21世紀網獨家報道 中海地產10月16日下午以38.2億元競得深圳龍華一處商住地塊，其中近四成建筑面積用于配建安居型商品房，而此次競拍的背景竟是中海深圳最大安居房項目陷入“質量門”，正在進行二次整改。

被曝光的中海甲骨文

　　對于安居房外墻開裂等質量問題，銷售解釋為“中海甲骨文[微博]”，中海解釋為雨天趕工。21世紀網調查則發現，該項目的建安成本低至1396元/平米，21世紀網在16日競拍現場隨機采訪的的幾位地產商則認為，對于30層左右的精裝修安居房項目而言，建安成本估計在每平米4000-5000元，“1300多元肯定做不下來。”而在超低成本的背后則是項目高達36%的利潤率。相比富力地產和萬科曾公開表示的3%-5%的安居房項目利潤，中海的安居房買賣收益可觀。

　　此外，據施工單位中建四局官網消息，截至2012年7月，在項目封頂之前，接受投資方中海投資有限公司及邀請的第三方和中建總公司的實測實量檢查，以及各方正式檢查達79次。在此期間，為何開發商、監理單位以及所謂的第三方均沒有發現肉眼就能看到的外墻開裂、脫落現象，79次檢查是否只是走過場？

　　21世紀網調查則發現，該項目的開發商中海地產、建筑商中建四局和監理方中海建設三者同屬“中建系”，對此，謝逸楓向21世紀網表示：這等于是自家人查自家人，質量監督根本得不到保障。

　　對于再次獲得配建安居房項目地塊，深圳中海相關負責人對21世紀網表示：“中海是一家負責任的企業”，而對于記者拋出如何避免安居房項目再現質量問題，該負責人一言不發匆匆離開。

　　安居房好買賣：質量讓位利潤

　　就在10月16日拍地的同時，中海地產陷入“質量門”的深圳最大安居房項目——閱景花園正在進行整改，合同交房時間為10月31日。

　　閱景花園是深圳截至目前規模最大的安居型商品房項目，該樓盤位于龍崗區南灣街道東西干道與布瀾路交匯處，距離地鐵站僅5分鐘路程。

　　2013年7月，距離閱景花園入伙還有三個月，有業主發現閱景花園的外墻出現裂紋及大面積脫落現象，近200 名業主前往閱景花園工地維權。對此，深圳市住建局發出責令整改通知書，責令中海地產對相關質量問題進行徹底整改。因不滿整改狀況，10月9日上午，眾多業主前往深圳市民中心廣場表達訴求。

被曝光的安居房外墻和室內圖，業主“維權”

　　在閱景花園業主組建的一個QQ群里，從上午9點到晚上11點，業主們聊天的話題圍繞著“維權”二字，拒絕收房的言論充斥屏幕。多位業主向21世紀網展示了房屋內部結構的照片，并梳理出拒絕收房的原因，主要是擔憂閱景花園的整改效果沒有到位，其次是交房標準不能讓他們滿意。

　　一位家住2棟的業主在閱景花園論壇上傳了自己9月30日在現場拍攝的圖片，他認為，墻體只是重新補了鏟開的部分，標記在墻上的空鼓只是重新刷了一遍白灰，而之前自己挖開的墻面是松散的砂體，根本不能固定電視、空調等重物，而此次更換的地板型號和之前的是同一個型號，為安信GC9002。

　　陷入安居房質量門的中海地產，2012年累計實現房地產銷售額1115.2億港元，凈利潤187.22億港元，經營效益行業排名第一。2013年9月，在由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所、中國指數研究院[微博]聯合發布中國房地產品牌價值榜單中，中海地產排名第一。

　　為何這樣一家品牌央企，會曝出安居房質量丑聞？

　　21世紀網調查發現，該樓盤的建安成本奇低。根據中建四局官網公布的數據，中海閱景花園項目塔樓結構總高度為97.85米，總建筑面積232686.68平米，合同造價為3.249億元。據此測算，建安成本低至1396元/平米。

　　一位全國前十強開發商相關負責人對21世紀網表示，高層建筑的建安成本一般在每平米2000-3000元，而帶精裝修的高層建筑，成本還要上浮每平米500-1000元。21世紀網又隨機采訪了幾位參加10月16日競拍的地產商，他們認為，對于30層左右的精裝修安居房項目而言，建安成本估計在每平米3000-4000元，“1300多元肯定做不下來�！�

　　中海閱景花園項目是中海地產于2011年5月份獲得，該地塊為當年深圳首宗出讓的保障房地塊，具體出讓方式為“定地價、競房價，房價低者競得”。中海地產以7900元/平方米的價格擊敗萬科、中信、龍光地產、深振業等房企，獲得該地塊，土地出讓金為6.2億元。

　　當時，對于投資者關心的保障房利潤回報問題，中海地產主席孔慶平認為，保障房具有商業投資價值，可以成為企業重要的業務支撐點。當時，中海核算的利潤率在10%左右。

　　孔慶平還提出2條壓縮成本的方法，一是企業可以控制施工成本，通過逐步產業化來獲取最大利潤。雖是薄利，但肯定穩賺不賠；二是項目的投資收益尤其是綜合效益，企業可以通過專業化和精細化的管理得到相對合理的回報。

　　該項目2012年5月拿地，2012年11月開盤，2881套房源在開盤十天后銷售一空，為公司進賬15億元。閱景花園項目從簽訂土地合同到一次性將全部住宅實現售罄僅歷時542天。開盤前，四棟高層建筑已經封頂。

　　令業主沒想到的是，安居房項目閱景花園是以犧牲質量問題，換來了房企的高周轉和高利潤。按業內人士測算 ：2012年7月開盤的閱景花園，為中海地產進賬15億元。刨去土地成本和建安成本9.4億元，稅費成本按10%來算，該公司此項目成本約為11億元，中海地產至少凈賺4億元，毛利高達36%。

　　長期觀察廣東房地產行業的亞太城市房地產業協會會長謝逸楓表示，“安居房項目的成本與商品房項目相比很低，一般商品房的稅費占成本20%左右，安居房項目因為有政府優惠最多占10%，此外，保障房在貸款方面也能獲得利率的優惠，再加上營銷費用幾乎可以忽略不計，安居房項目的利潤率并沒有外界想的那么低，一般而言也能達到10%左右�！�

　　面對安居房頻頻出現質量問題，謝逸楓認為，壓低成本是房企的通常做法，而通過節省裝修材料可以大大降低建安成本。當年，同樣競得安居地項目的富通地產對于10%的凈利潤回報不大茍同。富通地產副總裁王家國對媒體表示，公司競得的安居地經核算，凈利潤大概只有5%左右，再加上市場不確定因素以及通脹的預期，可能連5%都達不到。而萬科集團總裁郁亮此前在2013年年中的媒體見面會上表示，萬科承擔的保障房項目利潤率僅為3%。 

　　79次抽檢合格背后：開發商、建筑商、監理方附屬同公司

　　對利潤的追求讓項目的成本壓到了極低，但作為深圳最大的安居房項目，監理也存空白？

　　閱景花園工程負責人黃荷友對媒體表示，此前出現的裂縫滲水問題主要原因是前幾個月深圳一直處于雨季，粉刷上去的涂料難以完全干透。而工人為了不延誤入伙時間，未等涂料干透，便粉刷第二層。致使日后外墻出現問題。也正因外墻滲水，加上空氣濕度大，導致室內的木地板過度潮濕，出現了發霉、空鼓、變形等一系列問題。

　　中海地產宣稱，接到業主反映后，開發商組織了近千名工人，對外墻及木地板進行了大規模更換。外墻的水泥石灰等涂料全部鏟除，重新進行粉刷。并決定對兩千多戶的木地板全部進行更換，重新鋪設了防潮墊層，安裝全新的木地板。

　　開發商將項目的外墻與木地板大規模更換，本可以在施工期間發現問題及早施工，然而在業主今年7月份大量曝光質量問題之前，該項目的監管一直處于缺失狀態。

　　據中建四局官網消息，截至2012年7月，在項目封頂之前，接受投資方中海投資有限公司及邀請的第三方和中建總公司的實測實量檢查，以及各方正式檢查達79次。在此期間，為何開發商、監理單位以及所謂的第三方均沒有發現肉眼就能看到的外墻開裂、脫落現象，79次檢查是否只是走過場？

安居房項目

　　然而，在“質量門”的背后，開發商、建筑商與監理方之間的關系卻十分緊密。21世紀網調查發現，該項目的開發商中海地產、建筑商中建四局和監理方中海建設三者存在關聯關系，中海建設監理有限公司附屬于香港中國海外集團有限公司，而中國海外與中建四局同屬于中國建筑工程總公司的子公司，分屬房地產板塊與建筑工程板塊。

　　《建筑法》明確規定，工程監理單位與被監理工程的承包單位以及建筑材料、建筑構配件和設備供應單位不得有隸屬關系或者其他利害關系。

　　對此，謝逸楓表示：而房屋的監理方是由開發商方面組織檢查，這等于是自家人查自家人，質量監督根本得不到保障。

　　2013年7月26日，深圳市住建局回應業主投訴稱，6月24日，市質監總站在監督檢查中已發現閱景花園的外墻問題，該小區外墻由于抹灰層與飾面層施工工藝過快和雨水影響，導致外墻裝飾層開裂，并不涉及房屋結構安全。目前該項目外墻開裂問題正在整改過程中，需要對原裝飾層及基層進行鏟除、修補。業主現場看到外墻存在補痕及脫落，屬該項目整改過程中的正常作業行為。

　　2013年7月，該項目施工方中建四局第三建筑工程有限公司被處以5萬元罰款，監理單位中海建設監理有限公司(中海地產子公司)被處以3萬元罰款，住建局對上述兩個單位分別給予紅色警示3個月。

　　10月14日，21世紀網來到閱景花園小區，四棟高層建筑已經完成外墻粉刷，從外立面看不到裂紋。由于小區保安將進出口封鎖，記者未能進入住宅內部。據長城物業的保安介紹，該樓盤的整改已接近尾聲，預計10月25日入伙，到時候可以驗房，入伙前不允許業主進入工地。 。

　　10月15日，深圳市住建局相關負責人對21世紀網表示，閱景花園的二次整改將在政府監督下完成，近期可能會召開相應發布會，向業主和媒體通報整改情況，而此時，距離銷售合同寫的最后交付期限10月31日只剩半個月。

　　項目整改進行時 中海38.2億元拿地再建安居房  

　　一邊修補安居房漏洞，另一邊大手筆拿地，計劃再建安居房。

　　深圳年內出讓第二宗商住地塊于10月16日下午競拍。該宗地塊位于龍華區民治街道，屬于龍華核心區，接駁地鐵站。盡管配建的98000萬平米安居房限價出售，但土地稀缺的深圳板塊仍是開發商必爭之地。

　　據21世紀網現場統計，此次拍地共吸引中海、萬科、金地、保利、招商等14家房企報名競價，其中絕大部分為開發商top50。

　　此次出讓地塊起拍價為20億元，建筑面積為26.23萬平方米，除去安居房和學校的商住面積為15.8萬平米。

　　經過十余輪競價，剩下中海地產、保利地產[微博]和中國水電閩泰地產聯合體輪番出價，激戰四十多個回合后，中海地產以38.2億元將該地塊收入囊中。而保利地產在拍賣師落錘的最后一秒舉牌，被宣布無效。

　　據21世紀網核算，該地塊成交溢價91%，包括安居房的樓面地價為14563元/平米，除去安居房、學校，商住樓面地價為16899元/平米。

　　深圳中海相關負責人簽約后匆匆步入電梯，未接受媒體采訪。一位參與競拍的開發商投資部負責人表示，價位還算合理，競拍前預計會拍到50億元，樓面地價15000元/平米。

　　在現場，記者還看到和記黃埔的身影，該公司并未參與競拍，相關人員稱對該地表示關注，前來觀摩。

　　“這個價位刷新了龍華地價，預計樓面售價將在3萬以上，”深圳中原副總經理賀曉麗認為，僅以建安成本5000元/平米來算，該地塊樓面成本價達到2.1萬元/平米，已經超過龍華片區一手房均價，“面粉貴過面包�！�

　　來自深圳市規土委的統計，2013年9月寶安區一手商品住宅均價為19077元/平米。中原領先指數顯示，此次拍地所屬民治板塊9月份一手商品住宅均價為21795元/平米，均未高于該地塊樓面成本價。

　　對于再次獲得配建安居房項目地塊，深圳中海相關負責人對21世紀網表示：“中海是一家負責任的企業”，而對于記者拋出如何避免安居房項目再現質量問題，該負責人一言不發匆匆離開。(21世紀網 張佳)