北京市屬國資房企集體“外遷謀利”

　　李樂

　　在中國經歷了將近十年黃金增長期的房地產開發商們，向來習慣了想“政府該想的問題”。當北京逐漸成為全國房地產調控的“攻堅城市”之時，原本在京城長袖善舞的市屬國資房企已經開始集體思考“外地政府該想的問題”。

　　《中國經營報》記者獲悉，盡管尚未出現在公告內容中，但首創集團及其下屬的首創置業已經分別與天津、昆明、昆山等外阜城市政府簽約，獲得了總計超過100平方公里的土地。同屬北京國資的華遠地產，也與湖南長沙市政府簽約，一舉獲得長沙市地標項目的開發權。與此同時，北京城建、住總等傳統市屬房地產開發企業，都已加大轉戰外埠的力度。

　　相比于競爭激烈且“管制嚴格”的北京房地產市場，即便擁有“北京國資”這一特殊的身份標簽，外遷的他們還是希望在競爭程度相對較低、政府管制相對寬松的外地市場，獲取更多的利潤。

　　集體外遷

　　“首創未來重要的一條業務主線，就是圍繞外地的小城鎮來做。”日前，在接受記者采訪時，首創置業董事長劉曉光[微博]表示。在這位出身北京市計委的董事長如此述說的時候，首創置業已經與多個地方政府達成協議，進行中小城鎮的統一規劃開發。

　　記者了解到，截至目前，以首創集團、首創置業為開發運營主體，首創分別與天津、海南、昆山、昆明等地方政府簽約，分別獲得了“京津未來智慧城項目”、“海南黃竹鎮項目”、“昆山古鎮項目”及“環昆明旅游小鎮開發項目”。

　　劉曉光透露，這些項目總計面積超過100平方公里，首創方面在這些項目上的規劃投資總額巨大，其中僅“京津未來智慧城”項目的規劃投資額就高達2400億元人民幣。劉曉光表示，這些資金將分期投入。

　　劉曉光和首創對外地的“偏愛”并非“孤例”。與劉曉光私交甚篤的華遠地產董事長任志強，也把“外地”作為了華遠發展的重要戰略。華遠地產的5年發展規劃明確提出，“十二五”期間在鞏固現有城市發展基礎的過程中，公司將尋找機會進入天津、廊坊、大連、沈陽等有較大發展潛力的環渤海城市。

　　進一步在環渤海地區擴大土地儲備布局之前，華遠已經在長沙、西安、青島等城市獲取大量土地。其中在長沙，華遠參與的是大型棚戶區改造重點項目，開發位于長沙市中心的建筑綜合體項目。任志強表示，該項目最高高度為263米，是目前為止長沙高度最高的建筑，也是當地政府規劃中的濱江商務核心區的地標性項目。

　　作為地方政府實現城市功能升級的重要配套工作，華遠地產通過運作，將君悅酒店引入長沙。目前，作為向當地政府兌現的“承諾”，華遠地產已經與凱悅集團正式訂立協議。

　　融資準備

　　在向外埠區域拓展的同時，華遠地產已經開始調整內部的考核機制。記者了解到，對于這種調整，華遠地產采用的方式是在當前以計劃考核為主的基礎上，逐步促進并推動各區域向利潤中心的轉型。華遠預計2013年全部開復工面積為220萬平方米，其中新開工90.1萬平方米，竣工40.8萬平方米。由于可銷售資源同比將有所增長，公司預計2013年銷售簽約額增長20%以上。

　　“你不能光看銷售規模，也不能只看房價。”在接受記者采訪時，華遠地產董事長任志強延續著一貫的“語言強勢”，“要看每股凈收益，從這個角度上，華遠帶給投資者的回報要比萬科高，要看利潤率，非北京城市的房價雖然不高，但利潤率不一定比北京低。”任志強表示。

　　盡管能夠帶來相比北京更為豐厚的利潤，但是，大規模的外阜擴張對于企業的資金要求也有了較大的提高。畢竟如果僅在北京，憑借這些房地產開發企業在京常年積累的融資渠道，獲取資金支持并不是太大的問題。

　　記者了解到，華遠地產擬在“十二五”期間，通過增發股票和發行債券各一次，籌集40億元以上資金，使公司凈資產值在2015年超過60億元。同時公司也將在市場上尋找機會，通過資產重組、兼并收購等方式擴大公司發展規模，以獲得在外地擴張的“更多籌碼”。

　　劉曉光與任志強的認知類似，“要具備融資能力和金融運作能力，像我們的京津未來智慧城項目，總投資額將達 2400多億元，我們擁有證券公司、擔保公司、小額信貸公司和基金公司，可以綜合分期籌集建設所需的資金。”劉曉光表示，而北京市屬房地產開發企業在向外地拓展的過程中，最具優勢的就是資源整合這一項。

　　平衡風險

　　盡管相比于北京市場，外阜市場更具利益驅動。但是，對于異地擴張業務帶來的風險，無論是劉曉光還是任志強，都并不否認。

　　“一是有時候一級開發和二級開發不能結合，這讓我很痛苦，這牽涉到地方政府的誠信問題；二是本來可以跟進的項目，但到后來就變了，比如我們承接地鐵項目，原來說地鐵上蓋的土地給我們，這樣可以平衡地鐵建設的投入和利潤低下問題，但最后卻變卦了。”劉曉光坦言。

　　他表示：“現在首創很嚴謹，如果合同不簽我不做，如果不讓我為主導我不做，我們希望做規劃由我們來主導，經營運作由我們來主導。”

　　在意識到風險的同時，劉曉光和任志強都傾向于通過業態的平衡，來化解異地擴展的風險，無論是首創置業，還是華遠地產，都無一例外地采用通過發展商業地產的方式對異地拓展和城市運營過程中的風險進行平衡。

　　記者了解到，在華遠青島、華遠西安等多個外地項目中，推出“好天地”商業品牌，引入一些當地沒有的一線品牌，從而使商業項目在當地擁有足夠的競爭力。“從現在的情況看，這一做法體現出了規模化的效用，以后會作為一個主要策略和方向。”任志強說。

　　他認為，華遠住宅產品市場認可度較高，在目前的市場形勢下，商業地產的投資價值在進一步凸顯。隨著調控政策的不斷細化，不同物業產品的發展分化也將更加顯著。未來幾年華遠也將發揮專業品牌優勢，適當增加商業地產投入，尋求新的盈利增長點。

　　與此同時，首創置業經營多年的奧特萊斯將于2013年5月開花結果。奧特萊斯產業綜合體毫無疑問給城市新中心帶來了巨大驅動力，強大的城市功能和商圈制造能力，全面激發了板塊的發展潛能，推動區域升值，同時，平衡自身在異地拓展業務的風險。