本報記者 王海春 上海報道

　　東莞項目被罰5年始開工，上海地塊3年仍打地基

　　李嘉誠旗下的長江實業(00001.HK)、和記黃埔(00013.HK)兩家上市公司，在內地屢次卷入囤地風波。

　　和記黃埔東莞“海逸豪庭”盡管2007年曾因囤地被罰7915萬元，但該項目繼續曬了5年太陽。近日，該項目終于通過了東莞規劃的審議，將在今年正式進行開發。而從1999年和記黃埔拿下這塊地算起，14年已經倏忽而過。

　　一個項目開發八九年甚至十幾年，“長和系”超長時間的開發，在業內已是公開的秘密。長實上海普陀真如項目在2009年已動工，但現在仍然在打地基。同年動工的浦東世紀都會項目，進度也相當緩慢。

　　一位曾在長江實業上海公司工作的員工告訴《華夏時報》記者，總部對各內地分公司的把控相當嚴格，很多事情只有走過繁瑣的申請、審批程序后才能正式啟動。

　　“土地在自己手里停的時間越長，獲得的增值收益越多，所以一些開發商愿意停留在這種低效率的慢開發中。”鵬欣集團調研經理付琦表示。

　　慢開發獲取高收益

　　和記黃埔位于東莞的海逸豪庭項目，在2007年時曾因囤地95個月，被罰7915萬元土地閑置費。但挨罰后，該項目并非立即動工，而是又拖了5年。

　　“如果香港總部真的想開發，恐怕該項目也不會一直拖到現在才拿到規劃許可證。”易居中國分析師薛建雄指出。

　　海逸豪庭項目并非個例。2006年年底，長江實業以22億元的底價，獲得了上海普陀區真如副中心占地面積約19.7公頃的綜合體項目。真如項目于2009年就已開工，但3年的時間一直在打地基，至今仍未進入到主體施工階段。

　　“一般10萬平方米的商業體項目，速度足夠快的話，半年就可以打完地基。50萬平方米以上的項目，地基在一年半的時間里差不多也可以做完�！备剁�告訴記者。

　　據和黃此前對媒體的回應，該項目預計將于2018年竣工，也就是從2007年拿地到正式投入使用，至少需要11年時間。

　　薛建雄分析，和黃、長實的項目進展緩慢的主要原因，除了被外界一直詬病的囤地，還與總部不放權以及公司的管理架構有關。

　　“長和系的內地分公司不僅在項目開發上沒有決策權，在財務、人事任免等方面，也受到很大制約�！鄙鲜銮伴L江實業員工向記者透露。

　　而開發緩慢的背后，是長和系獲得的巨額土地增值收益。

　　和黃在上海已售完的御翠豪庭項目，2002年以協議出讓的方式獲得，當時的樓面地價只有2497元/平方米；但該項目直到2007年才首次開盤，售價高達3.6萬元/平方米。到2009年銷售時，價格已漲到7萬元/平方米，超過當初樓面地價的28倍。

　　而五合智庫副總經理蔡文韜認為，所謂的“低效率”，其實是反映了和黃在地產界一種獨特的運作方式�！叭绻�說囤地是為了賺取土地增值收益，那么對分公司不放權，對一些項目進行有選擇的‘低效率’管理，則是和黃、長實一種既定的策略�！�

　　“低效率”的項目管理

　　“一個項目是否要開工，分公司領導沒有決定權，要經過一系列程序向香港總部請示后才可以決定。即使是項目即將動工，投資預算也確定了，對分公司的財務也有相當嚴格的管控。香港總部在每年年初，都會派財務總監到分公司指導一年的投資額明細�！鄙鲜銮伴L江實業員工說。

　　他進而表示，長和系在內地的分公司凡事事無巨細都要向香港總部進行匯報，而項目開發又涉及到施工、設計、材料等多方面，因此項目的一個環節如果要想獲得審批，流程走下來就需要很長時間。

　　同策房產研究總監張宏偉則認為，由于和黃、長實的內地分公司幾乎沒有自主權，加之香港總部要對各地進行較全面的管控，使得分公司與總部之間長期進行著“拉鋸式”的審批與被審批的關系，降低了公司內部的管理效率。

　　“從一個項目的收益角度來看，由于長和系的開發周期遠長于內地房企，從中獲得的實際收益，遠大于那些快速開發快速周轉的開發商。長和系所需要的，正是這種慢效率開發，并從這種慢開發中獲得收益�！备剁�說。

　　而在人事任免上，一位不愿透露姓名的消息人士告訴記者，像高級經理這樣的人事任命，長和系的分公司都沒有決定權，要獲得總公司審批。

　　“即使是上海公司的負責人，在是否應該拿地、應該投資多少的問題上，也要向總部事先審批，并隨時匯報最新的動態。各部門下具體做事的一般職員，分公司自己才有一定的決定權。而一些重要的職位，如上海公司各項目的負責人，營銷、研發等部門的經理，幾乎是清一色是從香港總部派來的。”上述人士說。

　　“李嘉誠在港的開發團隊的確經驗豐富，不過當他們被分別派駐到各分公司時，優勢很可能變成劣勢。因為從香港空降過來的管理團隊并不了解當地市場，他們需要用很長一段時間來熟悉當地市場，理順與當地合作伙伴的關系。”蔡文韜表示。（來源：華夏時報）