被疑低價賣地轉型 水井坊稱交易無利益關聯

　　核心提示：

　　水井坊方面用地塊的復雜性和公司被外資收購的特殊時期等原因，將低價轉讓、關聯交易和公司撇清。

　　每經記者 曹晟源 謝振宇 發自成都

　　近日股權轉讓一事，將剛剛換帥的水井坊再次推到眾人的視野之中。水井坊方面用地塊的復雜性和公司被外資收購的特殊時期等原因，將低價轉讓、關聯交易和公司撇清。

　　昨日(5月7日)，水井坊董秘張宗俊及財務總監李直接受了 《每日經濟新聞》記者專訪，對于5月7日本報報道(詳見《水井坊出售地產項目調查：全興改制“推手”曾永江再現身 接盤價格存疑》一文)提出其宗地整體轉讓價格偏低、水井坊與成都鑄信企業(集團)有限公司(以下簡稱鑄信)董事長曾永江之間是否存在關聯而致交易完成等問題，做出了公司方面的回應。張宗俊表示，郫縣地產項目作為公司最后一個地產項目，轉讓完成后，公司與房地產業務基本“劃清界限”，由此，公司將進一步集中精力發展酒業主業，此次轉讓所獲得約6億多元資金，公司將投入到酒業主業中，包括公司日常產、供、銷及公司位于邛崍的基地項目。

　　盡管水井坊方面給出諸多理由，但記者參考了多位業內人士給出的上述水井坊轉讓土地評估價格，計算出的上述地塊總價的評估值仍超過9億元。

　　項目土地成本約5億

　　對于外界存疑的宗地整體轉讓價格，以及水井坊與鑄信之間是否存在關聯，昨日李直在接受《每日經濟新聞》記者專訪時予以解釋和澄清。

　　水井坊轉手的這個標的價值是否超過10億元、最終轉讓價是否偏低？對此，李直指出，公司請了業內權威的相關專業地產顧問機構、評估機構和律所參與到整體標的物的評估中；與此同時，公司也希望這個標的能夠在轉讓的時候獲得更多的利益，并且對投資者也要有所交代。

　　同時，地塊本身的條件限制，也是最終得出相應資產評估值的主要依據，水井坊方面也不斷強調，轉讓地塊的各種復雜性。李直稱，“當初，公司獲得這宗地時，它并不是標準的熟地，片區房地產開發滯后，房地產開發所需的基礎設施并不具備，到目前都是如此。這塊地的容積率只有2.4，加之周圍還有一個尚未搬遷的氣象站，因而實際的開發價值可能相對更低。”

　　盡管如此，水井坊在其財報中披露，該項目成功轉讓帶給公司較大的收益。

　　李直坦言，由于拿地時間較早，當初相應工業用地獲取的實際成本只有幾千萬元。2008年底，宗地實現土地性質變更，公司為此投入了4.24億元。記者以此計算得出，水井坊獲取宗地的總成本約5億元。

　　“2011年公司公布的5.3億元，包括了土地成本、公司做相應項目規劃，以及未完成的售樓部等設施建設的總成本。此次轉讓，我們最終實現了稅后凈利潤約9000萬元的收益。”李直表示。

　　價值方面或許因為各種復雜性變得合理，但接盤者是當年全興改制關鍵人物曾永江旗下的鑄信，難道只是巧合？張宗俊回應稱，在2011年正式對外公布后，2012年上半年許多地產公司對于公司轉讓的項目都表示出相當的興趣，多家內地、香港一線地產商曾經參與投標，進入正式比選的地產公司有6~7家，經過幾輪比選后，鑄信給出的相應價格最高，因此“去年8月，最后確立由鑄信來接盤”。

　　對于外界疑惑的水井坊將土地轉與鑄信，與全興改制進入瓶頸期時曾永江及時介入有關，李直強調道，這種可能性并不存在。

　　按照水井坊方面給出的容積率偏低、土地尚未平整，氣象站未能遷走等多方面的原因，記者隨后也按照上述土地條件，再次請多位房地產業內人士做出相應的評估。

　　對于水井坊方面給出的復雜性等原因，業內不少資深人士仍表示，最終的轉讓價格可能還是偏低。

　　其中一位人士，在考慮了上述多個條件的情況下，兼顧目前可能尚未掌握到的商住比例等不確定因素，最后給出了最低160萬元/畝的單價和8.56億元的總體評估價格。同時，他也指出這個價格在他看來已經不能再低。

　　按照水井坊最后出讓該項目標的總價6.76億元來計算，該地塊地價預估值大約在126萬元/畝。此外，記者參考了多位業內人士給出的上述水井坊轉讓土地評估價格，計算出的上述地塊總價的評估值也都超過了9億元。

　　與房地產“劃清界限”

　　對于水井坊而言，郫縣項目為公司最后一個地產項目，轉讓后公司與房地產業務基本“劃清界限”，而試圖專注白酒產業的水井坊也似乎甩掉了包袱。

　　“在剝離這個房地產項目之后，上市公司在非酒業的其他業務幾乎沒有，閑置性的非酒業資產也非常少。”張宗俊表示，即使是郫縣地產項目，當初公司介入做地產開發跟外在的一些因素有關。

　　據張宗俊介紹，當初，拿下郫縣的535畝土地，原是打算將其作為公司在成都的釀酒基地，隨后也在此修了儲酒廠區。后來，政府的規劃變更，宗地所在區域的功能變為房產開發，“公司也曾考慮到郫縣工業港拿地繼續發展，但政府把白酒產業集中到邛崍，公司的技改項目由此轉移到邛崍。”

　　郫縣地產開發項目在實現土地性質變更后，也由于一些原因后期開發未有實質性進展。“原來的計劃是，我們地塊旁邊的氣象站要搬遷，郫縣也打算將區域統一規劃進行打造，但到現在，氣象站搬遷沒有完成，區域具體的規劃也還沒有出來。”

　　水井坊方面，帝亞吉歐入主以后，公司決定更加專注主業，決定剝離房地產，并逐步實施。

　　除了郫縣地產項目，水井坊目前唯一與地產有關聯的控股子公司為成都興千業房地產開發公司(以下簡稱成都興千業)。早在2011年11月對外宣布剝離房地產業務時，水井坊對外宣稱，打算將旗下另外一家房地產公司成都興千業收回政府欠款后清算注銷。

　　水井坊2012年年報提及，成都興千業于2009年10月29日與成都市溫江區交通局簽訂了《溫江區向陽路北延線B段片區綜合開發合同終止協議》。根據該《終止協議》，溫江區交通局應向興千業公司總計償付16100萬元。“截至2013年3月25日，溫江區交通局尚欠興千業公司項目結算資金210萬元。目前，興千業公司正在全力催收此筆款項。”實際上，興千業公司這幾年一直在追索款項。

　　“公司目前唯一與房地產有關聯的，是我們年報中有提及的成都興千業，這個公司原來在溫江與政府做了一個土地整理的業務，已經進入收尾階段，目前其主要內容是收欠款，收完欠款后公司也要注銷，因為它已完全沒有房地產業務。”張宗俊指出。

　　李直表示，以前公司的業務很多，包括藥業、包裝印刷、投資等，而外資收購公司后，要求專注于酒業，此次轉讓地產項目獲取的相應資金也將投入到公司酒業方面。

　　轉讓所得砸向酒業

　　甩掉房地產副業的包袱，同時又獲得了較多的賬面資金，水井坊已經開始將這筆錢的去向做出了規劃。

　　鑄信收購該筆資產所支付的價款總額為6.76億元(其中股權轉讓款2.24億元，鑄信地產為聚錦公司提供借款4.52億元)。這筆資金對于正處于發展困難時期的水井坊來說，確實是一個利好消息。

　　“轉讓地產所產生的現金流，會用于酒業產供銷還有邛崍項目。”張宗俊告訴《每日經濟新聞》記者，上述兩個項目不會出現資源、工作安排的矛盾，因為邛崍項目屬酒業技改的工程建設項目，而酒業產供銷屬銷售項目。

　　幾年之前正是由于郫縣當地土地規劃變更，影響了水井坊的產能擴張，邛崍的項目便應運而生。

　　公開信息顯示，水井坊方面決定在成都邛崍“中國名酒工業園”內投資近23億元建設公司新產品開發基地及技術改造項目。內容包括年產2.8萬噸的基酒釀造設施、10萬噸的儲酒設施，年包裝2萬噸酒類產品的包裝設施等。

　　當時水井坊第一大股東全興集團的一位高管表示，23億元的整體投資，其中可能有將近15億的資金需要借款，也就是說邛崍項目的資金缺口相對較大。

　　張宗俊在接受 《每日經濟新聞》的采訪時指出，收回的賬面資金將有一部分會用于上述邛崍項目的推進。

　　事實上，就產供銷來說，為了應對行業寒冬和緩解公司業績的較大幅度下滑，在行業中相對排名不太靠前的水井坊開始調整營銷渠道與產品結構。

　　“在通過去庫存化穩住高端產品的同時，大力發展中、低端產品。”張宗俊指出。

　　與此同時，“天號陳”系列酒的銷售模式也將發生變化。上述人士稱，天號陳采用扁平化的營銷渠道，而水井坊沿用總代制。對于總代制，“不會把原有經銷商推翻。不過對于不能完成去庫存指標的，會對該經銷商有所限制。”上述人士補充道。