是專注住宅專一化 還是涉足商業地產

　　作者：■梓昱

　　5月15日，萬科的一則公告突然出現在眾人的屏幕前：萬科斥資10.79億港元收購香港南聯地產73.9%股權。一石激起千層浪，盡管萬科表態，此次收購的主要目的是進行國際化嘗試，還是惹來市場揣測。其中最為人關注的爭議是，萬科將南聯作為商用物業發展的平臺，未來將注入包括商場及寫字樓等在內的萬科商業物業資產。

　　此間，有人猜測，萬科之所以采用買殼方式進入香港資本市場，目的是快速實現赴港上市；也有人猜測，萬科是想與海外基金合作，以南聯的平臺發展內地豪宅住宅項目；還有人認為，萬科將南聯作為商用物業發展的平臺，為大舉進入商業地產鋪路。而在住宅市場頻繁遭遇質量門事件后，萬科此次收購香港南聯的事件，再次被業界認為，萬科堅持多年的走住宅專一化道路讓萬科受傷了，或將由“住宅專一化”向“多元化”轉移，其中，商業地產或為重要的一環。

　　“改革特區”試水社區商業

　　萬科的高層人士也透露出了萬科進軍商業的決心和信心。早在2009年11月，萬科總裁郁亮曾宣布萬科新戰略，即萬科未來將加大商業地產的投入，并將陸續推出養老物業、酒店及商業配套等多種物業類型。這被廣泛視作萬科轉型的標志性事件。而今年的2月下旬，王石的“如果有一天，萬科不走住宅專業化道路了，我即使躺在棺材里，也會舉起手來反對。即使哪一天中國不需要建商品住宅了，我希望，城市里最后一套住宅是萬科造的。”

　　這句話，讓萬科的轉型之路陷入“忐忑”之中，王石和郁亮的關系也被業界認為“變得微妙”。

　　針對王石和郁亮的不同觀點，萬科方面再次表示，萬科試水一些純商業項目是正常的，但萬科主業的方向很明確，住宅主業不會改變，以非住宅為主的項目甚至純商業項目，不會大面積鋪開。“萬科需要順應城市的成長趨向，晉升開辟商業地產的專業能力。”

　　以萬科的大本營深圳為例，近年來，純商品住宅用地供應量每年都在急劇下滑。2011年，深圳純商品住宅用地供應量上半年甚至為零。在樓市宏觀調控持續升溫之時，很多住宅開發商如龍湖、恒大等從2010年開始陸續宣布向商業地產開發轉型——商業地產不受限購令限制，異地人群均可以隨意購買。

　　郁亮解釋：“萬科做商業地產，是為了進一步做好住宅而做商業，并不是為商業而商。”

　　在各種場合中，萬科各高層都在強調只做服務于住宅的商業。在去年11月的記者會中，郁亮依舊強調服務于住宅的商業。今年3月中旬的投資者交流會上，萬科董秘譚華杰表示，萬科在非住宅業務領域的探索，是為了更好地做住宅，主要集中在那些符合城市發展方向，能夠與住宅相配套的物業類型中。

　　曾經萬科的思路非常清晰，但再度進入商業物業領域的萬科似乎有些迷惑。2010年，郁亮曾公開授予深圳、上海、北京等區域以“改革特區”的權利，各一線公司可以成立商業籌備小組，先行先試，總結商業地產的運營經驗。直至2011年4月，萬科在深圳成立了第一家商業物業管理公司。

　　享有萬科“改革特區”權利的似乎并不僅僅是深圳。“2011年，東莞萬科商業項目占10%，2012年比例會更高些。”東莞萬科商用管理中心總經理高駿表示，東莞萬科的商業物業包括高260米的長安萬科中心以及南城總部的萬科大廈；投資接近10億元，號稱東莞最大MALL的萬科廣場以及籌建中的位于東莞松山湖的精品酒店。

　　王石：為質量寧可做老二老三

　　為此，5月11日，在萬科的股東大會上，王石明確表示“大家要做好準備，萬科可能會為了質量淪為老二老三。”今年2月份，萬科遭遇因使用甲醛超標的安信地板(微博)造成的“毒地板”事件。不到一個月，又遇上“紙板門”事件，深圳第五園六期項目涉嫌使用紙板作為柜體及戶內門材料，并進而質疑，使用“紙板材料”導致了柜體受潮霉變、室內空氣質量不達標等問題。真是一波未平一波又起。

　　隨后，萬科質量門事件呈現蝴蝶效應在全國發散，多個城市的業主開始針對房屋質量進行維權。今年3月份，深圳坂田萬科金色半山又被業主指出，因設計不到位，造成房子遭遇糞水滲漏、地板、家私等都被浸泡等問題，又深陷“設計門”。

　　商業項目價值提升？

　　這也是當年王石選擇放棄商用物業的一個重要原因，在高周轉的指標考核面前，萬科的部分商用物業不得不以散售為主。2011年5月，萬科在上海的高端商務辦公項目對外發售，出現了獨棟別墅辦公、雙拼別墅辦公等罕見產品，市場反應良好，去化率不下于住宅產品。但散售對于商業物業的弊病也是有目共睹，由于業權分散，無法統一經營，品牌商家通常不愿進駐這一類型的商用物業，直接影響到物業價值的提升。

　　“有時候對與錯是個角度問題。”王石表示，“萬科發展到現在，誰都不能說萬科沒犯過錯，我也經常犯錯誤，只要不是致命的，公司還在前進，還在擴張。”王石認為，放權給管理層更有利于下一代管理團隊的成熟。

　　“該怎么做，郁亮說了算。”王石如是道。