吳亞雯

　　不出意外，高速擴(kuò)張后的萬達(dá)集團(tuán)和綠地集團(tuán)，幾年后不是成為最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，而是成為中國最大的酒店持有者和百貨公司持有者。

　　萬達(dá)與綠地的酒店競賽

　　2012年，萬達(dá)有12家五星級酒店開業(yè)，萬達(dá)公布的目標(biāo)是5年內(nèi)五星級酒店做到全球第一。這家公司計劃到2015年開出80家酒店，其中近50家為萬達(dá)自有品牌管理。目前，已開出了58家萬達(dá)廣場和36家高端酒店(其中32家委托國際酒店集團(tuán)管理)。

　　萬達(dá)想成為第一，最大的對手是同樣以開發(fā)城市綜合體為主要業(yè)務(wù)的綠地集團(tuán)。綠地的計劃似乎更為龐大，盡管它已開業(yè)的19家酒店中，只有1家是自有品牌，但它今年有約50家酒店正在建設(shè)中，這家開發(fā)商聲稱到2015年要擁有150家酒店，約100家為自有品牌。

　　商業(yè)模式相似的兩家公司，都以開發(fā)城市綜合體見長，而他們回籠資金的重要方式是，賣掉綜合體的寫字樓和住宅部分，持有酒店和商場。

　　絕大多數(shù)開發(fā)商都不愿主動開發(fā)酒店，酒店資金回收周期較長。仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)中國區(qū)高級副總裁及酒店咨詢業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人何超告訴記者，從運(yùn)營的角度來看，80%的酒店都會賺錢；但從財務(wù)角度來看，80%的酒店會虧錢。和普通人的想象不同，按收入構(gòu)成分析，酒店的營業(yè)收入中有40%左右的部分是來自餐飲部分，40%左右是客房收入，10%左右是會展或者是其他方面的收入。這意味著酒店通過經(jīng)營可以達(dá)到正現(xiàn)金流。但如果從折舊角度，資金使用成本角度，酒店又是一門虧錢的生意。

　　仲量聯(lián)行發(fā)布的中國飯店市場報告稱，開發(fā)商之所以投資開發(fā)酒店，是因為酒店通常是競標(biāo)土地的入場券，開發(fā)商也可能據(jù)此獲得地價的優(yōu)惠。在城市綜合體里，高端的酒店可以提升綜合體可售部分的價格。同時，酒店的存在還有避稅的意義，緩繳或降低土地增值稅，運(yùn)營初期的負(fù)利潤可扣減所得稅應(yīng)納稅額。若以單體飯店交易模式退出，可獲取交易溢價；以酒店進(jìn)行抵押貸款等。

　　萬達(dá)和綠地之所以要建立自己的酒店品牌，不僅是從成本角度和資本運(yùn)作考慮，也是從擴(kuò)張速度考慮。在中國，已經(jīng)沒有哪家酒店集團(tuán)能跟得上萬達(dá)擴(kuò)張的腳步。

　　自己管理酒店會節(jié)約一部分成本。開發(fā)商需支付給管理公司的費(fèi)用包括占營業(yè)總收入2%至3%的基本管理費(fèi)和占營業(yè)利潤額3%至8%的獎勵管理費(fèi)用。如果有客戶通過酒店管理集團(tuán)的全球分銷系統(tǒng)訂房入住，它們還將按次收取費(fèi)用。綠地有一家酒店，開業(yè)第一年毛利潤只有2000元，但仍然要付出幾十萬元的管理費(fèi)。

　　但擴(kuò)張過快的弊端已逐漸顯現(xiàn)。一位資深酒店業(yè)內(nèi)人士告訴本報記者，萬達(dá)自營品牌的酒店管理水平不佳。建一座300間客房的五星級酒店通常需要3年時間，但一座萬達(dá)廣場從拿地到運(yùn)營只需要18個月到22個月的時間�！叭f達(dá)過于追求工程速度，很粗糙，從細(xì)節(jié)就可以感受得到。其酒店國內(nèi)品牌和國際品牌從管理上有很大差距�！彼�說。

　　資產(chǎn)圈地？

　　萬達(dá)瘋狂擴(kuò)張的另外一個結(jié)果是，擁有越來越多的百貨公司。

　　萬達(dá)百貨的經(jīng)營狀況并不盡如人意。據(jù)萬達(dá)集團(tuán)官方數(shù)據(jù)顯示，萬達(dá)百貨在2011年新開業(yè)14家店，至今年底，萬達(dá)百貨將實現(xiàn)57家店的保有量，計劃銷售額130億元；到2013年，開業(yè)店數(shù)達(dá)到78家，計劃銷售額200億元。單從數(shù)據(jù)上看，其利潤率水平與開店的速度實難匹配。

　　萬達(dá)百貨目前擁有42家門店，2011年總銷售額為69億元。而它的競爭對手百盛則憑借60余家店取得了140多億元的營收。過去5年，萬達(dá)百貨多數(shù)門店尚處于虧損投入階段。

　　萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林曾表示，百貨和院線都是為了解決合作渠道不暢通導(dǎo)致的發(fā)展短板而生，“我自己的百貨店不怕虧損，其實就是前期投資要多一點(diǎn)要虧損幾年，一般虧2年3年就開始盈利了。我把這一個板補(bǔ)上，木桶馬上裝水高度就夠了”。王健林預(yù)計，未來零售百貨業(yè)將出現(xiàn)一個快速發(fā)展期。

　　按照萬達(dá)百貨的計劃，要在3年內(nèi)成為中國第一百貨連鎖品牌。根據(jù)萬達(dá)公布的開店計劃：到今年年底，萬達(dá)百貨開業(yè)店數(shù)量要達(dá)到57家；2013年開店數(shù)78家；2014和2015年的數(shù)字分別為98家和110家。

　　萬達(dá)內(nèi)部認(rèn)為，百貨遇到的問題只是暫時的，可以通過調(diào)整租戶組合和定位來實現(xiàn)更佳的盈利，但事實上，百貨的經(jīng)營難度超越了所有商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)。按照正常的規(guī)律，一家百貨在開業(yè)之前會將坪效(計算商場經(jīng)營效益的指標(biāo)，指每坪面積可以產(chǎn)出多少營業(yè)額，營業(yè)額÷專柜所占總坪數(shù))放在第一位，而萬達(dá)百貨則是先追求速度，后追求經(jīng)濟(jì)效益。

　　北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹曾對商業(yè)地產(chǎn)做過價值分析，美國的商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)收益率在6%左右，再通過收購改造，模式創(chuàng)新，或者發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)后，提高出租率的水平，再提升兩到三個百分點(diǎn)的收益。此后再利用周期套利、資金成本降低等方式，提高一到兩個百分點(diǎn)的收益。其中，經(jīng)營成本的溢價，約占60%至70%，商業(yè)資本的創(chuàng)新約占20%至30%，金融模式的貢獻(xiàn)約占10%至20%。

　　萬達(dá)是非上市公司，其財務(wù)狀態(tài)并不公開，研究者很難找到準(zhǔn)確的財務(wù)資料去分析萬達(dá)的財務(wù)狀況。但業(yè)內(nèi)公認(rèn)，萬達(dá)持有的商業(yè)地產(chǎn)部分的租金回報水平并不高。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士指出，凱德商用在中國的大型購物中心的平均年租金回報率能達(dá)到8%左右，萬達(dá)可能只有2%左右。租金回報率決定了物業(yè)的估值高低。萬達(dá)建造的城市綜合體在中國城市化進(jìn)程中創(chuàng)造了奇跡，這些物業(yè)是否會成為低效率的資產(chǎn)，只能通過時間來檢驗。

　　但眼下，不唯萬達(dá)，中國的開發(fā)商們似乎更關(guān)心的是資產(chǎn)升值�？焖偃Φ�，才是他們最想做的。不管未來股市是否轉(zhuǎn)好，是否能夠編故事去IPO；或者轉(zhuǎn)手給其他的財團(tuán)，這都將可能是一門賺大錢的生意。