新華網香港5月29日電（記者黃歆）中國房地產研究會29日在香港發布中國房地產上市公司排行榜，萬科、保利地產[微博]和中國海外發展位居前三強。

　　這是中國房地產研究會第七次發布上市公司測評報告及排行榜，也是連續第二次在香港進行發布。排行榜是按房地產業務收入、總資產、凈負債率等核心測評指標均值測算出的，榜單顯示，萬科連續多年位居榜首，保利地產和中國海外發展分列二、三名，其中，中國海外發展由上年的第四位上升至第三位。排名上升幅度最大的是碧桂園，由去年的第13名上升至今年的第7名。排名下降幅度最大的是華潤置地，由去年的第5名下降至今年的第10名。

　　中國房地產研究會會長、中國房地產業協會會長劉志峰在香港表示，從長期負債比率看，中國房地產上市公司資產負債率均值和凈負債率均值均為近三年的最高點。面對市場不確定性和來自融資的壓力，房地產上市公司要根據自身情況積極應對，促進綜合盈利水平不斷提高。

　　劉志峰在出席2014中國房地產上市公司測評成果發布會時表示，2013年，全國房地產投資、銷售兩項指標再創歷史新高，但由于銷售良好，上市企業普遍加大杠桿力度，使得償債壓力有所上升。雖然一些領先的房地產上市公司通過高周轉模式去庫存，有效地保證了資金回轉，降低了財務風險，但整體看，2013年抗風險能力較好的企業與上年相比，數量有所下降。

　　由中國房地產研究會、中國房地產業協會與中國房地產測評中心29日在香港聯合發布的《2014中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，2013年中國199家上市房企總資產均值為362．89億元，同比上升24．33％；房地產業務收入均值92．08億元，同比增長46．62％；資產負債率均值同比增加1．09個百分點至65．81％；凈負債率均值同比增加15．31個百分點至79．67％；凈利潤均值為13．76億元，同比增加16．41％。

　　劉志峰說，這次測評成果反映2013年上市房企凈利潤均值止降回升，凈資產收益率和總資產利潤率均值兩項指標終止了前三年的下滑趨勢，出現了微漲，特別是大多數領先上市房企實現了凈利潤的正增長。但也要看到，就行業整體而言，能夠維持盈利和盈利增長的上市房企數量較上年明顯減少，只占不到總量的三分之一。加上目前土地、資金和人力等成本的不斷上升，導致上市房企成本費用和利潤率不斷下滑。因此，上市房企要比普通的開發企業更好地管住成本，通過精細化管理，提高企業效率效能，促進綜合盈利水平不斷提高。

　　測評報告指出，進入2014年，市場情況有所變化，房地產開發投資增速開始放緩，持續回落的住宅成交市場向房地產開發市場傳遞消極信號。在房地產市場變化周期較短且風險漸增的背景下，房地產上市公司競爭壓力不斷增加，整體表現持續分化。

　　從市場和行業面來看，房地產行業上市公司估值普遍較低，資本市場對行業悲觀預期未有方向性變化。2014年一季度貨幣政策仍中性偏緊，海外流動性風險依然存在，同時以促供應為主體的政策框架將使企業利潤進一步攤薄，行業基本面總體平淡。

　　報告指出，去年土地市場的高溫延續到今年第一季度，但企業土地儲備策略發生分化。整體而言，一二線城市仍是上市公司布局重點。融資方面，渠道逐步暢通。2013年以來不斷加強的房地產上市公司再融資開閘預期在2014年第一季度終于落地，房地產再融資由此正式開閘。與此同時，地產股資本市場機制重歸市場化不僅限于再融資的回歸，還以更多其他融資形式體現。

　　報告指出，雖然中國房地產企業短時間內都無法擺脫對銷售的依賴，但可以預計的是，未來房地產企業的業務重心將由當前以開發為主轉向多元化發展，不同企業之間發展戰略將日趨分化。

　　劉志峰認為，今后一段時間，房地產行業要想保持平穩健康發展，要具備以下幾個條件：一是企業要有符合自身發展的業態和適度調整的能力；二是要具有轉型創新的經營團隊；三是要有金融創新的不同手段；四是前端要有產業化的建造方式，后端要有服務鏈的價值拓展；五是企業發展導向要符合綠色低碳、節能環保的國家政策。同時抓住新型城鎮化機遇。