2009，最后一個地王。

　　時代周報記者 紀旭

　　《新約全書》馬太福音稱，讓強者更強，弱者更弱。2009，一個地王輩出的年份，那一個個讓我們咋舌的天價，無異于向世人宣稱，讓寡頭們來得更兇猛些吧。2009年6月30日 視頻：廣州亞運村成全國“新地王” 媒體來源： 第一財經 下午，國企背景的中化方興投資管理有限公司以40.6億元的高價摘得廣渠路15號地塊，刷新了2007年地產市場調整以來北京地王的新紀錄。一個月后，金地集團在上海以30.48億元拿下青浦區趙巷鎮特色居住區10號地塊，創造了上海地王。2009年12月22日，終于輪到廣州了。冬至當日，2009年中國最后一個、卻也是更挑戰世人想象力的地王在廣州誕生了。

　　12月22日，國內最強悍的房地產國企與民企兩大陣營—保利、萬科、中海聯合體與富力、雅居樂、碧桂園聯合體，為爭奪“世紀地王”亞運城項目在廣州展開決戰。

　　自2009年11月11日廣州市宣布整體出讓亞運城項目，即引人注目。該項目總建筑面積高達438萬平方米，相當于2004－2006年廣州市住宅供地總量，起拍價也高達165億元，堪稱“世紀地王”。

　　22日下午，經過短短35分鐘48輪舉牌之后，出讓地價由165億元飆升至255億元而落槌，此一役，民企勝，國企敗，富力聯合體笑到最后，2009年中國土地市場的“國企兇猛”現象在最后一刻被成功阻擊。

　　但面對天價地王，所有人都明白，中國房地產的寡頭時代來到了。

　　拍賣會上大佬云集

　　這場暗戰注定吸引眼球。

　　雖然拍賣會15點正式開始，但14點剛過，廣州市國土局三樓拍賣大廳已經開始升溫。

　　14點46分，富力地產(香港交易所代碼：2777，下稱富力)華南區總經理朱榮斌、雅居樂地產(香港交易所代碼：033883，下稱雅居樂)副總裁梁正堅及碧桂園地產(香港交易所代碼：2007，下稱碧桂園)代表等擠進競買席。此三家公司組成民企聯合體是首次合作，競買號牌是7號。

　　4分鐘后，88號競買人國企聯合體保利地產(上海交易所代碼：600048，下稱保利)、萬科地產(深圳交易所代碼：000002，下稱萬科)和中海地產(香港交易所代碼：0688，下稱中海)代表進場，萬科廣州總經理張海與中海地產廣州總經理劉顯勇并肩坐在競買席的第5排。

　　這三家國企選擇合作出乎業界意料。今年以來，萬科和保利一直在爭國內房地產的“頭把交椅”，此刻卻成了共同“御敵”的戰友，此間意味深長。同時，以中海地產深厚的國企背景，卻甘愿以聯合身份競投也讓業界不解。此前中海地產曾以獨立競買人身份出現在報名名單中，但在交納20億元保證金時退出，僅保留聯合競買身份。業內分析，中海若以“雙重身份”同時參與競投的話，會對聯合體的其余兩個合作伙伴不公，因此最終選擇了放棄獨立競投。

　　以華南區總經理劉裕興為代表的6號競買人中信地產最后一個出場。與兩個以聯合體出現的競爭對手不同，中信地產此次是單刀赴會。

　　此前，已有消息稱，萬科總裁郁亮、執行副總裁張繼文今天會到場督戰，但到最后也不見二人身影。倒是保利總經理宋廣菊以一身黑衣出現，但親自簽名領取號牌后，并沒有坐進競買席。富力地產執行董事呂勁同樣只現身片刻即不見蹤影。

　　而廣州市國土房管局局長謝曉丹、廣州市土地開發中心主任丁強也破天荒地首次到場觀戰。

　　國內地產界七大巨頭齊聚拍賣場，實屬罕見，此拍賣，氣場十足。

　　一個多月以來，關于誰是這場拍賣的最后贏家，業界的討論和猜測一直沒有停止。多數結論認為，保利聯合體將最終勝出。

　　今年1-10月，保利在土地市場上買地的建筑面積達1152萬平方米，合計地價約375億元，甚至超過了同期簽約銷售額368.61億元，成為今年拿地最多的開發商。同時，保利土儲存續比(指土地儲備面積與單期[季度]銷售額的比值，是反映地產公司后續發展潛力大小的重要指標)從2006年的41，2007年的40，2008年的34，下降到2009年上半年的23，表明其在土儲上的狂飆帶有強勁的慣性，但土儲狂飆也使其現金流捉襟見肘，使得其在拿地時不得不邀請合作伙伴。

　　而截至11月底，萬科銷售達到579.2億元，銷售面積623.1萬平方米，分別比去年同期增長26.9%和36.2%，即將逼近600億元的新目標；中海地產則銷售了449.9億港元，銷售面積456.9萬平方米，分別同比增長了79.4%和83.5%。

　　根據拍賣前焦點網的調查，有73%參與調查者認為保利聯合體將拿下此地塊。

　　三方博弈勝負誰定

　　15點04分，出任拍賣師的廣州市房地產交易登記中心副主任李曉娟宣布拍賣開始，當她介紹完項目情況并宣布競價階梯為2億元時，全場一片驚呼，這意味開發商每舉一次牌就要多付出2億元。

　　隨后，拍賣師宣布網上最高競價已經達到了總價180億元，報價者為6號中信地產。這比起拍價躍升14.9億元，創造了土地拍賣史上最大跨度的跳價。這是中信地產在此次拍賣會的唯一亮相，整個拍賣過程只是個看客，再沒有舉過一次牌。

　　15點13分，富力聯合體率先舉牌，出讓價增至182億元，保利聯合體隨即將價格追加至184億元，兩次報價之間時間差不超過1秒。此后也多次出現兩次舉牌間隔時間不超過1秒，這意味著亞運城地價不到1秒即躥升2億元。

　　接著，保利聯合體與富力聯合體兩家相互緊咬，僅僅2分鐘后，就由保利聯合體叫價至200億元。

　　靜默。200億元似乎是個心理門檻，也是拍賣前業界推測的最終出讓價位。全場都在觀望著這一價位能否被打破。

　　“下一個價位202億元，或者你喊出高于202億元也行。”拍賣師在鼓勵舉牌，全場哄笑。

　　仍然是靜默。拍賣師提醒，此次拍賣與常規做法不同，設置了保密底價，即競買人的最高報價達到或高于底價的確認成交，低于底價的不成交。拍賣師解釋，此舉是為了防止競爭不足以及競買人惡意串通壓低報價。半小時后，拍賣結束時，人們才知道原來這個神秘的保密底價是175億元。

　　也許拍賣師的鼓勵和提醒起了作用，富力聯合體舉出202億元，全場鼓掌。坐在第一排的中信有人回頭看了看，笑了。保利聯合體毫不遲疑，隨即舉出204億元，擺出勢在必得的架勢。

　　全場進入第二次靜默。“我們計算了一下，2億元折合樓面是每平方米61元。”拍賣師再次笑著鼓勵道，很有煽動性，等待著再次舉牌。

　　顯然，這場拍地暗戰中的博弈者，絕不僅僅是由地產商組成的兩大聯合體，急于將地賣出好價的政府，也是游戲的一個角色扮演者。

　　據廣州市財政局最新披露的數據顯示，截至11月底，廣州市今年的土地出讓金收益為108.4億元，完成年度計劃95.9億元的113%。而12月份，廣州有一大批土地集中推向市場，僅底價便超過200億元。

　　根據廣州市財政局歷年向市人大的匯報，廣州市近年來的土地出讓金主要用在城市基礎設施建設和大型工程項目的建設上，土地出讓金已經變成城市建設的巨大“引擎”。

　　廣州市國土房管局相關負責人表示，此次出讓所得，也將主要用于亞運項目建設。

　　但這種“土地財政”也受到各界質疑。12月16日，廣州市人大常委會在分組審議今年新增財力項目安排的報告時，一位常委會組成人員稱，新增財力一半來自于房地產，“這些都是在花未來的錢。靠賣地來支付，我擔心這樣下去能維持多久，擊鼓傳花傳到下一步怎么辦？”葉育長委員認為，從近期公布的廣州房價來看，增長速度在全國居前，高地價某種意義上也推高了房價，相關部門要把握好這個分寸。

　　而據中原地產統計，今年前三季度國內主要城市土地出讓金暴增，其中上海已突破600億元，分別超越2007、2008年全年總額；而北京也達571億元，占了全市財政收入的1/3強。

　　不論出發點如何，客觀上，廣州在努力縮小與前兩個城市的差距。

　　惡戰之后民企小勝

　　15點17分，朱榮斌與身邊的雅居樂副總裁梁正堅及碧桂園代表低頭商議了一下，示意工作人員再次舉牌：206億。

　　此時的價位似乎已經超過了雙方的預期，雙方舉牌的速度都明顯放慢，并不時地商議，或者打電話請示。而拍賣師也間或地報出樓面地價。

　　15點22分，在保利聯合體報出236億元之后，在富力地產總裁助理陸毅的要求下，拍賣師將競價階梯降為1億元。富力地產朱榮斌笑稱，調低點大家多玩會兒。“1億元等于30塊錢的樓面價，考慮一下，要不要再加30塊錢？” 拍賣師繼續鼓勵。

　　接下來，保利聯合體舉牌不再像之前那么果斷，而富力聯合體似乎欲望越來越強。

　　15點34分，富力聯合體把總價推到了255億元。而保利聯合體的工作人員則向拍賣師輕輕地搖頭，表示不再舉牌。“255億元，成交！”拍賣師落下了中國土地拍賣史上最重的一槌。

　　由于國家最近出臺的對房地產市場的政策，專業人士大多預計此次賣地總價不會超過200億元。255億元折合樓面地價5822元/平方米，扣除公建配套后，樓面地價達到6286元/平方米，比起價3767元/平方米溢價接近66%，此地塊房價過萬已無懸念。

　　在將火熱的2009年土地市場推向一個新高峰后，亞運城項目精彩謝幕。

　　朱榮斌等人起身接受掌聲，保利聯合體數人則落寞離場。

　　而在此前，三家廣州本土民營房企組成的聯合體并不被業界看好。富力地產華南區總經理朱榮斌在之前接受時代周報記者采訪時也表示，亞運城項目“拿著燙手，但作為廣州市場占有率第一的富力，不報名又說不過去”。言下似有難言之隱。但事后看來，這似乎又像是朱榮斌的“煙幕彈”。

　　此役雖以富力為代表的民企拔得頭籌，但在全國范圍的土地市場競逐中，國企仍是勝多負少。美聯物業市場研究部統計數據顯示，以北京為例，2009年出讓的住宅用地中，國企拿地建筑面積654萬平方米，共計417.3億元，樓面價為每平方米6381元，這一數據相比民企分別高出54.35%、148.56%和61%。顯然，富力聯合體的勝出，不過是“局部性勝利”。

　　地產寡頭時代來臨

　　拍賣會后，富力華南地區總經理朱榮斌代表聯合體向時代周報表示，三家同為本地民營房企，同在香港上市，相似的背景是他們聯手合作的基礎。參與廣州亞運城項目開發，三家公司已經做好了充分的研究準備，認為亞運城政府已經做好了相關的配套，規劃完善，“開發商可以坐享其成”。但對于此項目的開發計劃，朱表示：“怎么吃這個大蛋糕下一步再說。”

　　但有業內人士向時代周報表示自己的擔心，亞運城項目過長的開發周期帶來了較大的運營風險—來自政府打壓房價的政策風險；來自消費者能否接受遠離市區的高價樓盤的市場風險；來自三方長期合作的高溝通成本的不確定性風險；更有長期開發過程中的資金流動性是否可控的運營風險。“這些都將考驗這三家民營企業的運營能力。”

　　拍賣前夜，國家出臺土地出讓金首付需達五成的新政(見本報本版相關報道)，廣州市國土房屋管理局相關負責人在接受記者采訪時稱，本次亞運城項目出讓仍繼續按掛牌公告文件的約定執行。

　　公告顯示，此項目第一期要在本月25日前繳交40%的土地出讓金，按成交價計算就是102億元。這部分款項是支付亞運城已建成的106.65萬平方米物業。第二期要在2010年12月10日之前繳交30%的土地出讓金，剩下的30%土地出讓金將在2011年12月10日之前繳清。

　　作為一則花絮，在拍賣后立刻派發給媒體的事先擬好的宣傳通稿中，廣州市國土局稱“亞運城項目的成交價格是理性的”。或許這意味著，無論拍賣價格多少，成交價格都是“理性的”。

　　此前，市場很多聲音質疑，廣州市為了盡快回籠資金而整體出讓亞運城項目，會造成區域壟斷。國土局相關負責人指出，整體出讓最能夠體現亞運城項目的市場價值。亞運城項目商品住宅供應量為385萬平方米，分6年供應，每年的供應量約60多萬平方米。而廣州十區每年商品住宅的供應規模在800萬平方米左右，亞運城項目供應量占全市供應量的比例僅為8%左右，這樣的占比要形成壟斷話語權可能性不大。

　　就在全國最大地王在廣州誕生的同時，北京樓市業內人士猜測，北京即將上市的CBD核心區地塊—中服地塊有可能突破百億，成為“北京新地王”。

　　12月18日，五部委打擊囤地炒地、開發商拿地首付不低于50%的消息出臺，地產股出現“恐慌性”下挫，整體跌幅超過6%，廣州亞運地王的參戰者萬科、保利等都無一幸免。而自從中央經濟工作會議內容公布以來，市場已經嗅覺到樓市政策走向，地產指數連跌多個交易日。

　　但“拿地首付五成” 也將使小開發商拿地更難，卻給了資本大鱷更多的機會。此次亞運地王中勝出的三家民企，雖然整體實力不敵國企對手，但前11個月的銷售額均超過200億元，資金十分充裕。而此次世紀地王的出世，似乎也在表明，中國房地產的寡頭時代已經到來。

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