6月19日，由方興地產分拆而來的金茂投資開始招股，最多融資將達39億港元。

　　方興地產成立于2004年，大股東為中化集團[微博]，后者為中國第四大石油公司。借助中化集團雄厚的資金實力，方興地產僅用10年時間就奠定了其在地產界的江湖地位。

　　2007年方興地產赴港上市；2009年以40.6億人民幣天價拍下北京廣渠路地王，一戰成名；2014年再以101億人民幣奪得上�？們r地王，方興地產也成了地王的代名詞。

　　不過，這兩年來，這位房企中的“富二代”也開始差錢了，在分拆金茂投資之前，方興地產已經引入平安信托等對其多個項目進行融資。

　　 分拆金茂上市

　　6月16日，港股上市公司方興地產發布了一條公告，宣布將分拆集團旗下的酒店業務金茂投資赴港上市。

　　方興地產預期金茂投資全球發售股份合訂單總數6億股（若行使超額配售權則為6.9億股），發售價介乎5.35港元至5.65港元，發售規模介乎32.1億港元至33.9億港元（若行使超額配售權則規模增至36.9億港元至38.99億港元）。

　　金茂投資6月19日開始招股，6月24日截止認購，預計7月2日上市，市值將介乎107至113億港元，金茂投資上市后，方興地產仍將持有其70%的股份。

　　據悉，金茂投資的資產包括6間已營運的酒店（金茂大廈，包含上海金茂君悅大酒店、金茂北京威斯汀大飯店、金茂深圳JW萬豪酒店、金茂三亞麗思卡爾頓酒店、金茂三亞希爾頓大酒店和崇明凱悅酒店），及兩間在建酒店（北京金茂萬麗酒店和麗江金茂君悅大酒店）。

　　上述酒店大都位于當地的黃金地段，例如上海的金茂大廈樓高88層，是上海的地標式建筑。

　　據悉，這8家酒店總建筑面積達54萬平方米，客房數超過3400套，2013年度酒店經營業務實現收入20.61億港幣。

　　而根據方興地產不久前發布的2013年財報顯示，金茂投資的營收只占方興地產全年收入總額的10%左右，酒店業務只是方興地產三大業務板塊中占比較低的一個板塊。

　　對此，有業內人士分析，方興地產選擇將酒店業務裝包分拆上市，看中的可能并非每年酒店業務帶來的業績營收，而是希望能夠將酒店資產證券化，盤活這部分的存量資產。

　　事實上，金茂投資這部分酒店資產也是方興地產收購而來的資產。

　　2009年1月，剛剛上市一年多的方興地產就上演了一出“蛇吞象”的好戲，以110億元人民幣的代價將金茂集團收致麾下，而當年其營收總額僅為63.2億港元。

　　收購完成后，方興地產持有的物業面積大幅增加，由79萬平方米增至137.7萬平方米，但6年時間過去了，這部分資產在營收上并未給方興地產帶來多大價值，酒店業務收入僅從2009年度的15億港元增至2013年度的20億港元。

　　同時，由于多元化經營，方興地產的估值一直受到影響，而方興地產早在幾年前就在謀劃能夠將酒店業務分拆上市。

　　美林美銀在今年年初給出的一份針對方興地產的研報就指出，方興地產的綜合業務模式令其估值一直遭折讓。

　　 瘋狂的地王生意

　　據悉，除了酒店業務之外，住宅和物業才是方興地產的主營，二者的營收占到了其總營收的近9成。

　　作為中化集團的地產旗艦，方興地產可謂含著金鑰匙出生，2004年注冊成立，2007年赴港上市，2009年在北京廣渠路15號土地拍賣會上一戰成名。

　　2009年7月8日，方興地產擊敗SOHO中國、保利地產，以40.6億人民幣天價拍下北京廣渠路15號土地，以“黑馬”之姿成為北京最新地王。

　　事實上，這一地王項目為方興地產帶來了巨大收益。

　　根據方興地產年報，2009-2011年，方興地產的營業額均穩定在60多億港元；而在廣渠路地王項目金茂府的銷售收入計入營收的2012年，方興地產的營業額一躍升至171億港元。

　　而定位高端的地王模式也為方興地產帶來很高的利潤率，財報顯示，方興地產2012年的毛利率高達56%，2013年這一數字有所下滑但仍達44.4%，大大高于上市房企30%左右的平均毛利率。

　　嘗到甜頭的方興地產一發不可收拾，將“地王生意”演繹到了極致。

　　2012年12月6日，經過78輪舉牌后，方興地產全資子公司新輝置業以總價23.2億拍下蘇地2012-G-98號住宅地塊，成為蘇州當年的總價地王。

　　2012年12月26日，方興地產全資附屬公司威旺置業與上港集團聯合體以總價56.8億摘得上海海門路55號商辦地塊，該成交總價刷新了上海今年土拍的最高總價記錄，也刷新了2012年全國土地總價紀錄。

　　2013年1月28日，在其他17家大牌房企的圍剿下，方興地產以101億的總價搶得閘北區大寧路街道325街坊地塊，溢價率高達111.5%，打破了上海純宅地的總價記錄。

　　據21世紀網計算，截至目前，方興地產光用于搶得位于北京、蘇州、上海四幅“地王”的資金就高達221.6億元人民幣，這一數字已經超過方興地產2013年146億元人民幣的銷售額。

　　在此之前，作為房企中的“富二代”，方興地產一直不差錢，“富爸爸”中化集團對其也是寵愛有加，給錢給地。

　　方興地產先是收購了中化大廈和王府井大飯店100％的股份；之后又拿下中化集團旗下的金茂集團；2009年，中化集團先后兩次以配股的方式為方興地產“輸血”近30億港元；2010年，方興地產又收購了中化集團持有的“北外灘國際航運服務中心”東塊剩余50％的股份，成為北外灘最大“地主”。

　　幾年時間，方興地產就成為國內最大的高端商業地產企業之一，擁有極高的總資產，根據2013年年報，其目前的總資產高達1208.43億港元，而凈負債率始終維持在40-50%左右。

　　“富二代”缺錢了

　　但這樣的好日子已經一去不復返。

　　在方興地產斥資200多億砸下幾個地王項目后，我國的房地產形勢急轉直下，方興地產的走高端、慢周轉的戰略正遭受著巨大的壓力。

　　據悉，方興地產目前銷售陷入了全面受阻的窘境。

　　今年前4個月，方興地產累計取得物業簽約銷售額33.8億元，只相當于去年方興地產銷售收入146億元的23%。

　　方興地產位于亦莊板塊的亦莊金茂悅新開的兩期產品去化緩慢；上海的海門路地王項目，2012年方興拿下該地塊后不到一年，就被傳停工；大寧路地王項目樓板價高達47609元/平方米，已經超過了周邊在售新房如明園森林都市攬翠苑等的價格。

　　在瘋狂拿地后，方興地產的負債總額不斷攀高，根據其2013年財報，雖然方興地產負債率仍維持在40%左右的低位，但其銀行貸款及各項借款則升至358億港元左右，比2012年新增債務75億港元，同比增長27%，融資成本則超過13億港元，同比增長34%。

　　為了緩解資金壓力，方興地產早已開始頻繁融資。

　　2012年上半年總額2億美元的俱樂部貸款獲得銀行審批；隨后方興地產子公司中國金茂成功發行人民幣7.5億美元短期融資券；2013年下半年方興地產發行了5億美元的債權；2013年10月方興地產發行的3億美元高級無擔保債券；2013年12月份方興地產再次引入黑石集團1.3億美元、平安信托9億元股權融資。

　　最近的一次融資發生在6月13日，方興地產與一組融資機構達成一份三年期融資協議，最多可融資40億港元。

　　雖然有著大股東的不斷輸血，但過度擴張之下，方興地產對資金也是極度渴求，而分拆酒店業務上市則為其打開一個新的融資平臺，為其房地產業務輸血。

　　方興地產表示，酒店業務分拆上市“取得的款項將用于方興地產再融資未償還債務、運營資金及其他一般企業用途”。

　�。�21世紀網 李彬libin@21cbh.com）