每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

　　 搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心發(fā)布的《2012年北京房企商品房銷售金額榜》顯示，北京城建以120.65億元奪得頭名。根據(jù)克而瑞的研究數(shù)據(jù)，北京城建大部分銷售額都由北京項(xiàng)目提供。在北京集中開發(fā)、投資的策略，固然可以令這家本土地產(chǎn)公司擁有較高的市場(chǎng)份額，但另一方面也增加了它的風(fēng)險(xiǎn)。將于今年7月執(zhí)行的 《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》，也許會(huì)讓這家北京國(guó)企的資金收緊。

　　 從某種意義上說，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的好壞，能左右北京城建的一年的業(yè)績(jī)。北京城建在2012年財(cái)報(bào)中指出，公司在北京的營(yíng)業(yè)收入達(dá)到64.14億元，占到了其全國(guó)營(yíng)收的97.10%。

　　 北京城建財(cái)報(bào)指出，截至2012年底，公司二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目共計(jì)15個(gè)，規(guī)劃面積465.52萬平方米，其中北京項(xiàng)目9個(gè)，規(guī)劃面積280.26萬平方米，占60.20%。

　　 克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)一步顯示，今年該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)到北京城建拿地紀(jì)錄，均發(fā)生在北京。旗下子公司北京城建興華地產(chǎn)有限公司拿地的面積為14.26萬平方米，而北京城建和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司拿地的面積為7.50萬平方米。兩地合計(jì)21.76萬方米。

　　 與首開相比，商品房銷售收入對(duì)公司的財(cái)務(wù)狀況影響更大。北京城建2013年一季報(bào)顯示，其通過開發(fā)、銷售商品房、保障房以及相關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)獲取的現(xiàn)金高達(dá)26.5億元，而同期公司籌措的各類資金總額只有37.1億元，商品房開發(fā)、銷售收入占籌措資金的比重明顯。

　　 此前，仰仗于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售火爆，北京城建的債務(wù)壓力曾經(jīng)非常小。北京城建2013年一季報(bào)顯示，公司期末在手現(xiàn)金60.9億元，較期初上升7%；一年以內(nèi)到期長(zhǎng)期負(fù)債及短期借款只有6.3億元；凈負(fù)債率則較年初下降6.8個(gè)百分點(diǎn)至10.2%，處于A股上市公司低端。

　　 預(yù)售款的嚴(yán)格監(jiān)管，不僅對(duì)北京城建的負(fù)債率產(chǎn)生影響，還可能影響其利潤(rùn)。在商品房預(yù)售款被嚴(yán)格監(jiān)管后，公司的負(fù)債率是否還能維持在如此低的水平？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者將采訪提問發(fā)至北京城建董秘郵箱，但截至發(fā)稿，尚未收到回復(fù)。

　　 此前，《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》曾報(bào)道，北京城建的常規(guī)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式，即市場(chǎng)差時(shí)保守放量，市場(chǎng)好時(shí)加大放量，拉長(zhǎng)開發(fā)周期獲得土地升值的收益。以望京東湖灣項(xiàng)目為例，從2006年開盤到現(xiàn)在仍有房源可售，而均價(jià)已從2006年的9500元/平方米，上升到了4萬元/平方米。這個(gè)項(xiàng)目在2011年、2012年，都為其貢獻(xiàn)了10億元以上的銷售額。

　　 上述模式會(huì)占用相當(dāng)比例的流動(dòng)資金，在預(yù)售款被嚴(yán)格監(jiān)管后，北京城建還能不能沿用這一模式是個(gè)未知數(shù)。

　　 對(duì)于北京城建來說，應(yīng)對(duì)預(yù)售嚴(yán)格資金監(jiān)管的一項(xiàng)可能的方法，就是加快施工速度，提前竣工。

　　 上海一位熟悉房地產(chǎn)施工的行業(yè)人士介紹，造成房屋質(zhì)量問題的原因有多種。其中一個(gè)就是項(xiàng)目臨近交房，但工程進(jìn)度還有很大差距，開發(fā)商連夜趕工，因而產(chǎn)生一系列的質(zhì)量隱患。

　　 在預(yù)售資金嚴(yán)格監(jiān)管的形勢(shì)下，房企更要做到對(duì)工程質(zhì)量的嚴(yán)格把控。靠低質(zhì)量項(xiàng)目而回籠的預(yù)售款，若用于其他新開工項(xiàng)目，也往往會(huì)偏離預(yù)售資金的使用初衷。對(duì)于北京城建而言，在預(yù)售資金監(jiān)管從嚴(yán)的情況下，不能因?yàn)橘Y金的一時(shí)急需，而損壞了工程的質(zhì)量，這種做法顯然得不償失。

　　 上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，在北京的預(yù)售政策新政執(zhí)行后，開發(fā)商會(huì)謀求縮短開發(fā)周期，但工程周期的縮短必須在正常范圍內(nèi)。超過了正常范圍，將會(huì)出現(xiàn)巨大的質(zhì)量隱患。