廣西保利第一街空置四年調(diào)查

　　廣西保利對外聲稱，此項(xiàng)目遭受近3億多元的損失，但該說法未得到香港保利年報印證

　　本報記者 李海 特約記者 滕虓

　　空置四年之后，保利東盟國際第一街(以下簡稱保利第一街)似乎出現(xiàn)一絲曙光。廣西保利置業(yè)集團(tuán)有限公司(下稱廣西保利)承建并開發(fā)的保利第一街位于南寧東盟國際商務(wù)區(qū)核心位置的老撾和越南兩個園區(qū)，是12國園區(qū)中首個交付使用的商業(yè)街，共有超過400間商鋪。

　　“12國園區(qū)的成敗在于廣西保利。”日前，保利第一街投資業(yè)主張建(化名)向《中國企業(yè)報》記者抱怨道。

　　“2008年初，廣西保利不顧市場實(shí)際大肆鼓吹造勢，人為抬高門檻，卻遲遲未啟動招商計劃，以致空置長達(dá)四年之久。未來也許很美好，但現(xiàn)實(shí)卻太殘酷。”張建冷冷地說。

　　數(shù)十億元資金被套

　　南寧東盟國際商務(wù)區(qū)于2005年3月3日正式啟動。該區(qū)用地規(guī)模約3.0平方公里，建設(shè)目標(biāo)定為，具有商務(wù)區(qū)功能并承載商業(yè)服務(wù)、文化交流、娛樂休閑職能的城市核心區(qū)；并且是一個具有東盟各國特色，為東盟各國和其它國家、地區(qū)政府、商務(wù)機(jī)構(gòu)提供商務(wù)、辦公和生活服務(wù)的綜合園區(qū)-聯(lián)絡(luò)部(辦事處)基地。

　　保利第一街的尷尬從項(xiàng)目啟動之初便初現(xiàn)端倪了。

　　廣西保利系中國保利集團(tuán)所屬香港上市公司“保利(香港)投資有限公司 ”(0119HK)(下稱香港保利)全資子公司，2005年1月正式成立，注冊資金為1.5億元。

　　作為廣西保利在廣西開發(fā)的第二個項(xiàng)目，保利第一街原報名稱為“保利·龍騰上園”，規(guī)劃定位為東盟商務(wù)區(qū)高檔純住宅小區(qū)。

　　2007年，應(yīng)廣西壯族自治區(qū)和南寧市兩級政府的要求，廣西保利進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，降低住宅的比例，由原來的85%降至60%；并增加商業(yè)及辦公的比例，從15%增加至40%；容積率也由原來的1.5降低至1.2，總建筑面積從12萬平方米減少至9萬平方米。

　　臨時改變園區(qū)規(guī)劃引來開發(fā)商與業(yè)主們的經(jīng)濟(jì)糾紛。廣西保利對外聲稱，此項(xiàng)目因此遭受近3億多元的損失。

　　2011年10月20日，第八屆東盟博覽會在南寧舉行。空街近四年的第一街終于開街。

　　業(yè)主周勇(化名)告訴《中國企業(yè)報》記者，尋遍整個園區(qū)，保利第一街的“星星之火”是唯一熱鬧場所。廣西保利房產(chǎn)局備案數(shù)據(jù)顯示，保利第一街總共售出466套，銷售額接近7億元。加之其他10國園區(qū)，總共將近有數(shù)十億元資金滯留其中。

　　2012年8月29日，廣西有關(guān)部門就12國園區(qū)的發(fā)展出臺資金補(bǔ)貼、稅費(fèi)、配套服務(wù)等扶助政策，并表示12個園區(qū)將注資成立一個統(tǒng)一的商業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)，進(jìn)行整個園區(qū)的業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商。

　　但截至記者發(fā)稿，統(tǒng)一的商業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)還未成立。

　　廣西保利方面的招商辦公室則一直到2012年5月才正式掛牌。

　　盡管業(yè)主指責(zé)廣西保利的招商進(jìn)度，但與12國園區(qū)的其他開發(fā)商相比，廣西保利的進(jìn)度已經(jīng)很快了。

　　“其他園區(qū)的開發(fā)商在調(diào)整安排中并不如保利這么聽話，一直拖著要賠償，但他們并沒有受到多大損失。規(guī)劃調(diào)整時，他們還沒開工建設(shè)，而土地一直在增值。現(xiàn)在馬來西亞和印度尼西亞園區(qū)還沒有完工，這都多少年了？”廣西保利一位不愿透露姓名的高層人士對《中國企業(yè)報》記者說。

　　廣西保利被指高價空街始作俑者

　　南寧市房產(chǎn)局備案數(shù)據(jù)顯示，保利第一街已售商鋪466間，均價為22991.89元/m2(按建筑面積測算)、30177.91元/m2(按套內(nèi)面積測算)。其中商鋪?zhàn)罡邌蝺r9.47萬元/m2(按建筑面積測算)、9.94萬元/m2(按套內(nèi)面積測算)。其中均價超過7萬元/m2三間，超過9萬元/m2三間。

　　“其他國家園區(qū)多是在保利第一街三期銷售后才開盤的，很明顯，保利第一街的價格就是風(fēng)向標(biāo)，大家都借勢拉高價格，其他園區(qū)的商鋪也都到了兩萬元到七八萬的價格。”周勇說。

　　12國園區(qū)空置四年，廣西保利被指為過高價格門檻的始作俑者。

　　更被詬病的是四年過去了，數(shù)百名投資業(yè)主也被空曬四年，既無下家接盤，資金又被套牢，還得承受銀行按揭，只出不進(jìn)，經(jīng)濟(jì)壓力下怨戾之氣甚囂。

　　除了一路走高的房價外，廣西保利當(dāng)初給出的相應(yīng)承諾并未實(shí)現(xiàn)。

　　“我們銷售的定價是商業(yè)行為，客戶接受不接受，來不來買，這是雙方的市場行為。”廣西保利副總經(jīng)理李運(yùn)有說，“業(yè)主都是成年人了，知道未來市場怎么樣。如果合同中規(guī)定，保利什么情況下回購，并承諾多久達(dá)到什么樣的收益，那保利承擔(dān)業(yè)主的損失是責(zé)無旁貸的。但是合同條款里面沒有簽訂這些內(nèi)容。同時，買賣雙方達(dá)成共識的定價是建立在政府的定位以及基礎(chǔ)設(shè)施完善和商業(yè)氛圍營造等基礎(chǔ)前提下。”

　　3億元索賠：保利向政府討債

　　保利第一街乃至整個12國園區(qū)商業(yè)氛圍的缺失并不是秘密，廣西保利也在不同場合多次承認(rèn)這一事實(shí)。

　　但廣西保利認(rèn)為，政府曾經(jīng)答應(yīng)過給予優(yōu)惠政策，廣西保利也為保利第一街的規(guī)劃調(diào)整做出貢獻(xiàn)，南寧市政府必須落實(shí)政策和補(bǔ)償損失。

　　管理12國園區(qū)的南寧市“三街一區(qū)”建設(shè)管理辦公室負(fù)責(zé)人告訴《中國企業(yè)報》記者，政府沒有單獨(dú)對廣西保利第一街承諾過任何優(yōu)惠政策。

　　南寧市政府也明確表示過，政府無法出臺稅費(fèi)減免政策，更無法給予廣西保利補(bǔ)助租金，開發(fā)商自行統(tǒng)一招商是市場運(yùn)行的普遍規(guī)律和繁榮市場的有效辦法，更何況保利第一街的商鋪銷售價格是住宅的數(shù)倍，政府不會為廣西保利招商運(yùn)行買單，并要求廣西保利履行對投資業(yè)主的承諾。

　　“我們都是通過合法手續(xù)拿到的土地，現(xiàn)在突然要我們調(diào)整規(guī)劃。政府跟我們是合同關(guān)系，應(yīng)該得到補(bǔ)償。”廣西保利董事長吳光明告訴《中國企業(yè)報》記者。

　　廣西保利在2008年4月29日和9月18日分別向南寧市政府上報《關(guān)于東盟商貿(mào)區(qū)越南、老撾聯(lián)絡(luò)部基地園區(qū)規(guī)劃調(diào)整損失報告》和《關(guān)于東盟商貿(mào)區(qū)越南、老撾聯(lián)絡(luò)部基地園區(qū)規(guī)劃調(diào)整損失的再次報告》。不過，香港保利數(shù)年的年報、公告等信息中，并沒有廣西保利龍騰上園項(xiàng)目遭遇虧損3億元的披露，卻把保利第一街的結(jié)算并入到龍騰上園項(xiàng)目中。

　　吳光明認(rèn)為，該項(xiàng)目的建設(shè)是在2008年廣西保利并入香港保利之前，因此影響了該信息的披露。

　　但在2007年的香港保利年報的在建項(xiàng)目列表中，南寧龍騰上園(如前所述，保利第一街原報建名稱為保利·龍騰上園)已經(jīng)赫然在列，占地面積75000平方米，總建筑面積91000平方米，在集團(tuán)權(quán)益75%。

　　保利第一街的一位從事過房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)主并不認(rèn)同這3億元損失的說法。

　　他認(rèn)為，所謂3億元損失并不符合業(yè)內(nèi)實(shí)際情況，尤其還是五年前的市場。為了開發(fā)保利第一街，當(dāng)?shù)?00萬元/畝的土地也僅以20余萬元/畝轉(zhuǎn)給廣西保利，這就等于變相補(bǔ)貼。

　　至于損失的明細(xì)，廣西保利只讓《中國企業(yè)報》記者現(xiàn)場翻閱一份給南寧市政府損失清算明細(xì)報告，但不允許復(fù)印。

　　“龍騰上園的損失近3億元，這里面包括直接性損失和間接性損失。現(xiàn)在政府有關(guān)部門專門成立一個工作小組對我們這些數(shù)據(jù)進(jìn)行核實(shí)。”李運(yùn)有說。

　　李運(yùn)有透露，目前這部分近3億的損失賬單計入的是直接損失，并沒有把品牌信譽(yù)等其他間接損失計入。政府方面在接待保利高層的時候也曾口頭感謝保利的支持，并表示會對保利給予政策優(yōu)惠。

　　“為什么沒有在香港聯(lián)交所披露，另一個重要原因就是這次損失的誘因調(diào)整涉及政府行為。現(xiàn)在按政府規(guī)劃調(diào)整會有損失，但是下一步政府應(yīng)該會以其他方式給補(bǔ)回來。”廣西保利方面某管理人員透露。

　　吳光明無奈地告訴《中國企業(yè)報》記者，香港保利對這個項(xiàng)目的規(guī)劃調(diào)整很不理解，認(rèn)定是廣西保利有問題。