佳兆業房源被鎖風波：股價重挫 生命人壽增持力挺

　　吳斯丹

　　受多個項目房源被“鎖定”的影響，佳兆業(01638.HK)股價一反近日地產股的火熱漲勢，應聲下挫，12月4日復牌后跌幅超12%。

　　《第一財經日報》記者4日從深圳市規劃國土委官網上查詢發現，佳兆業在深圳的5個項目約1500套房源仍然顯示為“管理局鎖定”。在鎖定被解除之前，上述房源將無法辦理網簽手續。

　　佳兆業公告表示，目前尚不知上述房源被鎖定的原因，正在積極與有關部門溝通。

　　而就在這個敏感時期，佳兆業宣布主要股東大正將出售11.21%舊股予生命人壽，每股股價較12月2日收市價溢價10.19%，涉總代價16.68億港元。完成后，生命人壽的持股量將增至約29.96%，接近全面要約收購的警戒線。

　　外界有分析認為，生命人壽此番溢價接盤，意在幫助陷于困境的佳兆業。

　　房源被鎖

　　佳兆業的房源被鎖定是從11月28日開始的。

　　這一天，佳兆業旗下位于深圳的佳兆業中央廣場三期、佳兆業悅峰花園、佳兆業龍崗大道1號，以及位于大鵬新區的佳兆業假日廣場等多個項目未售房源被“管理局鎖定”。

　　12月4日，本報記者在深圳規劃國土委的官網上查詢發現，佳兆業悅峰、佳兆業中央廣場一期與三期、佳兆業假日廣場、佳兆業新都匯家園等4個項目，除已簽預售合同和備案的房源外，剩余房源全部顯示為“管理局鎖定”，涉及房源約1500套。

　　值得注意的是，此次被鎖定的房源并非只是近兩年的新樓盤。官方資料顯示，2005年入市的福田佳兆業中心僅剩下一套未售房源也被鎖定。

　　按照深圳市規劃國土委官網的解釋，“管理局鎖定”是指房屋處于限制狀態或開發商存在違規行為，導致售房系統被管理局鎖定。

　　深圳市規土委在此前給媒體的回應中稱，只是接到上級通知執行鎖定，已網簽備案的房源不受影響，但只簽了認購書尚未辦理網簽的購房者，暫時不能辦理手續。

　　據本報記者了解，一個開發商多個樓盤被鎖定在深圳尚屬首例。

　　“具體原因不好說，有可能是開發商違法違規，或者存在長期沒有網簽備案的情況。我們只是做業務指引。”深圳市規劃國土委內部人士對《第一財經日報》記者表示。

　　對此，佳兆業于12月4日早間發布公告稱，最近知悉在深圳處于預售階段的部分物業項目(包括深圳佳兆業大鵬假日廣場、深圳佳兆業悅峰花園及深圳佳兆業中央廣場)的未售單位被深圳市規劃和國土委的相應地方分支機關鎖定買賣協議備案。目前，除上述項目外，在深圳處于預售階段的深圳佳兆業前海廣場之預售不受影響。

　　佳兆業還稱，目前并無就有關鎖定接獲由中國有關當局發出的任何通知書，尚不清楚有關當局作出有關鎖定之原因。公司正與有關當局進行溝通，以恢復受影響的單位至正常狀況。目前，也并不知悉在其他城市處于預售階段的任何項目受到影響。

　　而上述被鎖定房源所在的項目是佳兆業今年業績的重要組成部分。根據深圳房地產信息網的監測，今年前11月，佳兆業在深圳市場通過旗下五個項目——佳兆業中央廣場、佳兆業悅峰、佳兆業前海廣場、佳兆業假日廣場，以及龍崗大道1號共實現銷售額約74.28億元，其中佳兆業中央廣場單盤實現銷售額約38.71億元。

　　此番約1500套房源被鎖定，或將對佳兆業接下來的銷售業績及現金回籠產生一定不利影響。

　　不過，本報記者致電上述項目的售樓處發現，置業顧問仍在熱情地推介房源，并表示銷售正常進行，待鎖定解除之后就可以正常備案。

　　佳兆業內部人士表示，前11月的銷售額已經接近年度目標，其他城市的銷售表現也不錯，完成年度目標應該沒問題。根據億翰智庫的數據，佳兆業前11月已完成270億元的銷售額。

　　負債率方面，佳兆業截至今年6月底的負債率為75.62%，現金及現金等值項目約93.8億元，財務狀況處于合理水平。

　　生命人壽增持力挺

　　受房源被鎖定的消息影響，佳兆業過去幾日股價重挫12%，從11月28日的每股3港元一直跌到12月2日的2.63港元。

　　在此敏感時期，佳兆業的股東生命人壽卻選擇了從佳兆業大股東郭氏家族手中大幅接盤增持，并且較最近一日的收市價溢價10.19%，每股2.898港元。

　　財報顯示，郭英成三兄弟是透過郭氏家族信托基金持有佳兆業股份。郭氏家族信托基金通過大昌、大豐、大正三家公司持股佳兆業。生命人壽此次就是從大正手中接手11.21%股份。

　　有關轉讓將于12月5日完成。股份轉讓完成后，生命人壽在佳兆業的股權將增至約29.96%。郭氏家族在佳兆業的股權也將由61.35%降至51.16%。

　　生命人壽此番增持頗有點“托盤”的意味。按照生命人壽過往增持地產股的作風，其完全可以等到佳兆業股價大跌后買入，而非溢價增持。

　　有業內人士分析，作為一家資金雄厚的人壽保險公司，生命人壽的增持或將有助于穩定佳兆業的經營。

　　事實上，生命人壽與佳兆業早在2009年就已簽訂了為期五年的策略聯盟框架協議。協議稱，二者將于5年內探索商業地產領域的投資機會。

　　今年4月，生命人壽和佳兆業還聯合拿下了大鵬下沙濱海生態旅游度假區整體開發項目地塊，面積高達87萬平方米，價格為54億元。

　　查詢公開資料可以發現，生命人壽在今年5月還在場內增持佳兆業149.2萬股，耗資364.048萬港元。

　　至于郭氏家族為何愿意轉讓股權，或許也跟近期的一些傳聞有關。

　　今年10月，深圳市委常委、政法委書記蔣尊玉落馬后，市場傳言佳兆業董事局主席兼執行董事郭英成被扣查。佳兆業隨后迅速掛出澄清公告，稱上述傳聞毫無根據，但此后有關郭英成被查或者消失的傳言仍不絕而耳。

　　可以看到，佳兆業12月4日發布的公告簽署人依然是郭英成。

　　“生命人壽向來不是一個溫和的機構，可能會以收購為目的繼續增持佳兆業。”一位不愿透露名的券商分析師對本報記者表示。

　　但投資者似乎并不買賬。就在佳兆業公布上述股權轉讓的當天(12月4日)，其股價仍然下跌了12%，以每股2.3港元收盤。