無論是住宅銷售還是拿地布局，孫宏斌麾下的融創(chuàng)中國，在今年都走上了快速奔馳的跑道。融創(chuàng)今年前9個月拿下13宗地塊，且不足兩個月的時間內(nèi)，連續(xù)拿下3個“地王”項目。面對激進的質(zhì)疑，昔日狷狂的順馳舊主、現(xiàn)在的融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌表示，他們不知道這些地有多好，所謂的地王其實都不貴，“我們真的不激進”。

　　□人物故事

　　>>談業(yè)績

　　500億目標(biāo)肯定過了

　　2013年10月18日，蘇州。融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌與上海融綠平臺多位高管一同出現(xiàn)在蘇州桃花源項目的全國媒體發(fā)布會上。這個曾被無數(shù)次質(zhì)疑、研磨4年之久、歷經(jīng)10輪設(shè)計的國內(nèi)頂尖豪宅項目，最終揭開了神秘面紗。這是融創(chuàng)今年最重要的產(chǎn)品。

　　由于成本就高達6萬元/平方米，按照孫宏斌原定的目標(biāo)，只要不賠錢就行。但據(jù)融綠內(nèi)部人士透露，桃花源項目尚未開盤就已經(jīng)簽約了7億元，“很多人沒到現(xiàn)場只是看了圖紙就訂了房”。顯然，市場給了孫宏斌更大的信心，“現(xiàn)在來看估計會賺些錢”。孫宏斌說得很是輕描淡寫，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這個項目的利潤絕不會低。

　　事實上，在之前的三個季度，融創(chuàng)就已經(jīng)實現(xiàn)了業(yè)績飄紅。前三季度364.2億元的合約銷售額，比去年同期增長71%，這樣的高增長讓融創(chuàng)當(dāng)之無愧成為今年房地產(chǎn)企業(yè)中最大的黑馬，也讓其首次躋身房企排行榜前十（2010年其排名還遠在30名之外）；土地市場上，融創(chuàng)前9個月拿下13宗地塊，且不足兩個月的時間內(nèi)，連續(xù)拿下3個“地王”。

　　“可能有投資者嚇壞了，那是因為他們不知道這些地有多好。要允許投資者判斷不當(dāng)，畢竟我每天泡在這個市場里，我比他們更熟知，要讓他們聽我的，而不能是他們覺得哪好我就買哪。我會用一次一次的業(yè)績來告訴他們。”說到此處，孫宏斌的語氣頗有些得意。

　　“真的挺好的”，孫宏斌自言自語般地反復(fù)強調(diào)。甚至在發(fā)言時拿著激光筆親自介紹幾個地塊的區(qū)位圖，他把北京農(nóng)展館地塊比喻為“皇冠上的明珠”，認(rèn)為是數(shù)十年難遇的好地塊，而7萬元/平方米的地價，只是包括融創(chuàng)在內(nèi)很多企業(yè)心里的底價。

　　在新老項目的合力推動下，對于今年的銷售業(yè)績，孫宏斌坦言“500億目標(biāo)肯定是過了”，但對于未來的千億甚至更多，他表示不會有目標(biāo)，也沒有多大興趣。此刻孫宏斌的淡然，與9年前他放言“三年超越萬科成為行業(yè)第一”時的自信，截然相反。

　　>>談過去

　　不是誰都能跑那么快

　　孫宏斌今年正值50歲，知天命之年。雖然不經(jīng)常談起過去的自己，但孫宏斌并不刻意避諱。

　　1994年，孫宏斌進軍房地產(chǎn)。迫切想證明自己的價值，身處天津一隅的孫宏斌，一心只想做“全國性大公司”，只想做全國第一。當(dāng)時孫宏斌掌管下的順馳模式一度所向披靡，成為地產(chǎn)界的黑馬，發(fā)展速度令同行咋舌。終于，2007年，由于資金鏈過于緊繃，順馳最終倒下。

　　重新踏進快速跑道，不少人會拿今天的融創(chuàng)與過去的順馳對比。當(dāng)又一次被媒體問到“是否過于激進”的問題時，孫宏斌苦笑、搖頭，低頭扶了一下眼鏡，“挺有意思的，激進這個詞永遠也摘不掉”。“本來是個挺好的詞，但現(xiàn)在好像變成一個壞詞，其實我們真的不激進”。

　　孫宏斌坦言當(dāng)時的順馳的確“跑得太快”，不過話峰一轉(zhuǎn)，“并不是誰都能跑得那么快，順馳現(xiàn)在跑得很好很穩(wěn)健，但是你們總是只記得那一跤”。

　　在某種程度上，融創(chuàng)確實保留著順馳大步快走的“遺風(fēng)”，不過，跟順馳不同的是，融創(chuàng)在區(qū)域管理半徑的擴展上非常謹(jǐn)慎，至今僅在5個大中城市布局，而融創(chuàng)對現(xiàn)金流和土地毛利率的管控也非常嚴(yán)格。孫宏斌說，即使全部付清地價款，融創(chuàng)目前賬面上仍有100億

　　元現(xiàn)金，對于拿地，他規(guī)定毛利率的紅線最低不能低于30%。

　　在收購綠城上海幾個高端項目之后，由于成本過高，融創(chuàng)上半年整體利潤率被拉低。為了讓客戶群更加多元而不只是集中在金字塔頂，孫宏斌計劃通過項目的平衡拉低均價，“目前上海平均售價在6萬-7萬元/平方米，有點偏高，后面可能會拉低到4萬-5萬元/平方米”。

　　>>談合作

　　被宋衛(wèi)平指出多問題

　　孫宏斌經(jīng)常去哈佛聽課，對美國公司治理結(jié)構(gòu)有深透研究。被外界譽為“狼性營銷”的融創(chuàng)，其實是超誘人激勵機制下的產(chǎn)物。據(jù)融創(chuàng)內(nèi)部人士透露，今年前三個季度，融創(chuàng)有銷售人員的傭金收入已經(jīng)接近千萬。在項目開盤之前，“你給我多大驚喜，我就給你多大驚喜”，是集團領(lǐng)導(dǎo)對銷售團隊的承諾。

　　“融創(chuàng)營銷沒有秘訣，就是靠努力，靠賣力氣”。孫宏斌說。

　　除了營銷的保障，在高端精品這條路上，孫宏斌與綠城的結(jié)盟，無疑讓其對高端市場占有率的提升更有底氣。

　　孫宏斌一向?qū)ψ约旱漠a(chǎn)品極富信心，“連我的限價房都比別人的豪宅好”、“他們的缺點我就不說了”。但在綠城面前，孫宏斌卻甘心俯首。

　　早期，綠城集團掌門人宋衛(wèi)平探訪北京西山壹號院項目時，這個曾給孫宏斌帶來榮耀的高端項目，卻被宋衛(wèi)平一連指出十幾個問題。孫宏斌坦言，融創(chuàng)產(chǎn)品比大多數(shù)企業(yè)好，但確實不如綠城。在跟綠城合作之后，融創(chuàng)在高端產(chǎn)品的打造上進步飛快。而對于綠城，孫宏斌直言，“老宋相當(dāng)于得到了一個兢兢業(yè)業(yè)的、水平也還不錯的部門經(jīng)理，幫他對幾個區(qū)域的項目進行打理”，雙贏的合作，誰也不吃虧。

　　除了綠城，融創(chuàng)的合作伙伴還有保利、方興、葛洲壩、九龍倉、世茂和天津泰達等。引入合伙人，有助于融創(chuàng)降低開發(fā)風(fēng)險并實現(xiàn)優(yōu)勢互補。對于與合伙人的關(guān)系，孫宏斌表示，目前大家都很滿意。

　　“后面還會有一些項目合作和收購，并不是誰想收就能收，有的人要收購，他們（被收購方）還不干呢。產(chǎn)品做得好而且厚道，所以愿意跟我們合作”。孫宏斌并不掩飾他的驕傲。

　　□人物素描

　　經(jīng)歷滄桑后的性情中人

　　灰白的頭發(fā)，無邊框眼鏡，清晰可見的眼角皺紋，身材并不算高大，有問必答，直言直語。記者眼前的孫宏斌似乎很難與傳說中的那個輕狂少年對接起來，卻更像是一個歷經(jīng)過滄桑的中年硬漢。

　　在采訪過程中，他始終處于思考的狀態(tài)，眉頭微皺、一只手掌始終支撐著下巴，他對問題的反應(yīng)總是很快，回答言簡意賅。“對我自己來說，沒變的是理想、激情，變了的地方就是要講究平衡，不走極端。”孫宏斌這樣評價現(xiàn)在的自己。

　　現(xiàn)在的他善于借勢，也懂得揚長避短。在汲取綠城產(chǎn)品精髓的同時，孫宏斌又在謹(jǐn)慎地控制成本。融創(chuàng)杭州的員工告訴記者，比如，一個160平方米的戶型，綠城只做3居，但融創(chuàng)會多做一個書房來提高房間使用率。

　　不管是融創(chuàng)的高管、普通員工還是媒體記者，私下里，大家都稱孫宏斌為“老孫”。在外人眼中，老孫是個性情中人。據(jù)說，他在飯桌上會跟每一個前來敬酒的人喝酒，喝得滿臉通紅，然后坐下來抽煙，周圍煙霧繚繞；看手機時，他會把眼鏡推到頭頂，不管頭發(fā)亂作一團。

　　不過，性情中的老孫仍然理想至上。談及融創(chuàng)的未來，談及蘇州桃花源的產(chǎn)品，這個頭發(fā)已然灰白的中年人，依然神采飛揚、眼眸生光。他說：“雖然中國人講究成王敗寇，但為了夢想和理想而拼搏，即使沒有成功，也值得所有人尊重。因為這個世界就是靠有夢想的人去推動的。”

　　□人物對話

　　“地王”沒買貴

　　問：今年8月以來，融創(chuàng)中國連續(xù)拿下3個地王，分別是樓面價近2.8萬元的北京亦莊地塊、樓面價達7.3萬元的北京農(nóng)展館地塊，以及總價103.2億元的天津南開天拖地塊，依次創(chuàng)區(qū)域單價、全國單價、天津總價紀(jì)錄。您如何評價這樣的拿地速度和價格？是否過于激進？

　　答：這幾塊地其實都不貴，都挺便宜，現(xiàn)在來看，每一個地塊都特別合適。貴不貴

　　要看怎么理解、跟誰比，核心地段的地當(dāng)然要比普通地塊貴。北京農(nóng)展館地塊7萬元/平方米以上的地價水平，是當(dāng)天所有參加拍賣企業(yè)的底線。至于激進，這個詞我一直覺得是個好詞，但現(xiàn)在好像變成一個壞詞，我們真的不激進。到這個月底，即便付清所有地價款，我們賬面上的現(xiàn)金還有100億，現(xiàn)在的銷售很好，每個月的回款就有50億-60億，這怎么算激進呢？

　　農(nóng)展館最高賣30萬/平米

　　問：北京亦莊和農(nóng)展館地塊是如何規(guī)劃的？

　　答：我們的亦莊項目是在亦莊最核心的區(qū)域，融創(chuàng)將成為亦莊的“莊家”。我一直是看好亦莊區(qū)域的，不僅自然環(huán)境好，而且有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，有配套，很多企業(yè)總部都在這個區(qū)域。而農(nóng)展館地塊的地位更不用說，從10年前土地8·31大限到現(xiàn)在，這個區(qū)域一共只出讓了三宗地，今后10年不可能再有地塊出讓。這塊地與朝陽公園的距離只有450米，與農(nóng)展后湖只有一墻之隔，我們會做成“皇冠上的明珠”，一定會全力以赴打造好的東西，售價不止15萬/平方米，靠近湖的兩棟獨樓可能會賣30萬/平方米。

　　最大風(fēng)險是拿不到地

　　問：未來政策上的不確定性會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來哪些風(fēng)險？

　　答：目前的政策思路已經(jīng)非常清晰，低端市場的保障房是硬性承諾，中端市場限價商品房提供一定的政策支持，而高端市場會逐步放開，房產(chǎn)稅會征收，但稅率不會超過1%，對市場影響并不大。目前的房地產(chǎn)市場并沒有呈現(xiàn)整體過熱，像北京上海確實很熱，但很多城市卻是冰涼的，市場分化很嚴(yán)重。目前面臨最大的問題并不是來自政策層面，而是沒有合適的地塊供應(yīng)。

　　想在京買房只能多賺錢

　　問：北京樓市供需的矛盾應(yīng)該如何解決？您對后市如何評價？

　　答：由于一線城市供需緊張的問題難以解決，因此北京、上海的房價還會繼續(xù)上漲。北京住宅市場一年至少要賣1000萬平方米的房子，但供應(yīng)只有700萬平方米左右，全國人民都到北京買房，想加大供應(yīng)也加大不了，供需之間的剪刀差只會越來越大，庫存越來越少是很正常的現(xiàn)象，這樣的矛盾沒有辦法解決。想在一線城市買房，只能是想辦法多掙點錢。

　　增持股票只為掙錢

　　問：今年9月19日至10月2日期間，您連續(xù)八次增持了融創(chuàng)中國共計1975.6萬股，是為了增強投資者信心嗎？最近融創(chuàng)股價一直低迷，您對股價怎么看？

　　答：我增持股票用的是分紅的錢，我原來說過分紅的錢不會買股票了。但確實是便宜，你看看跟我們規(guī)模差不多的公司，現(xiàn)在市值都是我們的四五倍了，比我們規(guī)模小得多的公司，市值也是我們的兩倍。所以就買了，實際上完全是為了掙錢，跟信心，跟其他的都沒有關(guān)系。

　　京華時報[微博]記者潘秀林