[摘要] 上半年，不斷更新的調控環境和變幻莫測的市場環境下，樓市真跌和“假摔”的爭議開始變得異常激烈起來。

　　編者按：一晃，2014年過去了一半。

　　房地產企業在過去的半年里喜憂參半。萬科半年的銷售額已經過了千億，綠地、恒大、保利、碧桂園、中海、萬達等企業繼續領跑。而第二、三梯隊房企業績增長劇烈分化。

　　上半年，不斷更新的調控環境和變幻莫測的市場環境下，樓市真跌和“假摔”的爭議開始變得異常激烈起來。

　　來自國家統計局的數據顯示，5月全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，時隔兩年再次出現半數城市房價環比下調的現象，下降城市既有二、三線城市，也有一線城市。而時代周報記者在走訪調查時發現，第二季度，一些房地產企業在半年報的壓力下，拿出一部分樓盤加大了推盤量和折扣的力度，手持現金的購房者在開發商看似苛刻的條件下（一周之內付全款才能享受某一價格），依然有大量人員紛擁搶購，讓人驚嘆市場的承接力之強。開發商在迅速回籠資金后，迅速地把價格調高。上海易居研究院數據也稱，5月份，一線城市新房成交均價環比上漲3.7%。

　　與此同時，6月，多個城市卻傳來多個項目銷售飄紅的利好消息：北京的泰禾1號街區二期開盤，數千名客戶排隊等候數小時，最終逆勢熱銷461套；安徽合肥，恒大中央廣場開盤25.6億元；北京亦莊，金茂悅數十套房源去化高達8成，單套總價500萬起；南昌萊蒙都會，405套房源半天賣出400套，開盤價比預期上揚5%，一切都被人說成是樓市回暖的信號。

　　我們估且撇開真跌還是假摔的爭議不談，今年以來，已有十多個城市出臺政策，直接或間接地挽救房地產市場。呼和浩特市更是一波三折地下文取消限購，江蘇無錫、海南海口等城市的買房送戶口，廣東佛山、安徽宣城、蕪湖等調高了公積金貸款額度，廣西南寧、安徽銅陵、浙江寧波及遼寧沈陽等城市明確松綁“限購”……

　　新近出現的變動是，廣州、北京等一線城市的調控政策已開始松動。這些城市雖然并未直接針對樓市政策進行調整，但仍然出臺了被稱作“變相救市”的措施，主要表現為“放寬戶籍門檻”，放松外來人員入戶限制。

　　各地這種通過戶籍政策改革的做法實為曲線救市，希望通過“搶人”來刺激地方樓市，市場有望得到有效的提振，下半年的房地產形勢或有所好轉。但預計行業加快調整的態勢不會改變，一、二線城市購房人的看跌情緒仍沒有被救市政策的出臺和局部市場的利好消息驅散，考驗期仍在持續。因而在眾多分析人士的眼中，房地產企業還是應該調節好產品結構，掌控推案節奏，采取更大力度的價格策略以博得市場的主動權。而購房者也應該抓住這次樓市的調整機會，挑選到心儀的房子。

　　地王故事，從來不乏好的橋段。

　　作為名噪一時的全國總價地王，廣州亞運城自2010年開盤以來，經歷了樓市過去4年來的種種起伏。在樓市拐點論敏感期，曾以降價應對調控的亞運城再次高舉促銷大旗。6月初，亞運城部分房源跌破1萬元/平方米，以幾乎“腰斬”的方式促銷，這引發中國房地產業震動。

　　亞運城降價背后的真相是，2010年拿到預售證的一期尾盤清貨。此前，這些樓盤因為嚴重的質量問題而飽受業主詬病。

　　促銷后的幾天內，亞運城操盤方廣州利合房地產開發有限公司（下稱“利合公司”）提出申請進行規劃調整，在總建面、容積率不變的情況下，拔高部分樓棟的高度，這已是利合公司操盤以來第二次調整規劃。不少市場人士更是將其舉動視為調高容積率而降低開發成本，是逆市自救行為。

　　作為曾經的業績神話，亞運城曾在開盤3個月內迅速回籠45億元，但隨后盛況不再，在至今的45個月內，亞運城累計銷售金額僅112億元。接下來的亞運城，如何消化剩余的巨大體量，成為待解難題。

　　地王滯銷

　　端午期間，亞運城山海灣（原技術官員村）推出70余套特價房源，最低售價為9800元/平方米，這是該組團自推出以來首次報價跌破1萬元/平方米，較該組團去年1.5萬-1.6萬元/平方米的售價降幅超過30％。

　　“一線城市出現這樣幅度的降價，有點出乎意料。”廣州市社會科學院高級研究員彭澎如是說。時代周報記者從亞運城售樓處了解到，“山海灣”此次降價，開發商主要意圖就是要將2010年拿到預售證的一期尾盤清貨，這部分特價房源已售罄。

　　“山海灣的低價，其實達到了一石二鳥的目的。開發商即能快速回籠資金，也能制造輿論，吸引關注度，” 熟悉亞運城項目的業內人士劉浩（化名）對時代周報記者透露，在房價僵持、經濟下行的微妙時刻拋售，亞運城也是撒嬌給領導看，表表態。

　　曾幾何時，亞運城以“政府的女兒”角色面市。對于廣州而言，亞運會是一個再拾榮耀的重要契機，而第一次引入了“亞運城”的概念，也是落點在新城打造上。但為解決資金難題和后續運營，廣州市政府決定引入社會資金進行亞運城的整體建設。

　　富力、碧桂園、雅居樂在此刻選擇入局。2009年12月22日，這三家民營房企聯合體以255億元的天價競拍亞運城，創造了世紀地王紀錄。他們獲得的，不單是整個亞運城的后期建設土地，同時拿下了已建成的技術官員村、媒體村及運動員村的房屋銷售權，可在亞運會開幕前銷售。半年后，這塊世界地王蛋糕重切，中信地產、世茂房地產共赴盛宴，亞運城開發格局自此變為“3+2”。

　　2010年9月26日，世紀地王亞運城開盤，一時間萬人空巷。廣州花園酒店和富力盈信大廈等銷售點外迎來了近5000市民排隊，一天賣掉1000套的業績被譽為中國房地產界的銷售神話。在當時，亞運城幾乎是用“盲婚啞嫁”的非常規營銷方式造就了這個神話。業主根本無法到現場看房子，只能坐在大巴車上在外圍轉圈。

　　在成功開盤后，亞運城一度成為了業界津津樂道的營銷案例。2010年，亞運城以年售3878套房和年成交金額過45億元榮登廣州樓市成交套數和成交金額雙料冠軍。

　　但隨著市場大環境的風云變幻，這種銷售盛況再未出現。

　　“就在亞運城開盤的3天后，史上最嚴厲調控政策出臺，首付提升至三成，限購令出臺后樓市開始進入調控深水區，” 廣州知名房地產專家韓世同對時代周報記者說，亞運城差不多是作為全民炒房時代的終結者，房源滯銷，投資客被套牢。

　　2011年至今，亞運城主要以銷售一期8000余套現房存貨為主，直到去年下半年，才推出天譽組團。時代周報記者查詢網易房產數據中心發現，亞運城在2010年后銷售快速降溫，2011年共銷售1687套，2012年下降至1347套。截至今年6月30日，亞運城已售8779套，未售2913套。

　　質量問題多多屢被聲討

　　相比三年前，亞運城的銷售價格也鮮有漲動，低于眼下番禺區約1.6萬元/平方米的銷售均價。事實上，2011年后亞運城房價便一蹶不振，從開售之初的1.3萬-1.4萬元/平方米下探到1萬元/平方米出頭，最低賣過9000多元/平方米。雖然后期建設的新盤天譽均價維持在1.3萬元/平方米左右，但前景其實并不樂觀。

　　“首期就是8000余套現房，給誰都是一個巨大的挑戰，”廣州中原地產項目部總經理黃韜對時代周報記者說，超大貨量，對樓價來說，本身就是一個不可避免的壓力。

　　如何吸引客源，這是當務之急。“亞運城現在的處境很尷尬，它不像廣州城內的一個板塊，而像周邊三線城市的郊區大盤，離市中心遠，無政策利好，人口導入緩慢，板塊缺乏成長動力和想象，投資自住兩不宜，” 方圓地產顧問首席市場分析師鄧浩志對時代周報記者如是說。

　　據他介紹，亞運會結束后，雖然開發商還在不斷開發項目，但政府對配套建設并不給力，亞運城周邊的市政配套建設基本停頓下來。此外，亞運城一期8000套房源中，有相當比例的投資客。人氣不旺導致亞運城周邊的商業招不到商，商業配套跟不上人更不愿意來，這是一個惡性循環。

　　6月中旬，時代周報記者走訪亞運城時發現，這里缺乏銀行、餐飲、藥店等基本生活配套，日常采購僅有一家華潤萬家，業主買菜仍需到地鐵海傍站旁的小型肉菜市場上購買。出行非常不便，接駁公交要等上20分鐘左右。

　　事實上，頂著“地王”的巨大光環，“亞運城”誕生之初就引來了世人廣泛關注，廣州市重點辦曾宣稱將把該項目打造成“廣州示范性居住小區”。但因質量問題，“示范小區”卻招來業主的集體聲討。時代周報曾報道過，在一期業主陸續收樓后，發現墻面滲水、開裂，地板發霉、開裂、空鼓不平，瓷磚開裂等眾多裝修問題。據一名業主公開的一組照片顯示：由于過于潮濕，地板腐爛，竟然還長出了蘑菇，有業主無奈地戲稱“收樓收到蘑菇大禮”。

　　而目前，亞運城因不能兌現“買房落戶和就讀省一級小學”的承諾，再一次引發業主的集體維權。

　　“亞運城本是城市形象項目，口碑卻被做差了，”鄧浩志認為，突破口應該還在價格上，以價換量才能保證銷售，“價格十分到位，還是會有人接盤。”

　　提高容積率套利

　　這顯然不是亞運城故事的全部，轉折點或要到來。

　　在這個巨無霸項目里，除了亞運賽時已建成地塊外，還有8大地塊，規劃中標注為A、B、C、D、E、F、G、H。在2011年1月整體移交給利合公司進行管理和建設至今，亞運城已兩度申請調整規劃，并順利獲得通過。

　　2011年3月，亞運城D地塊申請調整住宅高度，從原來的120米調高至170米。在糾葛了近三個月之后，這起增高事件最終塵埃落定獲批。

　　2014年6月，亞運城剩余7幅地塊的規劃調整被“打包”一起進行。6月19日，亞運城修詳規調整在廣州市規劃局網站上進行了批前公示：

　　在總建面、容積率保持不變的前提下，為了強化水域景觀以及空間序列，亞運城在臨生態綠地、水面與公共開敞空間（礪江涌南岸及蓮花灣水道沿岸一線、水系兩側）建筑調整為60-80米，其余用地建筑高度按170米高控制，比之前最高拔高50米，最高將修建56層的超高住宅。

　　此外，亞運城還明確了E、F、G、H四大預留地塊的建設指標，其規劃總用地面積達70萬平方米，占項目總用地的三成多，規劃總建筑面積約250多萬平方米，將采取高容積率開發模式，綜合容積率在3.63-5.97不等。除此，亞運城還對區域內學校、商業等配套布局進行優化。

　　在樓市拐點論敏感期，亞運城的規劃調整被紛紛解讀，不少市場人士更是將其舉動視為逆市自救。

　　“任何調整規劃的行為都是與利益直接掛鉤的，沒有開發商愿意白折騰，”有廣州當地開發商人士孫杰（化名）對時代周報記者表示，建筑高度增加，按照現在的建筑審查辦法，會逼著開發商提高住宅的抗震和防火性能，單位面積的建筑成本會幾何式增加。地王的地價本身就已經非常高，沒有更大利益驅動，大家又怎會做虧本買賣？

　　孫杰說，在保持容積率不變的情況下，增高一定程度上也是為了偷空間，向空間要利潤。拔高后的高層建筑能擁有更好的視野景觀，每平方米可以賣貴幾百元，也等于是讓高價拿地者變相解了套。

　　黃韜也對時代周報記者說，亞運城的首期產品是普通住宅的定位，而拔高后則有條件包裝成豪宅，大幅提升售價。

　　鄧浩志也表示，亞運城前期的開發成本約為1萬元/平方米，而開盤均價在1.2萬元，基本就是成本價，開發商利潤空間很小。如今，市場對亞運城的前景普遍不看好，樓價下跌，跟政府談判調整規劃并調高部分樓棟容積率，主要也是希望通過沖淡樓面地價，從而降低開發成本。

　　對于上述觀點，廣州市規劃局相關工作人員則進行了反駁，他說，由于亞運城地塊的建筑體量太大，早在地塊出讓時就已經明確了開發商可以采取分期開發的策略，亞運會賽時建設一部分，賽后再根據市場需求建設一部分。

　　上述工作人員說，本次剩余住宅地塊的規劃，是在全部住宅面積、各自綠地、學校、商業公建配套面積均不變化的前提下做的，因此絕對不存在政府為了救開發商讓其提高容積率、增加住宅建筑面積的情況，只是開發商根據市場的情況，在之前政府給定的范圍內調整開發模式。

　　低效的利合

　　此刻，主角利合公司在思考什么？

　　在眼下的銷售中，亞運城是否還會以價換量？規劃調整一旦獲批，公司又有著怎樣的開發計劃表？

　　時代周報與利合公司五大股東進行溝通，但接連受挫，未能拿到答案。

　　“五家公司已達成一致，在亞運城相關信息傳達上不過多發言，”雅居樂相關負責人向時代周報記者透露，所有事宜由利合公司獨立負責。富力方面亦坦承，在幾家股東注資后，利合一直是獨立運作亞運城項目，由于接觸不多，并不清楚亞運城具體情況。碧桂園方面也透露稱，公司扮演的是一個財務投資的角色，未參與具體開發，在公司廣州區域內的樓盤統計中，均未算上亞運城這個項目。此外，世茂方面也表示，在公司內部例行的營銷分析會上，都沒有出現過亞運城的身影。

　　5家股東平均持股20%的格局是否被打破，現在還不明晰。項目有無主導方，目前看來也還是個謎。在整個采訪過程中，利合公司卻始終未露面。時代周報記者聯系利合公司媒介負責人李小姐采訪，其稱正在休假，不清楚交接她工作的人是誰，而時代周報記者多次電話及發短信給利合公司常務副總劉天宇，均未獲得回復。

　　在利合公司的工商資料中，僅顯示，這是一家注冊資本達7.5億港元的中外合資公司，注冊時間為2010年2月5日，企業法人是富力董事長李思廉。

　　“利合公司處理銷售及售后危機不夠成熟，整體效率上還趕不上一般的開發商，”有廣州另一名開發商人士對時代周報記者說，利合由5家開發商組建而成，各家開發商派出主要管理人員進駐各部門，并在此基礎上對社會招聘人員進行重新構架。但整個亞運城項目的運作給人相對混亂的感覺，尤其部門之間的協調速度，以及新招聘人員素質等方面，在危機事件處理及公關處理層面問題多多。

　　在黃韜看來，五大股東聯手僅僅帶來表面上的強大，沒有產生協同效應。五大房企個性都很強，互補性也不是很突出，這么大的項目在一起做，沒有明顯的主次股權過于平均，也沒有領導核心，極易造成意見不統一的情況，難以形成有序的合作關系。

　　一位接近利合房地產的業內人士也向時代周報記者證實，項目由五個股東作決定，導致流程復雜，內部效率較低，每次開會都各有各的意見，一項決策要經過漫長的討論，嚴重拖慢項目進度。

　　事實上，接下來的亞運城，如何消化剩余的巨大體量，中后期地塊的后續開發運營，均成為待解難題。“亞運會后，政府將重點轉移到國際金融城、廣州南站、蘿崗等區域的開發，亞運城的市場關注度一落千丈。如果五大開發商依然維持現狀無心戀戰，背負著龐大貨量的亞運城前景實在不容樂觀。”韓世同認為。

　　黃韜有個大膽的預測，接下來，不排除有的開發商會打退堂鼓并出局，“大家談得好時，聚在一起雄心壯志，如果搞不好，困難比想象大的話，進可攻退也可守，把股份讓出來讓第三方進來。”