大摩賄賂案曝光外資運作圖譜

　　陳哲

　　大摩前地產高管在華賄賂門日前的全面曝光，將外資地產基金在華運作的神秘圖譜撕開一角。

　　“這些機構來華后迅速做大，滋生了許多陰暗面，也是正常。快進快出的策略和基金本身的特性，是主要原因。”一位上海資深房地產基金老總這樣評價。

　　始于5年前的金融危機和國內嚴厲的調控政策，似乎讓這些歐美投機者變得意興闌珊。而正在內資基金方興未艾之時，更喜歡長期持有和運營物業的新加坡機構，則愈發成為市場的生力軍。

　　“鳥與弓”

　　大摩案源自其在2009年2月的“自曝”。是時，大摩向美國證券交易委員會 (Securities　and　Ex-change　Commission，簡稱SEC)提交公開文件，指出中國地產部門負責人皮特森可能違反了美國海外賄賂行為法，并將其解雇。

　　由此，大摩因而免除責任，轉為協查者，對相關調查提供協助。

　　時隔數年后，皮特森于今年4月底承認其在上海的行賄行為。位于原盧灣區的錦麟天地和馬當路兩個項目，正是行賄的重大嫌疑標的，但這些項目著實讓拋棄其在中國干將的大摩賺了個盆滿缽滿。

　　從大摩進入中國的第一個項目錦麟天地的股權轉讓中或可見一斑。本報獲悉，2003年前后，擁有該地塊項目公司上海華麗30%股份的上海永業將其中25%出售給大摩控制的永業國際，轉讓價格為869.5萬美元。而1997年上海華麗成立之初，30%的股權價格為925萬美元。“2003年賣869萬美元，而當時正是地產往上走。而1997年正值亞洲金融危機，資產價格很低。”一位上海某地產公司負責人說。

　　根據SEC提供的資料，2006年大摩退出錦麟天地的部分股權，皮特森和他的中國伙伴謀取了大量的權益，大摩在其中的獲利則不得而知，但按照市價計算，這筆資產的價格增長超過2倍。

　　而另一個由皮特森在中國重要掮客——“前上海永業董事長”吳永華介紹的上海馬當路項目，則為大摩帶來了著實的巨大收益。2007年2月，大摩與永業集團投資近13億元獲得該綜合性用地，大摩在其中絕對控股，而永業在其中的股份極少。2010年12月份，新加坡嘉茂信托投資基金以38.6億元，從大摩手中獲得盧灣區第65街坊徐家匯路258弄地塊(南塊，即馬當路項目)三分之二的股權。由此計算，整個項目的價格翻了近4.5倍。

　　此前在2010年7月，大摩將浦東莎瑪世紀公園服務式公寓項目(原陸家嘴中央公寓)以12億元轉讓給摩根大通。而2006年大摩的購入價格為7億余元。

　　2009年，大摩還曾先后拋售手中持有的四個物業項目。其中最著名的是老牌爛尾樓東海廣場，2009年8月大摩將其轉讓給SOHO中國，交易價格為24.5億元，這個項目是大摩于2006年7月以19.6億元從綠城手中購得。當年出售的項目還包括錦麟天地、徐匯永新城和無限度廣場。

　　據不完全統計，僅2009年和2010年，大摩出售的7個項目獲取利潤超過40億元。而這些項目均于皮特森在任時取得。

　　在皮特森事發前后，大摩地產基金出現了一系列的人事變動，2008年5月，原大摩房地產前執行董事Robert　Naso被調任新加坡。皮特森的上司Zain　Fancy宣布離職，大摩全球房地產投資的總裁Sonny　Kalsi也遭停職。未經證明的消息稱，上述人士可能都卷入皮特森行賄事件中。

　　潛規則

　　大摩的東窗事發，在業內人士看來，或許并不意外。

　　自2003年大摩購入錦麟天地，成為第一家進軍上海地產市場的海外基金后，歐美派的高盛、凱雷、黑石、ING，港資的和黃，新加坡的凱德等相繼涌入中國內地市場，一時間群雄逐鹿。“這么多基金進來后，首要的問題是找到好項目。”一位上海房地產資深人士稱，由于是非公開市場的大宗交易，這些基金的管理者除了淘項目、結匯等困難外，還涉及到開發商、政府的環節。“有渠道資源才能夠拿到好的項目，否則憑什么給你？”

　　皮特森在任的幾年，大摩的人際關系拓展維護可謂“相當成功”。

　　知情人士透露，皮特森是中國通，出生在新加坡，在杭州讀過大學，能講流利的普通話和上海話，長于辯論，屢次以大摩高管身份出席公開活動，路透社的文章將皮特森稱“交際王”。據披露的一個細節是，皮特森將自己的女兒送到宋慶齡幼兒園，并常親自接送女兒，這所幼兒園接收的多是達官貴人的子女。

　　多年經營，皮特森在京滬政商界和與之有關聯業務的內地房企間，搭建起了龐大的關系網，并成為大摩在國內地產市場左右逢源的基礎。這張網中，除了“關鍵先生”吳永華和永業集團外，還有負責國資運作的上海盛融投資有限公司和上海安聯投資有限公司等核心機構。而大摩也與民企雅居樂、復地、綠城等多家房企建立了聯系。

　　從大摩、高盛等機構的作派可以看出，由于基金周期壓力，歐美基金運作項目的特點是快進快出。“一般歐美基金會將項目持有約3-5年時間，然后開始尋找新買家。”

　　外資分化

　　但經歷過2003年到2007年淘金熱后，大摩和高盛們對近年被嚴厲調控的中國市場，似乎有些意興闌珊。

　　習慣于單純靠物業資產周期性升值套利的歐美派基金，近幾年已開始逐步清空其在國內一線城市的項目池。目前，大摩在京滬等地的資產所剩無幾。而高盛也于去年拋出其在上海的最后一宗物業虹橋公寓。

　　“歐美投資基金一向追逐快速增長，近年開始轉向歐美市場不斷探底的優質物業。”房產大宗交易咨詢機構易城中國副總裁柳費國說。

　　易城中國的一份調查報告稱，2007年以前，房地產市場的大宗交易以歐美基金等外資主導。但自2008年金融危機后，境外投資者的比例顯著降低，而無論是交易單數還是金額，國內投資者的數量都持續上升。

　　該報告指出，最近兩年，來自亞太地區的境外投資者開始逐步上升。據統計2011年，新加坡機構的投資占據全部海外投資的35%以上。“以凱德、豐樹、騰飛為代表的新加坡機構，他們從商業開發、投資到持有運營，已經形成了一個固定的戰略：即強調中長期持有并通過運營來提升資產價值，再打包做成REITs上市。”仲量聯行亞太區董事、上海投資部總監李凌說，“這與喜歡快進快出的歐美機構有明顯不同。”