從2004年北京市開始實行土地招、拍、掛以來，從來沒有一塊土地像中服地塊這樣如此引人矚目，不僅是因為該塊土地作為CBD核心區最后一塊用地的絕佳位置，更是由于圍繞著該地塊的爭奪各大房企展開的明爭暗斗精彩異常。發債、授信、融資、表態、流言等等成為了圍繞著中服地塊爭奪的主旋律。上市后的中服地塊爭奪到底會怎么樣，誰在虛晃一槍制造迷霧，誰又是志在必得韜光養晦，或者又有哪家黑馬央企會殺出將此前呼聲最高的企業斬落，這一切的未知隨著中服地塊上市的臨近變得更加錯綜復雜。

　　謎局一

　　龍虎斗  老潘虛晃一槍？

　　從中服地塊入市的消息一發布，2007年一同上市的遠洋地產和SOHO中國成為了該塊土地競爭呼聲最高的兩家企業，圍繞著兩家企業爆出的傳言也最多。先是自中服地塊上市的消息出來后，兩家企業紛紛明確表示將參與該塊土地的角逐，隨后就展開了一場實力的角逐和私下的暗斗。

　　遠洋地產作為中服地塊的一級開發商，無疑有著近水樓臺先得月的優勢。根據最新的中報顯示，今年上半年遠洋地產協議銷售額為70.02億元，完成年初集團對全年協議銷售額預計目標的88%，期內未入賬協議銷售額總計92.58億元，上半年銷售的遠洋沁山水、遠洋萬和城、遠洋一方三個項目位列北京市上半年地產項目銷售10強，遠洋地產連續7年占據北京市場份額老大。同時，目前該公司手頭上可以支配的資金達到了300億元，從實力上講遠洋有一戰中服地塊的實力。

　　對于中服地塊最為熱衷的無疑要算SOHO中國有限公司董事長潘石屹了，從其公司的定位來看一直關注北京CBD核心區的土地，其開發的建外SOHO、SOHO現代城、光華路SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、SOHO北京公館全在CBD區域內，因此中服地塊的位置肯定是潘石屹最為看重的，也是最為上心的。在不同場合上潘石屹全表示將會積極參加該塊土地的角逐。

　　從實力上來講，潘石屹之前手頭上握有的資金也達到了300億元，但是在購買了上海東海廣場和拍下望京地塊后，其手頭可以動用的資金只有200多億元。單從資金實力上來看，遠洋和潘石屹全有充分的財力拿下該地塊。但是從公司后期發展上來看，遠洋地產的土地儲備總量為1195.4萬平方米，并無土地儲備之憂，而潘石屹卻一直過著“有上頓沒下頓”的生活，土地儲備只有新入賬的望京地塊，項目儲備也只有朝陽門SOHO、上海東海廣場兩個收購項目，因此拿下中服地塊的欲望要強烈得多。

　　此外，從對外發出的消息來看，遠洋地產除了表示將參加拍賣外，并沒有過多的展露意愿，而潘石屹則不然。不管在任何場合下全對中服地塊品頭論足，特別是今年8月初，有媒體報道“潘石屹無緣中服地塊”后，剛剛從國外休假回來的潘石屹就在博客上辟謠。在拿下望京地塊后，潘石屹資金從緊或無緣中服地塊的言論再起。一位不愿透露姓名的業內人士也表示，從廣渠路15號地死磕到39億多元，再到24.5億元拿下東海廣場和40億元拿下望京地塊，潘石屹早知道拿下中服地塊已經不太可能了。

　　除了遠洋地產和潘石屹這兩家浮出水面的競爭對手外，和記黃埔、新鴻基等企業也是強有力的參與者，除了財大氣粗外這些企業的背景也是強有力的砝碼。同時，在上半年突起的央企，中化方興、中國電子等企業也不容小視，可見現在要說誰的勝算大還為之尚早。

　　謎局二

　　地價難破百億元大關？

　　同企業積極角逐一樣引人關心的是，中服地塊最后的成交價格。有報道稱，中服地塊將創造北京市土地出讓的起始價、總價、單價最高紀錄。

　　目前北京市土地總價最高的為廣渠路15號地40.6億元，全國最高的為長沙新城三角洲地王92億元，可見中服地塊的單價只要達到廣渠路15號地的單價水平，就可以輕松的位居北京市的總價地王了。但是，能否打破92億元成為中國的總價地王還要看看周邊項目的售價。

　　中服地塊規劃性質為商業金融用地，而目前距該項目最近的銀泰中心出售部分的房價為8萬元/平方米左右，而租賃部分的寫字樓價格在8元/天/平方米左右，而國貿三期的寫字樓價格在10元/天/平方米左右。仲量聯行研究部覃曉梅向記者表示，該塊土地建成預計會在3-5年后，預計實際租金水平將達到12元/天/平方米，按照投資回報率折算后，售價應該是5萬元/平方米，甲級寫字樓的建安成本和設備成本應該在1.4萬元/平方米左右，再加上開發商的利潤，因此預計土地樓面價格不會超過3萬元/平方米，總價不會突破100億元大關。   

　　但是覃曉梅表示，目前土地市場比住宅市場表現得更加瘋狂，至于該塊土地能否突破百億元還是個未知數。

　　謎局三

　　中服地塊瘦身上市？

　　中服地塊的關注度如此之高，對于北京市土地市場來說是福是禍還是個未知數。就北京市國土局而言，高價賣地就意味著財政收入，肯定是好事，但是輿論的壓力肯定會接踵而至。此前關于地價是否是推高房價元兇的爭論，就使得輿論的矛頭指向了國土部門。回想2007年全國不斷出現的天價地王后，北京市國土局一方面是改變土地的出讓方式，多用招標的方式，避免地價因為拍賣和掛牌導致地價太高。另一方面就是將大塊土地切割成小塊出售，避免總價過高。

　　無疑，目前土地市場的形勢跟2007年有些相像，廣渠路15號地、10號地、奧運地塊等已經超過了當年的那些地王。因此，中服地塊采取招標或者分塊出售的幾率將會變大。

　　近日有媒體報道稱，該地塊將建成北京市的第三高樓，高度將達到264米，容積率將達到8，超過此前公布的6.71。如果那樣，整個建筑面積將達到39萬平方米，顯然國土局不愿意在這樣的非常時期把建筑面積再次調高。

　　而此前華遠地產董事長任志強也表示過，“我們建議政府將中服地塊切塊，如果不切塊的話，這個巨無霸要占用的現金將是巨大的，沒有幾家開發商有勇氣去招標”。商報記者 賴大臣

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