近4年時間內(nèi)無法進行實質(zhì)性動工，200億元的資金無法流動

　　中冶置業(yè)深陷資金困局 加急分拆甩賣南京地王

　　張家振

　　地王“內(nèi)定門”、假開工旋渦、董事長總裁雙雙離職、分拆甩賣求生……中冶置業(yè)集團有限公司(下稱“中冶置業(yè)”)南京下關(guān)地王項目引發(fā)的一系列故事還在繼續(xù)。

　　繼25.38億元將南京金名城置業(yè)有限公司(簡稱“金名城置業(yè)”)轉(zhuǎn)讓給北京龍湖中佰置業(yè)有限公司之后，中冶置業(yè)再次啟動分拆南京下關(guān)地王計劃。根據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所最新公布的信息顯示，南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司將以35770萬元的價格轉(zhuǎn)讓持有的南京五道口置業(yè)有限公司(下稱“五道口置業(yè)”)100%股權(quán)以及68551萬元債權(quán)。

　　這則轉(zhuǎn)讓信息的核準備案機構(gòu)為中國冶金科工集團有限公司。根據(jù)特別事項說明及交易條件等信息顯示，五道口置業(yè)擁有09-04、09-05、09-07三幅地塊，“國有土地使用證正在辦理中”。

　　盡管上述信息沒有說明地塊所處的具體位置及面積等信息，不過，可以肯定的是，五道口置業(yè)為中冶置業(yè)在南京下關(guān)地王的項目子公司，地塊或來自于濱江1號地。

　　此前，中冶置業(yè)在南京以256億元的價格拿下的下關(guān)濱江巨無霸地王項目，成為全國地王，一時風(fēng)光無兩。然而下關(guān)地王卻先后遭遇2號地塊被收回，1號地塊被分拆甩賣的命運。

　　近日，《中國經(jīng)營報》記者實地深入下關(guān)濱江地塊龍江路、東炮臺社區(qū)等地段調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大量老式樓房及平房已經(jīng)完成搬遷，地塊拆遷工作仍在繼續(xù)，“快速推動濱江風(fēng)光帶拆遷掃尾，確保一個月完成凈地交付”等的條幅掛滿街道。

　　而分拆甩賣地王也讓中冶置業(yè)陷入了“甘當?shù)赝醯範敗�、資金鏈條緊繃的質(zhì)疑。對于上述質(zhì)疑，本報記者特致電中冶置業(yè)，但較為遺憾的是，相關(guān)負責(zé)人當場拒絕了本報記者采訪的請求。

　　四次拆分轉(zhuǎn)讓下關(guān)地王

　　分拆甩賣地王，轉(zhuǎn)讓股權(quán)債權(quán)，快速回籠資金，正成為中冶置業(yè)在處理南京下關(guān)地王地塊的主流方式。

　　中冶置業(yè)將再次啟動分拆南京下關(guān)地王計劃，標的額超過10億元。根據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所最新公布的信息顯示，南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司將以35770萬元的價格轉(zhuǎn)讓持有的南京五道口置業(yè)有限公司(下稱“五道口置業(yè)”)100%股權(quán)以及68551萬元債權(quán)。

　　這則轉(zhuǎn)讓信息的核準備案機構(gòu)為中國冶金科工集團有限公司。根據(jù)特別事項說明及交易條件等信息顯示，五道口置業(yè)擁有09-04、09-05、09-07三幅地塊，“國有土地使用證正在辦理中”。

　　根據(jù)要求，意向受讓方或其關(guān)聯(lián)公司(屬同一實際控制人)注冊資本應(yīng)不低于10億元、具有良好的財務(wù)狀況和支付能力，并于2015年6月30日前開工建設(shè)，于2018年6月30日前完成全部工程建設(shè)，達到竣工驗收條件。

　　盡管上述信息沒有說明地塊所處的具體位置及面積等信息，不過，可以肯定的是，五道口置業(yè)為中冶置業(yè)在南京下關(guān)地王的項目子公司，地塊或來自于濱江1號地。

　　據(jù)記者了解，這已是中冶置業(yè)第四次轉(zhuǎn)讓旗下公司的股權(quán)債權(quán)，今年3月中冶置業(yè)就將旗下“南京港寧置業(yè)”和“龍江灣置業(yè)”兩家公司的60%股權(quán)，作價20.68億元賣給了深業(yè)集團；并將“南京立方置業(yè)”的100%股權(quán)，作價9億多元賣給了上海證大地產(chǎn)。

　　此前，中冶置業(yè)在南京以超過256億元的價格拿下的下關(guān)濱江巨無霸地王項目，總面積達到236萬平方米，成為全國地王，一時風(fēng)光無兩。然而，在經(jīng)歷了拍地“內(nèi)定門”“假開工”旋渦等之后，下關(guān)地王最終遭遇2號地塊被收回，1號地塊被分拆甩賣的命運。

　　近日，本報記者實地深入下關(guān)濱江地塊龍江路、東炮臺社區(qū)等地段調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大量老式樓房及平房已經(jīng)完成搬遷，地塊拆遷工作仍在繼續(xù)，“快速推動濱江風(fēng)光帶拆遷掃尾，確保一個月完成凈地交付”等的條幅掛滿街道。

　　據(jù)公開資料，下關(guān)棚戶區(qū)改造項目涉及拆遷居民1.03萬戶，住宅房屋建筑面積約50萬平方米，戶均40多平方米，其中棚戶區(qū)面積達32萬平方米，占動遷總量的64%，是南京市戶數(shù)最多、最為集中的危舊房棚戶區(qū)。

　　拆遷遇阻導(dǎo)致項目進展緩慢，土地長期閑置也讓中冶置業(yè)資金被深度套牢。如果此次轉(zhuǎn)讓最終成行，也就意味著，中冶置業(yè)將在一號地塊上回籠超過40億元的資金。

　　深陷資金困局

　　在南京下關(guān)地王項目上，由于前期拆遷艱難，建設(shè)體量巨大，開發(fā)周期過長，導(dǎo)致拿地至今無實質(zhì)性開發(fā)。在這種背景下，中冶置業(yè)正急于擺脫資金被深度套牢的問題。

　　根據(jù)中冶置業(yè)2013年年報，截至2013年年底，僅南京地王項目已投入金額達到222億元，但是該集團來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營業(yè)收入僅為263億元，但收益卻相對慘淡。

　　“中冶置業(yè)輸在拆遷問題上，因為拆遷艱難，中冶置業(yè)近4年時間內(nèi)都無法進行實質(zhì)性動工，200億元的資金無法流動，因而陷入了資金困局，賺得巨額利潤的意圖徹底幻滅�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士指出。

　　在今年1月份召開的2014年工作會議上，中冶置業(yè)董事長、黨委書記劉福明也公開表示，公司還面臨著綜合解決土地儲備少、融資渠道窄、產(chǎn)品體系不盡完善、專業(yè)人才匱乏、集團化管理能力跟不上企業(yè)發(fā)展節(jié)奏的一系列問題。

　　根據(jù)劉福明在會上的部署，快速回籠資金、嚴防債務(wù)風(fēng)險、確保資金鏈安全成為公司穩(wěn)健發(fā)展的重中之重。劉福明要求，2014年要全面解決歷史遺留問題，抓好“兩退”項目和下關(guān)1號地收尾，確保資金回收；以賬戶管理、資金回收為重點，加強資金內(nèi)控和資金集中管理。

　　近年來中冶置業(yè)母公司中國中冶經(jīng)濟效益并不好，受制于主業(yè)的虧損，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)亦難獲得充足的資金支撐。中國中冶2013年年報顯示，其年底營業(yè)總收入同比下降8.33%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利同比下降13.48%，負債率達到了82.95%。此外，媒體披露的數(shù)據(jù)顯示，截止到2014年3月底，中國中冶經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額虧損86.32億元，連續(xù)三年被國資委[微博]列為特別監(jiān)管企業(yè)。

　　為做好下關(guān)1號地收尾工作，確保資金回收，中冶置業(yè)或?qū)⒗^續(xù)出讓旗下子公司股權(quán)，其中包括南京五道口置業(yè)有限公司、南京證大三角洲置業(yè)有限公司和南京證大寬域置業(yè)有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)等。

　　據(jù)了解，中冶置業(yè)在基礎(chǔ)設(shè)施和保障房項目的退出工作已進入收官階段，下階段將重點是獲取優(yōu)質(zhì)二級開發(fā)用地，抓好在手房地產(chǎn)項目。根據(jù)預(yù)期目標，中冶置業(yè)將力爭早日實現(xiàn)銷售收入超百億、躋身國內(nèi)房企前列，這無疑對其商業(yè)運營能力和整合企業(yè)資源能力等提出了更高的要求。