圖為位于延吉路旁的一大型樓盤。本報記者 楊寧 攝

　　全球性的金融危機一度讓中國房產(chǎn)市場感受到了透骨的寒意，資金鏈的危局和樓市能否可持續(xù)繁榮的 遠(yuǎn)景成了地產(chǎn)商們在土地市場逡巡的難言之痛。然而，作為山東省樓市晴雨表之一的青島房地產(chǎn)市場 卻似乎并未受到金融危機的侵襲，今年以來，青島不但土地拍賣市場火爆異常，地王頻現(xiàn)，土地出讓成 交總額更是一舉超過104億元，賣地面積等多項土地招拍掛出讓指標(biāo)創(chuàng)下同期“十年之最”……

　　大批土地推向市場，人們期待能對一路飛漲的房價有所平抑。

　　本報記者 姜淑芹 宋珊珊 劉大正

　　對此現(xiàn)象，坊間出現(xiàn)了多種猜測，有人認(rèn)為這是開發(fā)商在借機囤地；也有人期待政府加大土地供應(yīng)后能夠平抑房價，讓更多市民住上新房；還有炒房一族借此推斷青島的房地產(chǎn)市場有很大潛力，具備繼續(xù)炒作的空間。本報駐青島記者對此進(jìn)行了深入采訪，為讀者解析青島土地?zé)豳u的原因和意義。

　　支出百億購地的房產(chǎn)公司們

　　“青島的土地出讓市場 竟然免疫了金融危機的流感病毒”，房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士驚呼。根據(jù)青島市國土局土地儲備中心11月17日提供的數(shù)據(jù)顯示，本年度，青島市土地招拍掛和項目招拍掛共出讓土地4853.89畝，土地出讓成交價超過104億元。

　　據(jù)青島市土地儲備中心曲主任介紹，今年可謂青島土地招拍掛工作最有成效的一年，多項土地招拍掛出讓指標(biāo)創(chuàng)同期“十年之最”：今年組織的土地招拍掛出讓活動次數(shù)最多，共12次；出讓土地宗數(shù)最多，共出讓40宗，較去年同期多出22宗；出讓土地面積最多，共出讓1576.99畝，同比增長49.8%；出讓土地價款最多，成交總價款達(dá)58.05億元，同比增長59.7%，完成舊城和城中村改造項目7個，成交總價款46.1億元，兩項合計土地出讓總成交額超過104億元。

　　據(jù)了解，2009年1月-11月，外來的房產(chǎn)大鱷萬科、萬達(dá)、中海、保利、綠城等大舉進(jìn)駐青島土地市場。趁青島市政府積極推動“兩改”時，拿下了足夠四五年開發(fā)的土地儲備。

　　而以往的本土老牌開發(fā)企業(yè)華通、青啤、海爾、海信今年則表現(xiàn)低調(diào)，沒有在土地出讓中有大表現(xiàn)。相反一些中小民營開發(fā)企業(yè)，卻表現(xiàn)搶眼。7月24日，市北區(qū)寧夏路78號，以8350元/平方米的價格由青島海廈置業(yè)收入囊中，是今年青島四區(qū)的土地最高單價，這也是青島市區(qū)內(nèi)僅剩不多的純住宅黃金地塊。9月17日，青島華泰置業(yè)集團有限公司以3260元/平方米將李滄區(qū)興華路35號拿到手，成為李滄區(qū)地王，以往的價格洼地，開始發(fā)力。10月，位于開發(fā)區(qū)薛魚路南側(cè)、環(huán)島路北側(cè)的地塊創(chuàng)造了13200元/平方米的天價地塊紀(jì)錄，被青島恒海置業(yè)有限公司競得。

　　拍賣市場地王頻現(xiàn)地產(chǎn)大鱷暗度陳倉

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，今年以來不僅土地拍賣次數(shù)增多，拍賣的價格也在節(jié)節(jié)攀升。在今年的12次土地拍賣中，竟然相繼出現(xiàn)了4個“地王”。然而在這些“地王”中，除了上海世茂以外，我們卻鮮見平時在這個領(lǐng)域呼風(fēng)喚雨的萬科、保利等公司的身影，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，萬科、保利等大房產(chǎn)商早已通過拆遷開發(fā)介入了青島土地市場。

　　6月5日，作為青島市重要兩改項目，四方區(qū)雙山保兒片區(qū)順利摘牌，青島萬科房地產(chǎn)有限公司取得該區(qū)域土地的開發(fā)、使用權(quán)。兩個地塊總建筑面積共計60余萬平方米，同時這也是2009年四方區(qū)成功轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)并由開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)的最大片區(qū)。

　　7月23日，中南控股集團以1498元/平方米的樓面地價、20.25億元的土地總價成功競得了李滄區(qū)大棗園、南嶺舊村改造項目。這是今年青島招拍掛的最大房地產(chǎn)開發(fā)項目。

　　9月16日，保利地產(chǎn)與四方區(qū)政府簽訂了合作框架協(xié)議，由保利(青島)實業(yè)有限公司在保利百合花園(總建筑面積22.9萬平方米)的基礎(chǔ)上，將緊鄰保利百合花園西側(cè)的孤山村改造項目拿下。

　　青島今鵬翔投資有限公司CEO 修方舟認(rèn)為，“地王”是正常的市場反應(yīng)，只要有供應(yīng)就會有價格。同時各企業(yè)不同的定位，也決定了市場對某一地塊搶奪的激烈程度。對萬科、保利等一線品牌來說，在青島不會滿足于爭一地之短長，玩的都是大手筆，早已通過與當(dāng)?shù)卣�府合作參與舊城區(qū)、城中村改造的方式將大規(guī)模的土地悄悄納入囊中。

　　青島樓市專家張百忍表示，與操作單純的商業(yè)地塊相比，舊城區(qū)、城中村改造開發(fā)周期比較長，也給了開發(fā)商變相囤地的機會。和記黃埔2006年拿下小港灣改造，至今3年才開始正式啟動，而此處的地價和房價也漲了不止一倍。作為李滄區(qū)東部的首個兩改項目，侯家莊、佛耳崖、麥坡三個村莊改造項目由國內(nèi)知名房企浙江綠城集團接手，這一項目占地270公頃，建筑面積約209萬平方米，也因此成為青島最大房地產(chǎn)開發(fā)項目。這一項目估計要開發(fā)7至8年。

　　土地放量房價咋走專家分析不容樂觀

　　據(jù)青島市國土局國土處楊處長介紹，今年1-11月，青島建設(shè)用地供應(yīng)量達(dá)到3336.59公頃。其中居住用地中，普通商品住房用地供應(yīng)564.97公頃，經(jīng)濟適用房和廉租房用地59.63公頃。據(jù)介紹，新增供應(yīng)的住宅用地都要求配建一定比例的保障房。土地供應(yīng)的充足可以在一定程度上調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的開發(fā)，平抑房價，也保證了保障房項目的建設(shè)。

　　青島樓市分析人士張百忍則認(rèn)為，市區(qū)土地有效供給不足，房價下降幾率很小。他認(rèn)為，在今年成交的100多億元的土地中，舊村改造和城中村改造占了大頭。舊村改造涉及土地太大，而一個區(qū)通常由一家開發(fā)商主導(dǎo)開發(fā)。這樣他們的開發(fā)速度就必然是分批推向市場。市場住宅數(shù)量不會有充足供應(yīng)。而舊城改造地塊，又有太多安置房，所以也不會有太多有效供應(yīng)。市場需求與供應(yīng)之間還是比較緊張。這在李滄區(qū)和黃島的對比中比較明顯。黃島將舊村改造分成18塊地分別出讓，今年就有18個盤集中開盤，市場供應(yīng)就比較充足。而李滄3個村的改造由綠城獨占，要開發(fā)七八年，供應(yīng)量分散，市場需求就不能很好滿足。

　　誠如地產(chǎn)界人士所言，目前青島市區(qū)其他幾處由地產(chǎn)大鱷操作的大宗開發(fā)項目，對周邊房價不但沒有拉低或是平抑，反而抬高了很多。2007年9月5日，中海地產(chǎn)以16.1826億元的總價拿下山東路青大電纜廠地塊，樓面地價達(dá)到每平方米8330元，而當(dāng)時山東路周邊的房價才6000多元每平方米，受中海地塊的拉動，周邊房價很快上漲到8000多元每平方米，現(xiàn)在每平米已經(jīng)突破12000元。萬科在四方大山開發(fā)的金色城品項目現(xiàn)在的房屋均價賣到近9000元每平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊的房價，“難道四方區(qū)的房價也要過萬嗎？”有市民對此表示擔(dān)憂。

　　青島今鵬翔投資有限公司CEO修方舟表示，政府增加土地供應(yīng)量，只會抑制地價，但是房價受開發(fā)商市場行為影響，不會出現(xiàn)大的變動。開發(fā)商現(xiàn)在的銷售模式已經(jīng)很成熟，每年的住宅供應(yīng)量都比較穩(wěn)定，他可以控制自己的開發(fā)進(jìn)度，不會因為地拿多了就推向市場更多的房子，同時地價便宜了，房價不會降，土地溢價收益只會落入開發(fā)商手中，不會讓利給消費者。

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