼續(xù)其父楊國(guó)強(qiáng)的創(chuàng)富神話，有待觀望。而這些投資者們質(zhì)疑的聲音，也直接造成了楊氏家族在股市上身價(jià)大跌。

　　合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江表示，碧桂園的發(fā)展模式如果不改變，其利潤(rùn)空間始終是不大的。“碧桂園的銷售業(yè)績(jī)比較慘，一來(lái)是與其低價(jià)策略有關(guān)，二來(lái)是與其在三四線城市布局的策略有關(guān)。”

　　整個(gè)2008 年，碧桂園集團(tuán)總收入為157.13 億元，只達(dá)到預(yù)期的50%。不僅如此，公司毛利也下降14.1%至70.26 億元，凈利只有13.78 億元。

　　易居中國(guó)分析師薛建雄表示，經(jīng)歷了一段時(shí)間的快速成長(zhǎng)，目前碧桂園的發(fā)展模式遇到階段性的瓶頸。無(wú)論是管理結(jié)構(gòu)還是競(jìng)爭(zhēng)模式都出現(xiàn)了問(wèn)題，而且在進(jìn)入調(diào)整期時(shí)，剛好又遇上房地產(chǎn)市場(chǎng)的一輪大調(diào)整，因此市場(chǎng)份額流失的問(wèn)題就自然而然地顯現(xiàn)出來(lái)了。

　　有網(wǎng)友認(rèn)為，“碧桂園一味的儲(chǔ)存土地，難道只是想當(dāng)一名稱職的地主么？如果未來(lái)中國(guó)土地政策一旦發(fā)生變化，碧桂園最終只會(huì)自我毀滅。”

　　面對(duì)質(zhì)疑，碧桂園選擇沉默。

　　第二輪質(zhì)疑：首富掉價(jià)

　　繼模式之后，當(dāng)家人成為第二輪焦點(diǎn)。

　　美國(guó)財(cái)經(jīng)雜志《福布斯》(Forbes)于2009 年3 月11 日公布一年一度的全球富豪排行榜，上一屆的內(nèi)地首富、碧桂園大股東楊惠妍由第125 位跌至第296 位，資產(chǎn)縮水至23 億美元，瞬間引起廣泛關(guān)注。

　　此前，憑借持有碧桂園逾半股權(quán)，楊惠妍已連續(xù)兩年問(wèn)鼎《新財(cái)富》“500 富人榜”的中國(guó)首富。然而，碧桂園股價(jià)在2008 年大幅跳水，一度從年初的9 港元跌至最低1.1 港元。截至2008 年12 月31 日，碧桂園股價(jià)也不過(guò)1.9 港元，較其歷史高點(diǎn)14.18 港元大挫86.6%，市值更跌至三百億港元，尚不足萬(wàn)科的一半。而曾幾何時(shí)，其市值最高超過(guò)2000 億港元。 持股59.12% 的楊惠妍，身家也隨之大縮水。

　　按照股價(jià)跳水幅度粗略估計(jì)，2008 年楊惠妍個(gè)人財(cái)富就蒸發(fā)了約684 億港元，輿論界無(wú)不感嘆道，沒(méi)見(jiàn)過(guò)財(cái)富縮水如此之快的首富：平均每天減少2.6 億元，每小時(shí)損失1000萬(wàn)元，成為名符其實(shí)的“首負(fù)”。

　　更雪上加霜的是，楊惠妍身家縮水再次觸發(fā)股價(jià)下跌，形成繼模式遇阻后的惡性循環(huán)。

　　而楊惠妍的麻煩還不止于此。

　　根據(jù)碧桂園與國(guó)際投行美林簽訂的掉期協(xié)議，不管市場(chǎng)股價(jià)如何變動(dòng)，這些掉期股份未來(lái)交易價(jià)都將鎖定在6.85 港元。碧桂園還要向美林支付對(duì)賭協(xié)議中規(guī)定的款項(xiàng)，這進(jìn)一步加大了碧桂園的浮虧，并直接影響到楊惠妍財(cái)富縮水的速度。

　　碧桂園再次選擇低調(diào)處理，但低調(diào)并非所有問(wèn)題的最佳處理方式，品牌漏水就是典型的一例。

　　第三輪質(zhì)疑：品牌漏水

　　2009 年12 月4 日，有媒體曝料稱，長(zhǎng)沙碧桂園威尼斯城項(xiàng)目聯(lián)排別墅滲水、墻壁開裂，因房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題連續(xù)整改，業(yè)主被迫在酒店住了整整三個(gè)月。

　　就在事件雙方還在協(xié)議中的時(shí)候，安徽省巢湖市碧桂園銀屏秀色苑項(xiàng)目又被指“未驗(yàn)收就交房”；而碧桂園在廣州開發(fā)的鳳凰城項(xiàng)目則因交房貸不對(duì)版，成品房同樣板間相差甚遠(yuǎn)，遭到業(yè)主集體投訴；此外，臺(tái)山碧桂園項(xiàng)目也出現(xiàn)了樓體裂縫、漏水和空心墻等質(zhì)量問(wèn)題。

　　如果沒(méi)有“質(zhì)量門”事件，碧桂園當(dāng)時(shí)在港股市場(chǎng)的表現(xiàn)也可謂強(qiáng)勁。12 月2 日，碧桂園公告表示，公司已提前1 個(gè)月完成了全年的銷售目標(biāo)，消息公布的當(dāng)天碧桂園就勁升7.59%，隨后五個(gè)交易日的該股漲幅超過(guò)14%。

　　然而就在碧桂園“報(bào)喜”之后的第二天，媒體就爆出了關(guān)于碧桂園長(zhǎng)沙威尼斯城聯(lián)排別墅因滲水和墻壁開裂的新聞。

　　連續(xù)的“質(zhì)量門”事件不僅讓碧桂園陷入了空前的信任危機(jī)，也讓公司股票大受其傷。2009 年12 月9 日，碧桂園以3.16 港元收盤，每股下跌0.15 港元，跌幅4.53%。股票的大跌也讓碧桂園的大股東——楊惠妍的身家大幅縮水。據(jù)了解，楊惠妍目前的持股量為96.7 億股，以此計(jì)算，楊惠妍的資產(chǎn)一天內(nèi)就縮水了14 億港元。

　　除了財(cái)產(chǎn)上的巨額虧損，碧桂園還忍受著來(lái)自各界的批評(píng)。有媒體認(rèn)為，楊惠妍個(gè)人身價(jià)的快速縮水，顯然是市場(chǎng)天平對(duì)碧桂園“質(zhì)量門”最公正的評(píng)判。

　　面對(duì)不斷升高的質(zhì)疑聲浪，碧桂園終于選擇不再沉默，發(fā)表了一份聲明，稱長(zhǎng)沙碧桂園的質(zhì)量問(wèn)題并不是碧桂園的嫡系建筑“部隊(duì)”所為，而是建筑外包之后的雇傭軍造成的后患。并表示“碧桂園深知品質(zhì)才是開發(fā)商安身立命的根基，我們保證將對(duì)業(yè)主提出的每一個(gè)修改要求都認(rèn)真聽(tīng)取，妥善解決。”

　　碧桂園終于改變了處事方式，但要讓消費(fèi)者重新接受，絕不是像道歉一樣容易，畢竟受傷與療傷所用的時(shí)間是大相徑庭的。

　　碧桂園更大的挑戰(zhàn)在于，其衛(wèi)星城模式在全國(guó)推廣后，大部分地區(qū)都水土不服，而在它的廣東老家，低價(jià)拿地的時(shí)代已經(jīng)一去不返。4000 萬(wàn)平方的土地紅利吃光之后，碧桂園再拿什么與萬(wàn)科、中海、富力、保利、合生、綠城等全國(guó)性對(duì)手同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)？

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