廖杰華

　　萬科一家獨大的時代，正成為過去。

　　2012年12月21日，保利地產(chǎn)[微博]銷售額突破千億大關(guān)，成為第二家年銷售額超千億的房企。而保利之后，中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)和綠地集團的銷售均已突破900億元。

　　隨著保利突入千億，中國地產(chǎn)業(yè)開啟了一個新時代——千億時代，同時也開啟了中國房地產(chǎn)業(yè)整合、洗牌的時代。

　　在這個時代，房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提高，百強房企市場占有率從2003年的13.52%增長至2011年的28.05%。而2012年，中國內(nèi)地銷售金額超過或接近500億元的房企約10家，超過300億元的將近20家，而超過或接近100億元的則有40家。

　　這也是一個巨頭爭霸的時代，上市房企中，萬科、保利、中海綜合能力最為突出，恒大發(fā)展模式相對單一，除了規(guī)模，尚不具備明顯優(yōu)勢。因此，下一個時代的爭霸，將主要在萬科、中海和保利之間進行。

　　在萬科的發(fā)展史上，真正被認(rèn)可的對手只有兩個，一是中海，二是保利。萬科總裁郁亮幾年前曾表示：萬科真正的對手是中海，與我們旗鼓相當(dāng)?shù)氖冀K是中海。

　　今天，相對于萬科遇到的“中年危機”，定位仍然是“成長型企業(yè)”的保利或許是那個最具有威脅力的對手。

　　據(jù)悉，2011年萬科內(nèi)部的一份研究報告顯示，在未來幾年，萬科的最大威脅是保利，按照萬科的預(yù)測，保利可能在2014年實現(xiàn)對萬科的趕超。

　　千億軍團

　　2012年12月21日，保利地產(chǎn)的簽約額突破千億，成為第二家成功躋身千億俱樂部的房地產(chǎn)企業(yè)，同比增速超過36%。

　　與此同時，在上半年短暫休整后，萬科也在狂飆，2012年11月份，萬科銷售171.3億，創(chuàng)歷史第二高，而前11個月，萬科的銷售總額達(dá)到了1271.5億元。多家機構(gòu)均預(yù)計，萬科12月推貨會更高，平穩(wěn)去化下，2012年銷售額有望超1400億元。

　　除了萬科、保利，綠地2012年銷售也有望破千億，此前被認(rèn)為有望沖進“千億俱樂部”的恒大和中海則將達(dá)到接近千億的規(guī)模。

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年前11個月，中海地產(chǎn)累計實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額1059億港元，至此，中海地產(chǎn)已完成全年1000億港元銷售目標(biāo)的105.9%。而1000億目標(biāo)還是年中在800億目標(biāo)上調(diào)后的數(shù)字。

　　恒大地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)則顯示，2012年1—11月實現(xiàn)合約銷售額846.3億元，提前完成年初制定的800億元合約銷售目標(biāo)。

　　拋開恒大，單就規(guī)模而言，在保利、中海兩大巨頭中，保利將對萬科構(gòu)成直接的威脅。

　　目前，保利地產(chǎn)已經(jīng)確定要在未來的幾年里保持20%~30%的增長速度。

　　保利地產(chǎn)高管透露，2012年前11個月保利在全國市場占有率達(dá)到1.72%，較去年增長0.48個百分點，其中珠三角實現(xiàn)銷售額近300億，這可是招商地產(chǎn)[微博]、金地集團、富力地產(chǎn)等一線房企在全國一年的銷售額。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2012年11月中旬，招商地產(chǎn)在全國的銷售額為300億元左右，金地集團前11個月銷售額為298.9億元，富力的數(shù)據(jù)則為291億元。

　　相比之下，萬科的增長速度明顯低于保利地產(chǎn)。

　　在三巨頭中，萬科有明顯的隨大勢現(xiàn)象，而保利和中海則表現(xiàn)出驚人的逆勢發(fā)展能力。在行業(yè)最為艱難的2008、2011—2012年上半年，中海和保利均實現(xiàn)了高速增長，而萬科則稍微停頓，這給了中海、保利趕超的機會。

　　當(dāng)然，保利千億的成功，也有和萬科相同的基因。和萬科沖擊千億的法寶一樣，保利的兩張王牌是剛需與高去化。

　　在保利2012年千億銷售額中，120平方米以下剛需產(chǎn)品銷售占住宅類產(chǎn)品比例過七成。據(jù)保利地產(chǎn)內(nèi)部統(tǒng)計，自住需求的購房者比例近九成。

　　而保利地產(chǎn)2012年銷售整體去化率高達(dá)八成，遠(yuǎn)高于去年的68%。這個數(shù)據(jù)甚至高于2012年的萬科。

　　千億之上

　　在千億時代，三家企業(yè)展現(xiàn)出了不同的發(fā)展觀。

　　萬科總裁郁亮說，萬科的青春期過去了，進入成熟階段了，不再追求速度與規(guī)模；中海地產(chǎn)董事局主席孔慶平說，房地產(chǎn)企業(yè)提升創(chuàng)造價值的能力比片面地追求規(guī)模更重要；保利地產(chǎn)董事長宋廣菊說，保持30%的年增長是合適的，也是必需的。

　　而如無意外，三巨頭2013年的銷售額都將在千億元之上，這也將是一個新的競爭階段。

　　截至目前，保利地產(chǎn)有待推出可售貨源近300億，預(yù)計2012年新開工面積將超過1200萬平方米，能為2013年提供超千億貨量。

　　萬科的貨量也異常充足。國泰君安的研究報告顯示，萬科2013年可售貨量將達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的2400億，其中存量750億，新推1650億，預(yù)計萬科2013年的年銷售額將達(dá)到1600億~1700億。

　　盡管開工面積不如萬科和保利，但中海2012年高達(dá)1.54萬元的均價則是萬科和保利無法比擬的。而2012年960萬平方米新開工面積，則足以保證中海明年超千億的銷售額。

　　不過，數(shù)據(jù)背后的一些小秘密，或許預(yù)示著千億之上的競爭態(tài)勢。

　　最近幾年，保利的開工量一直都在萬科之上。

　　數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)2010年全年的新開工面積約為900萬平方米，2011年全年新開工面積達(dá)到1503萬平方米，同比增長50%。

　　萬科2010年的實際開工量達(dá)到875萬平方米，2011年開工量1380萬平方米。

　　2012年上半年，萬科實現(xiàn)開工面積468萬平方米，較去年同期的759萬平方米下降38%。而保利地產(chǎn)累計實現(xiàn)新開工面積718萬平方米，較2011年上半年的新開工面積773萬平方米減少7%。

　　并且，保利的銷售均價要優(yōu)于萬科，數(shù)據(jù)顯示，萬科2012年1—11月份累計銷售均價為10786元，同比回落5.36%。保利2012年前11個月累計銷售均價則為11288元/平方米。

　　開工量保證了未來的可銷售量，而充足的資金則是一切的保證。

　　這三巨頭最可怕之處在于，不缺錢。

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年前三季度，萬科期末現(xiàn)金333.1億。

　　中海地產(chǎn)2012年一至三季度的凈負(fù)債率僅為23.2%，截止到2012年9月末手持港幣303億元現(xiàn)金。而2012年上半年，中海借貸成本為3.8％，為行業(yè)最低水平之一。

　　同樣可怕的還有保利。

　　這個一直被認(rèn)為是高負(fù)債、狂拿地王的愣頭小子在核心的指標(biāo)上和萬科、中海一樣優(yōu)秀。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2012年9月30日，保利持有貨幣資金356.19億元，為歷年來最高水平。而截至11月底，保利地產(chǎn)房款回籠約816億元，為企業(yè)注入了強勁的現(xiàn)金流。

　　三大巨頭的優(yōu)勢正轉(zhuǎn)化為拿地優(yōu)勢，為下一步規(guī)模的增長和市場份額的提升埋下伏筆。

　　盈利能力

　　但就盈利能力而言，中海無人能及。

　　中海強大的盈利能力一直讓外界好奇，甚至有些讓萬科和保利看不懂。

　　事實上，中海地產(chǎn)已經(jīng)上市20周年，在2008年全球金融危機中，是行業(yè)前十強唯一保持利潤增長的企業(yè)，根據(jù)其年報披露，2007年—2011年，中海地產(chǎn)凈利潤復(fù)合增長率達(dá)到44.7%　　　　中海地產(chǎn)實現(xiàn)較高盈利的關(guān)鍵之一，在于對開發(fā)環(huán)節(jié)的優(yōu)秀管控。

　　以營業(yè)成本/營業(yè)收入指標(biāo)來看，該項營業(yè)成本主要是土地及建安成本，2011年，中海地產(chǎn)該比值為57.4%，萬科為60.2%，保利為62.8%，恒大為66.7%，也就是說，恒大實現(xiàn)100億的收入，將較中海多支付9.3億的成本，以其804億的規(guī)模概算，將多支出70多億的成本。在費用控制方面，以銷售費用控制為例，2011年，中海地產(chǎn)銷售費用/銷售額僅為0.76%，保利為1.7%，萬科則為2.1%，幾乎是中海地產(chǎn)的3倍，恒大則更高，達(dá)到3.4%，約是中海的4.5倍。

　　在經(jīng)歷了前幾年的急速擴張后，保利的盈利能力也在逐步提高。

　　數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)2012年1—11月實現(xiàn)營業(yè)收入538億元、利潤110.6億元，同比分別增長35.3%和24.8%，此外，保利地產(chǎn)各專業(yè)公司2012年1—11月共實現(xiàn)營業(yè)收入157億元，利潤總額5.75億元，同比分別增長43%和6%，為公司提供了多樣化、穩(wěn)定的經(jīng)營收益來源。

　　萬科的盈利能力一直讓人擔(dān)憂。這一方面與萬科的開發(fā)模式有關(guān)，另一方面也與萬科自身的結(jié)算速度有關(guān)系。

　　2012年前三季度，萬科完成結(jié)算面積393.4萬方，452.3億元，同比增長66.1%、60.9%。由于降價項目逐步開始結(jié)算，合作項目結(jié)算占比提升，萬科三季度凈利潤率為11%，較中報降1.2%。

　　合作開發(fā)在協(xié)助萬科擴大規(guī)模的同時，也對萬科的盈利能力造成了不小影響。

　　萬科2012年11月份新增項目12個，有9個是合作開發(fā)項目，而隨著合作項目的增多，銷售規(guī)模的擴大并不能帶來同比例歸屬母公司凈利潤的提升。

　　發(fā)展?jié)摿?/p>

　　在住宅領(lǐng)域，萬科暫時無敵，而在全產(chǎn)業(yè)鏈上，保利和中海則走在了前面，尤其是保利，在商業(yè)和地產(chǎn)金融領(lǐng)域，已風(fēng)生水起。

　　在萬科、保利和中海三巨頭中，保利業(yè)務(wù)布局最為合理，產(chǎn)業(yè)鏈也最為完善。

　　2012年上半年，保利地產(chǎn)多元化經(jīng)營實現(xiàn)較大突破，完成了商業(yè)管理公司的組建，實現(xiàn)了商業(yè)運營和酒店管理平臺的正式搭建；正式成立養(yǎng)老地產(chǎn)公司，穩(wěn)步推進養(yǎng)老地產(chǎn)項目試點；房地產(chǎn)基金管理規(guī)模進一步擴大。

　　截至目前，保利地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)銷售額接近150億元，以高端寫字樓和公寓為主，其中，廣州保利中達(dá)廣場銷售額超過36億元。對于大型商業(yè)，保利地產(chǎn)則以自持為主。

　　另據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2012年10月，保利地產(chǎn)旗下的會展、寫字樓、購物中心已經(jīng)貢獻了超過7億元的運營收益。

　　旅游地產(chǎn)則為保利提供了新的利潤增長點。保利地產(chǎn)在廣東陽江的保利銀灘項目累計銷售額接近20億元，位于成都的保利石象湖項目2012年內(nèi)開盤銷售近6億元。

　　保利地產(chǎn)內(nèi)部人士認(rèn)為，這些方面，都是保利與萬科不同的地方。

　　保利地產(chǎn)的商業(yè)自持和運營在傳統(tǒng)的寫字樓之外，早已延伸至酒店、商場、綜合體，乃至商業(yè)地產(chǎn)的頂級模式——會展。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2012年10月，保利地產(chǎn)旗下的會展、酒店、購物中心和寫字樓已經(jīng)貢獻了超過7億元的運營收益。其中，保利地產(chǎn)水城綜合體項目運營收益接近2.5億元，保利世界貿(mào)易中心運營收益接近3億元。

　　中海的商業(yè)地產(chǎn)起步較早，也逐步形成了規(guī)模。

　　資料顯示，中海地產(chǎn)在香港、北京、深圳、成都等地?fù)碛型度脒\營的寫字樓、酒店達(dá)到41萬平方米，2011年的租金收入達(dá)到3.6億港元。同時中海已經(jīng)列入發(fā)展計劃的商業(yè)物業(yè)超過260萬平方米，在未來3年內(nèi)，將有合計近40萬平方米的5座環(huán)宇城購物中心投入運營。

　　萬科還處在是否進軍商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略猶豫階段。這涉及到萬科對中國房地產(chǎn)未來的理解。萬科至今沒找到一條適合萬科的商業(yè)開發(fā)體系。

　　相比保利和中海，萬科金融支撐力更多的是尋求市場化解決辦法，當(dāng)然，憑借其龐大的規(guī)模，融資成本會占有一定優(yōu)勢，但是與央企相比，就不是一回事了。

　　一個明顯的例子是，保利和中海對地產(chǎn)金融的布局。

　　2012年10月初，保利地產(chǎn)旗下的信保（天津）股權(quán)投資基金管理有限公司、上海保利建錦房地產(chǎn)有限公司力壓群雄，以45億元拿下上海徐匯區(qū)濱江地塊。

　　資料顯示，2010年保利作為發(fā)起人，聯(lián)合國[微博]內(nèi)金融機構(gòu)成立。保利地產(chǎn)持股40%。截至2012年11月底，其募集的資金總額已達(dá)到100億元，悄然間，已發(fā)展成為國內(nèi)最大的地產(chǎn)基金。

　　中海地產(chǎn)在地產(chǎn)金融上也有布局，2010年3月17日中海與工銀國際等發(fā)起成立了公司首只房地產(chǎn)基金。

　　萬科也試圖選擇更為便捷和優(yōu)化的資本通道。

　　2012年12月25日，萬科發(fā)布公告稱，正在籌劃重大事項，為維護投資者利益，避免對股價造成影響，A、B股均自今日開市起同時停牌。有消息人士表示，此次萬科涉及的重大事項為B股轉(zhuǎn)H股。

　　另外，萬科也于2012年7月完成了對香港上市的南聯(lián)地產(chǎn)控股有限公司的收購。