合生創(chuàng)展被踢出華南五虎榜

　　法治周末記者 肖莎

　　曾經(jīng)的“地產航母”合生創(chuàng)展集團有限公司（以下簡稱合生創(chuàng)展），已經(jīng)被請出了地產界的“華南五虎榜”。

　　不久前，中國指數(shù)研究院發(fā)布的一份榜單稱，在分析總結研究經(jīng)驗和房地產企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎上，“2015新華南五虎”應運而生——恒大、碧桂園、雅居樂、富力、合景泰富。

　　“恒大、碧桂園、雅居樂、合生創(chuàng)展、富力，之前是粵派房企的代表，這五家房企均在香港上市，同時也是最先向全國市場邁進的南派房企。然而，隨著時間的流逝，五家企業(yè)的發(fā)展也出現(xiàn)了分化?！敝袊笖?shù)研究院在相關報告中寫道。

　　在2015年的新榜單中，合生創(chuàng)展的位置被合景泰富所代替。

　　而在2014年，中國指數(shù)研究院評出的“華南五虎”則是恒大、碧桂園、雅居樂、富力和佳兆業(yè)。

　　“新的榜單是根據(jù)華南上市房企的業(yè)績作出的?！敝袊笖?shù)研究院相關負責人告訴法治周末記者。

　　合生創(chuàng)展方面目前并未對此榜單公開發(fā)表任何意見。

　　“近年樓市持續(xù)調整，作為南派代表的新華南五虎亦不斷變換戰(zhàn)略，在不斷強化市場布局的同時，也在不斷調整企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，‘高增長’和‘多元化’成為這五個企業(yè)的關鍵詞?！敝袊笖?shù)研究院在關于“2015新華南五虎”的報告中提到。

　　合生創(chuàng)展也曾是華南房企高業(yè)績的代表。2004年，合生創(chuàng)展成為首家銷售額破百億元的房地產企業(yè)。但自此以后，合生創(chuàng)展的銷售額就一直在100億元上下徘徊，最高只有151億元。

　　當下的合生創(chuàng)展與“高增長”一詞離得越來越遠。而當年將合生創(chuàng)展譽為“航空母艦”的王石所創(chuàng)辦的萬科，銷售額早已破千億元，甚至提出了市值破萬億元的計劃。

　　銷售額十余年增長乏力

　　創(chuàng)辦于1992年的合生創(chuàng)展，迄今已在房地產市場上打拼了24年。

　　在老的華南五虎時代，合生創(chuàng)展曾經(jīng)獲得過很高的美譽度。十多年前，萬科還不是房產業(yè)的老大，王石曾如此評價那時的合生創(chuàng)展——“合生創(chuàng)展才是中國房地產界真正的航空母艦”。

　　有文章分析稱，王石在彼時做如此論斷是有理由的，因為早在1998年、1999年兩年，合生創(chuàng)展在廣州一地的利潤就超過萬科在全國5個城市的利潤總和。

　　的確，從銷售業(yè)績上來看，合生創(chuàng)展在截至2004年的前12年是輝煌的，是不斷走上坡路的；但后12年的合生創(chuàng)展的銷售額卻增長乏力，甚至一度跌到50多億元。

　　在香港上市的合生創(chuàng)展的年報顯示，2004年銷售額突破百億元人民幣后，直至2008年都仍在100億元上下徘徊。

　　2009年，隨著中央推出積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，房地產市場快速反彈，合生創(chuàng)展的年銷售額近151億元。這個數(shù)字是迄今為止，合生創(chuàng)展實現(xiàn)的最高銷售額。

　　年報顯示，2010年至2014年，合生創(chuàng)展的銷售額分別為110.4億元、99.44億元、116.43億元、112.7億元、53.52億元。

　　2014年的銷售額是合生創(chuàng)展十年來銷售額的最低點。

　　2015年，合生創(chuàng)展前11個月的銷售額為97.05億元，其至今尚未公布全年銷售數(shù)據(jù)。

　　“從目前房地產企業(yè)的排行和品牌效益看，規(guī)模是一個很重要的參考指標。而合生創(chuàng)展本身的企業(yè)規(guī)模擴張并不好，這可能和其過去的成長模式是有關系的。過去華南市場房地產發(fā)展的起步比較早，此類房企發(fā)展的態(tài)勢總體不錯。但當時此類房企缺乏到其他市場進行拓展的勇氣和嘗試，所以企業(yè)規(guī)模并沒有做大?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進認為，從合生創(chuàng)展目前項目銷售的模式看，部分項目的周轉速度很低，導致資金回籠比較慢企業(yè)戰(zhàn)略擴張已經(jīng)非常乏力，跌出新的華南五虎的名單，其實也在市場預期之中。

　　合生創(chuàng)展方面對落榜“華南五虎榜”怎么看？對此，記者亦試圖聯(lián)系合生創(chuàng)展，但截至發(fā)稿前，并未得到回復。

　　“高溢價、多囤地、慢周轉”模式不再靈驗

　　合生創(chuàng)展為何從一艘“航空母艦”到了如此地步？

　　資料顯示，合生創(chuàng)展一直以來的發(fā)展模式都是“高溢價、多囤地、慢周轉”。

　　“其實合生創(chuàng)展的土地儲備很多，有3000多萬方，甚至與綠城、龍湖相當。但是在運作方面，未能緊跟市場形勢，加快項目開發(fā)銷售節(jié)奏，從而錯過了時機。”克而瑞研究中心研究員沈曉玲對法治周末記者分析道。

　　關于囤地多的問題，合生創(chuàng)展的公告顯示，2000年公司土地儲備為442.20萬平方米，這一數(shù)字在2003年升至1000萬平方米之上。2009年至今，合生創(chuàng)展的土地儲備量一直在3000萬平方米之上，2014年的土地儲備量為3269萬平方米。

　　關于周轉慢，合生創(chuàng)展在北京的高端項目霄云路8號即是例證。該項目自2008年開盤后，至今仍未售完。

　　“以前的房地產行業(yè)大家基本靠土地升值來盈利，但是，現(xiàn)在更加考驗企業(yè)對市場的應變能力，企業(yè)的能動性要強。”沈曉玲認為。

　　“2011年之前，土地漲幅比較快，大家都坐享土地升值紅利，每年地價能漲30%至40%。相比之下，當時如果一個項目開發(fā)需要幾年的話，開發(fā)商的凈利潤才10%左右。但2011年以后，可能是限購以后，市場發(fā)生了比較大的變化，土地溢價越來越低，資金成本卻是越來越高。當土地溢價低于資金成本的時候，土地是虧的。”蘭德咨詢總裁宋延慶曾在接受媒體采訪時表示。

　　據(jù)法治周末記者了解，土地資源市場化以后，拿地價格越來越高，很多房企都向高周轉、輕資產的運營模式轉變。

　　嚴躍進也認為，對于合生創(chuàng)展來說，企業(yè)經(jīng)營目標的思路是追求盈利水平的提高，而不是簡單的企業(yè)項目規(guī)模擴大。從這個角度看，這確實可能會在一定程度上放棄各類戰(zhàn)略擴張機會。但這樣一種模式相對理想化，容易錯失在土地市場上持續(xù)滾動開發(fā)的節(jié)奏和機遇。

　　對于前述分析，合生創(chuàng)展是否認同？對此，法治周末記者聯(lián)系合生創(chuàng)展方面進行采訪，但截至發(fā)稿前亦未得到回復。

　　不過，嚴躍進認為，基于如此龐大的土地儲備，合生創(chuàng)展還有可能打個翻身仗。

　　“土地儲備的獲取和開發(fā)，應該是后續(xù)發(fā)力的一個重要基礎。更為重要的是，在目前土地價格持續(xù)攀升的過程中，此類土地資源可以轉換為規(guī)模較大、價值過高的可售房源資產。從這幾個角度看，確實有利于合生創(chuàng)展銷售業(yè)績的提升?！眹儡S進說。

　　高管頻繁動蕩

　　沈曉玲認為，造成合生創(chuàng)展當前局面的另外一個原因是職業(yè)經(jīng)理人的變動。

　　合生創(chuàng)展多次因高層人事動蕩被媒體關注。

　　2003年至今，合生創(chuàng)展已有4名總裁離職。合生創(chuàng)展的業(yè)績在2004以后開始增長緩慢，甚至有些年份在走下坡路。

　　1997年，謝世東任合生創(chuàng)展行政總裁，2003年，謝世東辭職；2005年，武捷思加盟合生創(chuàng)展出任行政總裁，2008年，武捷思請辭；2008年陳長纓走馬上任，2009年，陳長纓辭任；2010年，薛虎接任出任行政總裁，2012年3月辭職。

　　其中，謝世東曾經(jīng)歷了合生創(chuàng)展的上市、業(yè)務從廣州發(fā)展到顴骨歐登重要時刻；武捷思曾為合生創(chuàng)展引進了淡馬錫、老虎兩大基金作為戰(zhàn)略投資者。

　　資料顯示，薛虎、陳長纓以及已經(jīng)辭職的曾經(jīng)的財務總監(jiān)趙明豐之前被稱為合生創(chuàng)展的“鐵三角”，而薛虎辭職時已在合生創(chuàng)展服務12年。

　　此外，合生創(chuàng)展的前董事局副主席趙海、前執(zhí)行董事、副主席張懿等人也先后離職。

　　“個人覺得職業(yè)經(jīng)理人，尤其是高層的穩(wěn)定，在戰(zhàn)略執(zhí)行、延續(xù)和提升方面更有積極意義?！鄙驎粤嵴f。

　　合生創(chuàng)展內部是否對管理層變動與業(yè)績的關系進行分析？記者試圖就此問題采訪合生創(chuàng)展，但截至發(fā)稿前未得到回復。

　　維權事件頻出

　　在業(yè)績不景氣的情況下，2015年初，合生創(chuàng)展出現(xiàn)了裁員門。

　　當時有媒體報道稱，合生創(chuàng)展廣東東部區(qū)域公司以公司業(yè)績整體下滑為由進行裁減人員，比例高達20%。然而，不少被裁職工認為，公司作出的N+1賠償方案不符合勞動合同法，拒絕簽署協(xié)議。還有媒體報道稱，合生創(chuàng)展在北京通州開發(fā)的某樓盤也在大規(guī)模裁員。

　　合生創(chuàng)展方面回應稱，裁員的初衷是為了實施另類“事業(yè)合伙人制”，優(yōu)化員工工作效率進而提升公司業(yè)績。

　　除此之外，維權事件也成為近年來持續(xù)困擾合生創(chuàng)展的因素。

　　2015年年末，合生創(chuàng)展在太原的高端項目合生·御龍城的項目130戶業(yè)主的維權，業(yè)主維權的原因包括地板裂縫，邊角水泥不成形、精裝使用品牌與樣板間差異較大等。

　　2014年起，合生創(chuàng)展在北京的項目合生濱江帝景的業(yè)主也多次維權，先是有數(shù)百位業(yè)主因項目以假名校資源忽悠業(yè)主進行維權，業(yè)主表示當時合生濱江帝景的宣傳手冊上清晰寫著“史家小學學區(qū)房”字樣，但事實并非如此，還有業(yè)主因贈送花園面積大幅“縮水”且與同期樓盤的花園面積相差過大而維權。

　　此前的2010年，合生創(chuàng)展曾宣布，高端物業(yè)、高檔住宅、高級商業(yè)將成為合生創(chuàng)展未來發(fā)展的三大支柱。

　　然而，質量和服務是保證住宅高端的重要前提，多地業(yè)主的維權值得合生創(chuàng)展深思，因為這對開發(fā)商的品牌影響不言而喻，而合生創(chuàng)展未來在地產板塊能否翻身，很大程度上要依賴于市場的口碑和產品的質量。

　　來源：法治周末