萬達(dá)的謀劃與調(diào)整： 組建城市公司運(yùn)營區(qū)域項(xiàng)目 文化集團(tuán)“一拆三”

　　本報(bào)記者 張敏 北京報(bào)道

　　導(dǎo)讀

　　萬達(dá)的內(nèi)部調(diào)整已展開，最重要的變化有三：一是、萬達(dá)在多個(gè)相鄰項(xiàng)目的基礎(chǔ)上組建城市公司，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)的開發(fā)運(yùn)營；二是、萬達(dá)文化旗下新設(shè)文旅、影視、體育三個(gè)集團(tuán)公司，業(yè)務(wù)條線更加清晰；三是、成立大健康集團(tuán)（與商業(yè)、文化、網(wǎng)絡(luò)、金融集團(tuán)同等級別），布局醫(yī)療健康領(lǐng)域。

　　“運(yùn)營部門沒什么變化，銷售部門已經(jīng)做了調(diào)整，有一部分同事離開了。”近日，合肥萬達(dá)城的一名工作人員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

　　7月19日，萬達(dá)、融創(chuàng)、富力三方完成一份“世紀(jì)交易”。萬達(dá)將旗下13個(gè)文旅項(xiàng)目91%的股權(quán)售予融創(chuàng)，作價(jià)438.44億元；同時(shí)將77家城市酒店的全部股權(quán)售予富力，價(jià)格為199.06億元。其中，文旅項(xiàng)目的運(yùn)營仍然由萬達(dá)來主導(dǎo)。

　　協(xié)議簽署后，交接工作迅速展開。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，截至目前，萬達(dá)和融創(chuàng)已經(jīng)完成四個(gè)文旅項(xiàng)目的交接，合肥萬達(dá)城就是其中之一。

　　這是萬達(dá)商業(yè)的第四代產(chǎn)品，體量大、業(yè)態(tài)豐富，但同樣面臨投資規(guī)模大、開發(fā)周期長等難題，與萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林倡導(dǎo)的“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略并不相符。加之上市的考量，出售重資產(chǎn)似乎顯得順理成章。

　　完成這筆交易后，萬達(dá)的內(nèi)部調(diào)整也已展開。最重要的變化有三：一是、萬達(dá)在多個(gè)相鄰項(xiàng)目的基礎(chǔ)上組建城市公司，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)的開發(fā)運(yùn)營；二是、萬達(dá)文化旗下新設(shè)文旅、影視、體育三個(gè)集團(tuán)公司，業(yè)務(wù)條線更加清晰；三是、成立大健康集團(tuán)（與商業(yè)、文化、網(wǎng)絡(luò)、金融集團(tuán)同等級別），布局醫(yī)療健康領(lǐng)域。

　　這些調(diào)整傳遞出的信號十分清晰。第一項(xiàng)調(diào)整為商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)運(yùn)營搭建管理架構(gòu)，后兩項(xiàng)則是為多元化布局做更充分的準(zhǔn)備。

　　從規(guī)模上看，萬達(dá)已是世界最大的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商，其轉(zhuǎn)型也被稱為“大象轉(zhuǎn)身”。業(yè)內(nèi)人士指出，萬達(dá)的發(fā)展和轉(zhuǎn)型之路是特定市場階段下的特例，沒有復(fù)制的可能。盡管斷言轉(zhuǎn)型成功為時(shí)尚早，但其輕資產(chǎn)、多元化的路徑仍然能給行業(yè)帶來啟示。

　　輕資產(chǎn)之路

　　萬達(dá)商業(yè)旗下有酒店、文旅和萬達(dá)廣場三類主要產(chǎn)品，雖然出售酒店和文旅項(xiàng)目被解讀為“輕資產(chǎn)”，但萬達(dá)廣場才是最早被實(shí)施“輕資產(chǎn)”運(yùn)作的產(chǎn)品。

　　2015年初，萬達(dá)商業(yè)與光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢公司4家機(jī)構(gòu)投資240億元共同建設(shè)約20座萬達(dá)廣場。萬達(dá)對外表示，這標(biāo)志著萬達(dá)商業(yè)的輕資產(chǎn)模式正式啟動(dòng)，萬達(dá)將走上輕重并舉的道路。

　　當(dāng)年4月，王健林在深交所演講時(shí)首度闡述了輕資產(chǎn)的思路：房地產(chǎn)高利潤時(shí)代已經(jīng)過去，重資產(chǎn)模式雖然還能發(fā)展，但難度在加大，要快速擴(kuò)大規(guī)模，就要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。

　　萬達(dá)廣場的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略分為兩類：一是與“有錢沒地”的機(jī)構(gòu)合作開發(fā)投資類萬達(dá)廣場；另一類是與“有錢有地”的企業(yè)開發(fā)合作類萬達(dá)廣場，凈租金收入3：7分成。其好處在于，不占用太多資金，便于擴(kuò)張和滲透。

　　2016年以后的萬達(dá)廣場項(xiàng)目，大多按照這兩種模式來運(yùn)作。而之前的項(xiàng)目，則采取了另一種方式操作。

　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，2017年以來，萬達(dá)共調(diào)減了旗下88個(gè)萬達(dá)廣場和酒店項(xiàng)目的注冊資本金，從原有的一億到數(shù)十億不等，被普遍調(diào)整到5000萬，大部分調(diào)減記錄出現(xiàn)在5月和6月。

　　這些被調(diào)減的項(xiàng)目多在2016年以前開發(fā)，項(xiàng)目公司最早的注冊日期甚至可追溯到1992年。而2016年以后的萬達(dá)廣場項(xiàng)目，注冊資本金本身多低至1000萬元。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管調(diào)減資本金的實(shí)際意義并不大，但仍然反映出萬達(dá)在輕資產(chǎn)戰(zhàn)略上的決心。

　　集中調(diào)減萬達(dá)廣場資本金，和出售部分酒店、文旅項(xiàng)目的做法，出現(xiàn)在短短三個(gè)月間。這種密集的調(diào)整頗不尋常。

　　萬達(dá)內(nèi)部人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，目前房地產(chǎn)公司在A股的IPO發(fā)行幾乎處于停滯狀態(tài)，可能影響到萬達(dá)商業(yè)的上市步伐。而轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)后，則可以不被劃入“房地產(chǎn)”板塊，從而避開政策風(fēng)險(xiǎn)。

　　對于從2015年9月（當(dāng)時(shí)尚未從港股退市）就開始謀求A股上市的萬達(dá)商業(yè)來說，盡快完成上市，還有資金層面的考量。

　　在謀求A股上市的過程中，萬達(dá)商業(yè)曾與PE簽訂對賭協(xié)議。根據(jù)如果2018年不能在A股上市，萬達(dá)將以10%的單利向境外投資者回購，以8%的單利向境內(nèi)的投資者回購。也即，上市與否將決定萬達(dá)未來的資金狀況，而輕資產(chǎn)則是保證這一目標(biāo)的籌碼。

　　但蘭德咨詢機(jī)構(gòu)總裁宋延慶向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，除謀求上市的主動(dòng)因素之外，產(chǎn)品上的問題也在促使萬達(dá)被動(dòng)調(diào)整。

　　文旅項(xiàng)目的成與敗

　　文旅項(xiàng)目是萬達(dá)商業(yè)旗下的第四代產(chǎn)品，主要產(chǎn)品形態(tài)有萬達(dá)城、萬達(dá)茂。與第三代產(chǎn)品萬達(dá)廣場相比，文旅項(xiàng)目的體量更大，業(yè)態(tài)也更為豐富。

　　以去年開業(yè)的南昌萬達(dá)城為例，項(xiàng)目的總建筑面積達(dá)到480萬平方米，其中包括文化旅游、商業(yè)、酒店、住宅等業(yè)態(tài)。可售部分超過280萬平方米，大部分為別墅，少部分為商鋪。

　　由于項(xiàng)目規(guī)模大，又具有較強(qiáng)的體驗(yàn)式消費(fèi)功能，文旅項(xiàng)目成為萬達(dá)輸出品牌的重要平臺。

　　但在開發(fā)模式上，文旅項(xiàng)目與萬達(dá)廣場并無本質(zhì)區(qū)別。即通過住宅和商鋪的銷售，獲得現(xiàn)金流平衡。最終目的則是謀取持有型物業(yè)，并獲得穩(wěn)定的運(yùn)營收入和長期增值收入。

　　與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)相比，則是在“拿地-建設(shè)-銷售”的基礎(chǔ)上，增加了一個(gè)運(yùn)營環(huán)節(jié)。這也是萬達(dá)與傳統(tǒng)房企一貫的不同之處。

　　這代產(chǎn)品的面市才短短數(shù)年時(shí)間，萬達(dá)為何要出售？

　　宋延慶表示，王健林對該產(chǎn)品財(cái)務(wù)模式的測算或許出現(xiàn)了失誤。他表示，在文旅項(xiàng)目的實(shí)際操作中，往往會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流流出、銷售型現(xiàn)金流流入不足的情況。

　　具體而言，文旅項(xiàng)目的投資規(guī)模大（單個(gè)項(xiàng)目的投資額多在300億以上）、回報(bào)周期長（多在5-8年，甚至10年以上）。即使前期通過住宅等可售型物業(yè)的銷售來回籠資金，運(yùn)營方面也很難滿足后期持續(xù)回款的要求。

　　因此，從單個(gè)項(xiàng)目來看，文旅項(xiàng)目比較難實(shí)現(xiàn)資金的平衡。

　　萬達(dá)的文旅項(xiàng)目多在2014年以后集中獲取，據(jù)興業(yè)研究的統(tǒng)計(jì)，在2016年底的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，萬達(dá)在建文化旅游綜合體數(shù)量為8個(gè)。宋延慶認(rèn)為，這些在建項(xiàng)目沉淀的資金規(guī)模十分龐大，對萬達(dá)帶來的資金壓力不可小看。

　　文旅項(xiàng)目的另一個(gè)問題，在于運(yùn)營層面的不可控性。某不愿具名的房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，文旅項(xiàng)目的體驗(yàn)式消費(fèi)業(yè)態(tài)多在室外，容易受到天氣等因素的影響，如南方的雨季、北方的冰雪季等。

　　2012年開業(yè)的長白山萬達(dá)文旅項(xiàng)目設(shè)置了滑雪等室外體驗(yàn)區(qū)，但容易受到冬季封山的影響，業(yè)界認(rèn)為運(yùn)營難度極大。這也是萬達(dá)商業(yè)14個(gè)文旅項(xiàng)目中，唯一一個(gè)未出售的。

　　組建城市公司

　　即使按照類似模式運(yùn)營的萬達(dá)廣場，取得的成功也頗為不易。萬達(dá)廣場從拿地到開業(yè)的開發(fā)周期為20-24個(gè)月，最快18個(gè)月，平均為22個(gè)月，這種速度在商業(yè)綜合體開發(fā)中相當(dāng)驚人。

　　這源于王健林對開發(fā)流程的嚴(yán)苛管理。

　　據(jù)悉，萬達(dá)根據(jù)項(xiàng)目差異共制定了多類模板，開發(fā)期均按20個(gè)月、22個(gè)月、24個(gè)月、26個(gè)月進(jìn)行編制，整體項(xiàng)目計(jì)劃模板共分為三級，325個(gè)節(jié)點(diǎn)（含酒店353個(gè)）。

　　萬達(dá)會(huì)根據(jù)不同節(jié)點(diǎn)的推進(jìn)情況對項(xiàng)目公司進(jìn)行預(yù)警。其中，一級節(jié)點(diǎn)53個(gè)，由分管副總裁督辦落實(shí)，執(zhí)行總裁跟蹤檢查；二級節(jié)點(diǎn)85個(gè)（含酒店94個(gè)），由分管副總裁督辦完成；三級節(jié)點(diǎn)187個(gè)（含酒店196個(gè)），由各責(zé)任公司管控。各節(jié)點(diǎn)的完成情況與項(xiàng)目公司的業(yè)績掛鉤。

　　這套系統(tǒng)后來又用在了文旅項(xiàng)目的開發(fā)中。

　　盡管每年都會(huì)有項(xiàng)目出現(xiàn)未能按時(shí)完成的情況，但王健林對這套信息化系統(tǒng)仍然十分滿意。他認(rèn)為，按時(shí)完成進(jìn)度，不僅能夠在項(xiàng)目開業(yè)和宣傳上保持從容，還可降低資金成本。

　　這種管理方式，給職業(yè)經(jīng)理人帶來很大的壓力。一位前萬達(dá)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，供職于萬達(dá)的三年間，幾乎不了解行業(yè)內(nèi)都發(fā)生了什么事，因?yàn)椤熬θ凰┰陧?xiàng)目上，根本沒有休息時(shí)間”。

　　但這套信息化系統(tǒng)仍然極大降低了管理成本。過去的大部分時(shí)間里，萬達(dá)商業(yè)都不設(shè)城市和區(qū)域公司，總部可通過這套系統(tǒng)，對項(xiàng)目公司直接管理。這在別的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不可想象。

　　隨著文旅項(xiàng)目的出售和輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的推進(jìn)，這套管理系統(tǒng)開始變得不合時(shí)宜。

　　“輕資產(chǎn)重在運(yùn)營管理，每個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際情況不同，運(yùn)營節(jié)點(diǎn)是無法被精確計(jì)算的。”萬達(dá)內(nèi)部人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，這就需要組建區(qū)域公司，從而減少總部的管理壓力。

　　根據(jù)一份被證實(shí)的方案，7月31日，萬達(dá)商業(yè)調(diào)整了公司管理架構(gòu)，在一定的條件下，在多個(gè)相鄰項(xiàng)目的基礎(chǔ)上組建城市公司。不符合設(shè)立城市公司條件的項(xiàng)目公司，由商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理中心直管。

　　萬達(dá)還對每個(gè)城市公司的人員編制做了嚴(yán)格要求，如轄區(qū)內(nèi)項(xiàng)目數(shù)量超過10個(gè)的，編制31人。項(xiàng)目8-9個(gè)，編制25人。轄區(qū)內(nèi)項(xiàng)目6-7個(gè)，編制19人。轄區(qū)內(nèi)項(xiàng)目4-5個(gè)，編制17人。

　　而對于被出售的酒店和文旅項(xiàng)目，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，項(xiàng)目的交接正在進(jìn)行中，人員的變動(dòng)主要涉及銷售崗。由于文旅項(xiàng)目仍由萬達(dá)運(yùn)營，這些崗位的人員并不會(huì)發(fā)生太大變動(dòng)。

　　文化集團(tuán)重構(gòu)

　　與此同時(shí)，萬達(dá)其他板塊也在進(jìn)行架構(gòu)調(diào)整。集中體現(xiàn)在兩個(gè)方面。

　　其一，萬達(dá)文化集團(tuán)下新設(shè)了三個(gè)業(yè)務(wù)集團(tuán)：萬達(dá)文化旅游創(chuàng)意集團(tuán)有限公司（即文旅集團(tuán)），萬達(dá)影視集團(tuán)有限公司（即影視集團(tuán)），萬達(dá)體育集團(tuán)有限公司（即體育集團(tuán)），體育集團(tuán)由萬達(dá)體育控股有限公司更改而來。

　　由于上述業(yè)務(wù)本身就在文化集團(tuán)旗下，新設(shè)立的三個(gè)集團(tuán)，使得業(yè)務(wù)條線更為清晰，有助于未來進(jìn)一步發(fā)力。萬達(dá)內(nèi)部人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“并沒覺得工作受到實(shí)際影響”。

　　其二，與商業(yè)、文化、網(wǎng)絡(luò)、金融對等，成立大健康集團(tuán)，布局醫(yī)療健康領(lǐng)域。此前，萬達(dá)在醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的總投入已累計(jì)1440億元。

　　這些架構(gòu)調(diào)整是萬達(dá)實(shí)施多元化戰(zhàn)略的重要支撐。上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這些調(diào)整體現(xiàn)出兩個(gè)特征：一是、各業(yè)務(wù)條線的劃分更加清晰，有助于各板塊加快發(fā)展；二是、傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的比重正在下降。

　　根據(jù)萬達(dá)的官方數(shù)據(jù)，2016年萬達(dá)集團(tuán)服務(wù)業(yè)收入占比55%，歷史上首次超過地產(chǎn)；服務(wù)業(yè)凈利潤占比超過60%，也大于地產(chǎn)開發(fā)利潤。

　　按照嚴(yán)躍進(jìn)的觀點(diǎn)，隨著酒店和文旅項(xiàng)目的出售、萬達(dá)廣場的輕資產(chǎn)運(yùn)作，未來在萬達(dá)集團(tuán)，服務(wù)業(yè)所占的比重還將繼續(xù)上升。就萬達(dá)集團(tuán)而言，將很快摘掉“房地產(chǎn)”的標(biāo)簽。

　　盡管尚未最終完成，但在中國房地產(chǎn)發(fā)展史上，這樣的轉(zhuǎn)型案例也是獨(dú)一無二的。

　　宋延慶認(rèn)為，目前斷言萬達(dá)轉(zhuǎn)型成功為時(shí)尚早。如在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營方面，萬達(dá)的獨(dú)立運(yùn)營能力和品牌溢價(jià)力尚需檢驗(yàn)。且在文化、旅游、體育等領(lǐng)域，也考驗(yàn)萬達(dá)的長期運(yùn)作能力。

　　但他表示，萬達(dá)的轉(zhuǎn)型仍然值得關(guān)注，這是除繼續(xù)做大之外，品牌房企的另外一條路徑探索。

　　過去這些年，萬達(dá)開發(fā)綜合體的模式對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了重大影響。一些房企將萬達(dá)作為對標(biāo)公司，學(xué)習(xí)其開發(fā)、管理和運(yùn)營模式，甚至將產(chǎn)品戲稱為“四線城市的萬達(dá)廣場”。但隨著宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、電商沖擊，其盈利能力正在受到影響。

　　按照宋延慶的觀點(diǎn)，萬達(dá)的發(fā)展和轉(zhuǎn)型之路是特定市場階段下的特例，沒有復(fù)制的可能。但其輕資產(chǎn)、多元化的路徑均能給其他房企帶來啟示，且在規(guī)模龐大的情況下進(jìn)行轉(zhuǎn)型，本身也應(yīng)當(dāng)給予鼓勵(lì)。