吳斯丹

　　中海地產(00688.HK)進入了“凈利潤半年百億”時代，繼續保持行業盈利標桿地位。

　　8月1日，內地房企迎來了首份中報：中海地產2014年上半年的營業額和利潤均實現顯著增長，凈利潤達130.2億港元(約合103.6億人民幣)，同比增長18%。

　　面對上半年艱難的市場，多數企業預計都難以交出一份滿意的答卷。反觀中海，不僅業績飄紅，拿地也頗為激進，上半年已斥資309.7億港元在內地九個城市新增十幅土地，樓面面積685萬平方米。

　　有機構預測，中海地產全年銷售額有望達到1650億港元。

　　半年凈賺百億

　　雖然在銷售額、營業收入等經營規模指標上未能成為行業冠軍，但中海地產一直是最賺錢的上市房地產企業，無論行情好壞。

　　過去五年，中海地產歸屬股東凈利的復合增長率高達34.7%，增長率位居行業第一。

　　進入2014年，杭州的降價風波拉開了這一年樓市的低迷之幕。在此行情之下，中海地產依舊表現穩健，成為第一個半年凈利潤超過百億的上市房企。

　　根據中報，中海地產2014年上半年實現營業額約為495.7億港幣，股東應占利潤為130.2億港元(約合103.6億元人民幣)，同比增加18%。而扣除投資物業估值等非核心業務運營因素的影響，中海地產的核心利潤更是大幅增長33.7%至107.9億港元。

　　業界經常將中海地產與萬科進行對比，目前萬科尚未公布中報，但二者盈利能力的差距可從過去的年報中看出。2013年，萬科實現全年銷售金額為1709億元，比中海地產高出628億元；但萬科的凈利潤(151.2億元)比中海地產少了30.9億元。

　　不過，從利潤率來看，中海地產的毛利率和凈利率出現了小幅下滑，毛利率由去年同期的36.3%下降到33.6%，凈利率由去年同期的34.3%下降到26.3%。

　　克而瑞研究中心分析師房玲認為，在目前項目成本普遍上升的市場走勢下，毛利率和凈利率的下滑是非常普遍的現象。

　　值得注意的是，33.6%的毛利率在行業內仍然處于較高水平，扣除保障房項目等的影響，中海地產上半年的核心毛利率達35.8%。可以對比的是，萬科去年的房地產業務毛利率只有22.3%。

　　從銷售額來看，中海也屬于少數幾家完成目標過半的企業之一。今年上半年，中海實現房地產合約銷售額為730.4億港元，完成全年目標的53%。

　　“雖然跟去年同期的800.7億港元相比有所下滑，但今年上半年其實還有近80億港元的銷售額是已售未簽的，如果加上這80億(港元)，就跟去年差不多了。” 中海地產主席兼行政總裁郝建民表示，總體而言，中海上半年的表現還不錯。

　　克而瑞研究中心研報指出，這與中海國企的背景以及一貫穩扎穩打的經營作風不無相關，一方面中海專注住宅發展，制定銷售目標卻比其他一心多用者保守，另一方面也與企業隨行就市的項目發展策略息息相關。從上半年75%的去化率及全年2200億港元的貨量來估算，中海全年有望達到1650億港元的銷售額。

　　也正是由于穩健的風格，中海地產的融資成本在業內堪稱最低。今年上半年，中海地產的加權平均借貸成本為4%，并成功發行20億美元債券，同時簽訂38.5億元貸款協議。

　　截至6月底，中海地產銀行貸款為461.7億港幣，現金為498.2億港幣，凈借貸比37.2%，財務較為穩健。

　　逆市盈利的秘密

　　是什么支撐中海地產一直保持如此高的利潤水平？

　　輝立證券分析師陳耕對《第一財經日報》記者表示，這首先得益于中海地產中高端的產品定位，整體售價在市場平均水平之上。數據顯示，今年上半年，中海地產的銷售均價1.65萬元/平方米，售價在百億規模以上房企中保持領先。

　　不僅如此，中海地產的項目主要分布在一、二線城市的核心地段，需求更為強勁，受市場波動的影響較小。今年上半年，中海新增土地儲備685萬平方米，95%集中在一二線城市，只有一幅地塊位于三線城市佛山。

　　中海地產的另一個殺手锏是高周轉。

　　對于大部分定位中高端產品的開發商來說，由于產品升值空間大，一般會將產品周期拉得比較長，少則四五年，長則十年以上，越往后開發的產品價格就越高，利潤也水漲船高。

　　中海地產則反其道行之。上述人士表示，同樣一個中高端項目，如果花五年時間，的確可以多一點銷售額，但資金周轉慢，平攤到每年的利潤相對更低。但如果只花兩年多時間，就可以在五年內做兩個項目，獲得的利潤就會高出很多。

　　例如，深圳九號公館項目，中海地產在2012年11月28日拿下地塊，到2013年11月3日就開盤。也就是說，該項目從拿地到開盤只用了不到一年時間。相比之下，與深圳中海九號公館在同一片區的曦城項目已開發了十年。在售價方面，兩個項目其實相差不大。中海地產相關人士透露，自2013年11月開盤以來，中海深圳九號公館已實現約40億的銷售額，均價接近7萬元/平方米。

　　“大家對豪宅有一個固化的認識，覺得豪宅應該先做好了，放著慢慢賣，但我們以快速開發、高周轉的方式，發現也是可行的。”上述人士表示。

　　他透露，與一般的別墅相比，深圳九號公館則另辟蹊徑，產品定位是采取中等面積、高拓展的高性價比別墅。“作為一線城市深圳的第一居所別墅稀缺大盤，一般企業可能做高大上的別墅豪宅，數千萬上億的別墅在深圳不為少數。而我們將單位總價控制在一定范圍內，就能吸引更廣的客戶群，也就意味著能更快實現銷售。”

　　而高周轉的快速開發，同時也能確保降低資金成本、人力及管理成本，總體上推高中海的利潤。

　　此外，中海地產進入城市的數量遠少于其他幾家千億級房企，只有萬科的三分之二，不到恒大的一半，但中海要求每個進入的城市都要進入當地市場的前幾名，在一個城市都是進行多項目開發、實現規模效應，這種方式能夠最大程度地攤薄各種成本，進而推動了中海地產整體利潤的提升。