本報記者 劉力圖 廣州報道

　　近日，保利地產[微博](600048.SH)頻繁的融資舉動引人關注。除了密集融資外，該公司還聯手私募基金拿地、拓展項目，而去年該公司曾十多次與信托合作。

　　在行業融資乏力的背景下，保利地產一邊拿地，一邊“輸血”，盡力打通融資路徑。記者從保利地產相關人士處了解到，保利將會繼續嘗試新的金融形式。

　　數據顯示，保利地產截至三季度有息負債總額高達779億元，同比增長20%，在龍頭房企中排首位。業內人士質疑，在“再造一個保利”的驅動下，保利要保持現有的銷售規模，將難以擺脫高負債困局。

　　頻繁融資

　　近期，保利地產成都公司在打造中華養生谷生態國際度假區的過程中，引入了信保(天津)股權投資基金管理有限公司這一隸屬于保利地產的私募融資平臺。

　　“保利早在兩年前就開始準備這個真正為自己所用的融資平臺，現在能發揮作用了。”保利地產一位內部人士向記者透露，在銀行授信、信托受監管等原因下，更方便、暢順的融資平臺才能支付保利不斷增加土地。

　　早前，保利地產成都公司曾高調向各界招攬項目，而據上述保利內部人士透露，保利地產正在向萬科學習，希望通過大量的股權融資，與各地的項目進行合作，分散資金壓力是首要目的，其次是分攤開發風險。

　　上述人士還指出，成都的項目需要調動大量資金，因此，單純的股權合作需要謹慎對待，引入與保利合作多次的私募基金是較優選擇。

　　在本輪合作中，保利選擇了“在項目開發前期引入基金”，這與以往開發啟動后再引入合作伙伴的做法并不一致。

　　對于保利和合作基金公司的具體分工，保利地產董秘黃海曾表示，在合作過程中，基金公司扮演的是財務投資人角色，并不直接參與項目具體開發管理。他強調，信保基金投資的絕大多數項目都是和保利地產合作的，在房地產項目開發上，保利與信保基金的合作原則是對等投資，共擔風險。

　　廣州帝盟投資咨詢管理有限公司的股東高冠祺與多位業內人士均認為，上述做法與企業開發過程中資金緊缺不無關系。

　　此前，保利地產曾與同一家私募基金公司合作拿地、項目股權投資和項目債券投資等。記者從保利地產相關部門了解到，通過該房地產基金，保利在多個城市拓展項目至少獲得數十億的資金支持。

　　華潤銀行投資銀行部人士羅先生分析稱，通過這些地產基金，保利能在項目上調動出大量的投資資金，實現杠桿效應。相對以往高額的融資成本，這是不錯的辦法。

　　“保利近期拿地表現得比較激進，如果沒有融資支持，可能會困于其中。”保利地產成都公司某高層在接受本報記者采訪時表示。

　　今年9月，保利不惜通過高利息融資，從中國建設銀行為其北京商業地產項目貸款12億元人民幣，貸款期限為三年。

　　信托“危情”

　　根據零售銀行實驗室監測統計，保利是通過信托渠道融資次數最多的房地產企業，發行的信托計劃達21款，合作的信托公司有16家，也是業內和信托公司合作最多的房企。據不完全統計，保利通過信托融資規模大約在72億元至82億元之間。

　　羅先生向本報記者指出，保利地產各地的項目公司主動融資，通常以項目的股權作為擔保。

　　而多個項目都得到保利地產或保利集團所提供連帶責任擔保這一特點，讓眾多投資人士肯定了保利地產在信托渠道能獲得足夠的資金支持。

　　有分析指出，保利地產這種融資方式的成本在14%左右。而一直關注內房股的香港某基金公司投資人士劉青林則擔心，高額的成本會拖垮保利的還債能力。他列舉數據稱，去年保利通過銀行和信托借款總額已接近700億元，僅利息就達到60多億元。

　　數據顯示，截至今年三季度末，共有42家房地產公司凈負債率超85%，保利等大型房企月均需還款的數額較大，凈負債率超100%。據保利地產2011年年報顯示，截至報告期末，公司的負債率為78.43%。

　　保利地產11月8日披露，10月份共斥資152.5億元獲取9幅地塊，合計規劃建筑面積415萬平米，單月拿地支出創出上市以來的新高。事實上，業界普遍看好保利地產能在今年邁入銷售額的千億俱樂部，但由于實現“3-5年內再造一個保利地產”的目標壓頂，保利地產在土地市場上表現搶眼，正在不斷地尋求快速成長的機會。當然，這需要大量的資金作后盾。

　　劉青林認為，嚴厲的調控對于有央企背景的房企來說頗為有利。

　　“對于房企來說，目前資金是最重要的，而銀行、信托、基金、投行等在同等條件下會更愿意為這類企業開閘。但到底漂亮的銷售成績背后背負著多少債務？這些債務有誰承擔著風險？在高負債壓力下，房價被推高是再自然不過的事情，最終也要靠市場來買單。”劉青林表示。