王營

　　前不久，綠地集團與江西上饒市城市投資開發集團有限公司簽約，雙方將共同開發建設上饒老火車站改造城市綜合體項目。項目總投資120億元，建設周期3至5年，總建筑面積200萬平米，主樓高230米。

　　據本報記者統計，這是今年以來，綠地集團投資的第17個超高層項目。其累計投資總額1000億元以上，在建規模達到4700萬平方米。綠地正以一種狂奔的速度和勇氣，對賭中國三四線城市的未來。

　　綠地豪賭的背后，無法掩蓋的，是過量城市綜合體建設的隱憂。

　　小城的瘋狂

　　綠地的對賭到底有多瘋狂？

　　以上述江西上饒市的投資為例。綠城上饒城市綜合體項目所在的信州區(市政府所在地)，人口只有39萬，其中城區人口21萬，2011年財政總收入首次突破10億元大關，完成10.18億元。按照綠地該項目120億元的投資規模，幾乎相當于再造一個小上饒市(信州區)。

　　這只是綠地瘋狂擴張的一角。

　　記者整理資料發現，今年7月以來，綠地集團先后在經濟尚不發達的三四線城市，如寧夏銀川，河南鄭州、開封、新鄉，遼寧本溪，湖北荊州，江西南昌等，啟動一批重大城市綜合開發項目，總開發面積達1500萬平方米，總投資額超過1000億元。其中包括：銀川閱海灣中央商務區地標型雙子座城市綜合體、鄭州綠地新都會綜合體、開封綠地國際金融城和新鄉綠地生態新城項目、荊北新區高鐵站前大型城市綜合體項目，以及沈本新城大型現代服務業綜合體等等。

　　除了上述這些三四線城市，綠地所布局的一二線城市，也在追加投資。而這些城市正面臨城市綜合體過剩的問題。

　　7月31日，成都綠地中心開工。該項目位于成都東部新城文化創意產業綜合功能區，占地面積449畝，規劃總建筑面積約138萬平方米，總投資額120億元，其最高樓達468米，建成后將成為西南第一高樓。

　　但未來的“西南第一高樓”，只是看上去很高大。數據顯示，2012年成都市在建的城市綜合體項目有19個。其中，3個項目將于2016年、2017年竣工，其余16個項目集中在2012-2015年期間竣工，加上現已運營的項目，至2017年，成都的城市綜合體項目將達到24個。而綠地中心

　　預計建設時間為4年半，這意味著，其建成之日即面臨激烈的招商和運營挑戰。

　　在綠地中心所在的成都東部新城內，目前常住人口僅幾十萬，即使到2017年人口能達到100萬，總建筑面積138萬平方米的綠地中心也夠新城人好好消化了。

　　綠地模式的支撐力

　　由于綠地集團沒有上市，其資金狀況很難查清，盡管很多業內人士一再對綠地的資金鏈表示擔憂。據綠地集團2012年1月18日公布的經營業績顯示，2011年綠地集團實現業務經營收入超過1830億元，其中，房地產銷售和經營收入是集團的主要收入來源。

　　近幾年的超高層計劃表明，綠地集團董事長張玉良在商業地產有著巨大的野心。

　　張玉良今年7月曾對外透露，綠地已經把40%的開發量放在商業地產上，目前在建面積4500萬平方米，已建面積達到3000萬平方米。加上三季度開工的項目，在建面積則超過4700萬平方米。按照張玉良的規劃，2012年，綠地商業地產投資額將達1500億元。

　　然而，綠地以城市綜合體為主的商業地產龐大投資，重要的資源來源仍不得不依賴住宅銷售收入。據CRIC研究中心公布的數據，2012年度前三季度綠地集團銷售額為725億元，位居全國房企第四名。其中，住宅銷售仍為主體。

　　綠地激進的擴張戰略，以何者作為支撐的籌碼？

　　蘭德咨詢總裁宋延慶在接受記者采訪時稱，綠地的超高層開發模式，之所以受到地方政府歡迎，是因為該模式滿足了地方政府政績的需求�！俺�高層具有第一效應，可以滿足三四線城市升級的需要。反過來，這種模式也可以提高綠地談判的話語權。”

　　中國房產信息集團研究中心總經理陳嘯天認為，綠地的超高層模式，本質是在對賭中國經濟以及城市化高速發展的未來。隨著時間的推移，這些城市綜合體可能會隨著經濟向好而增值。另外，動輒百億的固定資產投資，也可以撬動更多的融資。

　　不過，有不愿意透露姓名的業內人士表示，綠地如此瘋狂擴張，風險也很大，一旦經濟形勢或者城市化進程沒有預期的好，綠地可能就會遭遇可怕的風險。城市綜合體的寫字樓、酒店、購物中心，不是建完就萬事大吉，運營最關鍵。領導任期到了走人，留下巨量鋼筋水泥體就對當地城市是種長遠傷害。