理財(cái)周報(bào)房地產(chǎn)實(shí)驗(yàn)室研究員 王麗云/文

　　從2011年中開(kāi)始，星河灣似乎就一直麻煩纏身。

　　先是鄂爾多斯星河灣項(xiàng)目被曝違法用地問(wèn)題，然而土地部門(mén)并沒(méi)有查處，此事也沒(méi)了下文；太原星河灣項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)被曝“租白人”，所謂國(guó)際嘉賓全是在北京無(wú)業(yè)流蕩的白人，掛個(gè)某國(guó)際組織名字，每天幾百元到上千元的價(jià)格，去太原站臺(tái)；上海星河灣項(xiàng)目收房時(shí)被曝黑檀木原來(lái)是貼皮木……

　　這一切似乎還在延續(xù)。日前，太原星河灣一期項(xiàng)目交房時(shí)，因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)了業(yè)主拒絕收房、打條幅圍攻售樓處等問(wèn)題。

　　記者電話(huà)聯(lián)系太原市消費(fèi)者協(xié)會(huì)時(shí)，該協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，有接到消費(fèi)者投訴星河灣的電話(huà)。

　　“收房門(mén)”

　　購(gòu)買(mǎi)太原星河灣7號(hào)樓一套精裝房的張亮(應(yīng)采訪(fǎng)對(duì)象要求，化名)萬(wàn)分后悔自己2年前的選擇。

　　張亮在北京有自己的生意，但是老家是山西的。小有成就的他，在2010年7月買(mǎi)了這套房子，當(dāng)時(shí)整個(gè)樓盤(pán)起價(jià)是18000元/平米，成為整個(gè)太原最貴的樓盤(pán)，當(dāng)時(shí)周邊商品房均價(jià)沒(méi)有超過(guò)1萬(wàn)元/平米的。

　　但是，星河灣當(dāng)時(shí)陣勢(shì)強(qiáng)大的宣傳，的確讓很多太原人愣住了。各大媒體瘋狂轟炸星河灣品質(zhì)好，連太原的出租車(chē)司機(jī)都在談?wù)撔呛訛车臉潜P(pán)。一時(shí)間，在太原不去買(mǎi)星河灣的房子，似乎不能顯示身份和地位。

　　與此同時(shí)，星河灣雇傭的各路銷(xiāo)售人馬云(微博)集太原，對(duì)于太原“有錢(qián)人”進(jìn)行貼身“圍攻”。張亮正是在“朋友強(qiáng)烈推薦+銷(xiāo)售員電話(huà)騷擾”等若干因素影響下，在當(dāng)年7月買(mǎi)下了這套房子。

　　到2011年時(shí)，該項(xiàng)目房?jī)r(jià)漲到了27000元/平米，很多業(yè)主竊喜不已。

　　然而，張亮發(fā)現(xiàn)，這個(gè)價(jià)格基本上是開(kāi)發(fā)商自己標(biāo)的，二手房市場(chǎng)根本沒(méi)有成交。其次，張亮聽(tīng)身邊朋友介紹，星河灣又在以12000元/平米的低價(jià)向北京星河灣老業(yè)主推售。

　　這一切還沒(méi)有讓張亮覺(jué)得有什么。然而，2011年12月份交房的事情，讓張亮氣憤不已。

　　他和很多鄰居都發(fā)現(xiàn)，星河灣的房子精裝修存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題。有的業(yè)主反映大理石地磚有裂縫問(wèn)題，而且有的存在染色。另有的業(yè)主反映衣柜等有問(wèn)題。幾乎所有的業(yè)主都反映室內(nèi)有強(qiáng)烈的甲醛味。

　　最讓張亮氣憤的是，他們?nèi)フ议_(kāi)發(fā)商理論，至今星河灣沒(méi)有一個(gè)負(fù)責(zé)人出來(lái)跟業(yè)主對(duì)話(huà)，態(tài)度跟賣(mài)房子的時(shí)候完全判若兩人。

　　“3.15”將至，張亮等一干業(yè)主組織了去當(dāng)?shù)叵麉f(xié)投訴和去媒體舉報(bào)星河灣的做法。張亮表示，自己和其他業(yè)主不是開(kāi)發(fā)商對(duì)外說(shuō)的因?yàn)榻祪r(jià)了，想要補(bǔ)償，而是想退房，他們認(rèn)為自己看到的精裝房與樣板間差距太大了。

　　豪宅夢(mèng)滅

　　一位不愿透露姓名的律師表示，實(shí)際上張亮等業(yè)主面臨的問(wèn)題，在今年“3·15”當(dāng)中很普遍，由于商品房銷(xiāo)售合同當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)避，如果走法律途徑，業(yè)主基本上打不贏(yíng)官司。

　　而且，官司曠日持久，業(yè)主的耐受力遠(yuǎn)比不上開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商有自己的法律顧問(wèn)，而業(yè)主們聯(lián)合起來(lái)聘請(qǐng)律師，其能持續(xù)多久，還不知道。就算判業(yè)主們勝訴，等到業(yè)主拿到補(bǔ)償，也需要時(shí)日。

　　因此，在萬(wàn)科“地板門(mén)”事件發(fā)生以后，精裝房遭遇到了真正的考驗(yàn)，加上房?jī)r(jià)下降，很多開(kāi)發(fā)商放棄做精裝房，轉(zhuǎn)向毛坯。

　　而星河灣由于售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊均價(jià)，因此不得不做精裝房。而不可否認(rèn)的是，購(gòu)買(mǎi)星河灣這樣產(chǎn)品的一些投資投機(jī)性購(gòu)房者，因?yàn)橄拶?gòu)等問(wèn)題，已經(jīng)不再能購(gòu)房。因此，星河灣面臨有效客戶(hù)縮減的問(wèn)題。

　　但是，星河灣每次開(kāi)盤(pán)，喜歡做高舉高打的異地營(yíng)銷(xiāo)模式，采取大廣告投入，造勢(shì)，并且從外地帶入代理公司的方式，注定每一場(chǎng)銷(xiāo)售都是一場(chǎng)與時(shí)間賽跑的“殲滅戰(zhàn)”。一旦出師不利，后續(xù)銷(xiāo)售力立即難以持續(xù)。

　　從鄂爾多斯星河灣問(wèn)題中就可窺一斑，當(dāng)時(shí)星河灣投入動(dòng)輒千萬(wàn)元的廣告費(fèi)，從北京拉了100多個(gè)業(yè)務(wù)員過(guò)去，目標(biāo)實(shí)現(xiàn)100億元銷(xiāo)售收入，然而圍攻了幾天，只實(shí)現(xiàn)了10億元左右的銷(xiāo)售額。

　　據(jù)一位參與鄂爾多斯星河灣銷(xiāo)售人士介紹，當(dāng)即星河灣副總裁梁上燕就召集代理公司開(kāi)會(huì)，最終遣返了幾乎所有代理公司銷(xiāo)售人員，只有十來(lái)個(gè)人留了下來(lái)。

　　2011年12月20日，中房信(微博)分析師薛建雄在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，星河灣的特點(diǎn)是喜歡拿大宗土地，所以其資金占用非常厲害。另外星河灣的大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)常是七八十萬(wàn)平米的規(guī)模，又經(jīng)常自己建設(shè)酒店、商業(yè)街、學(xué)校等配套設(shè)施，但這些配套設(shè)施都是不能銷(xiāo)售的，這也導(dǎo)致了星河灣的資金占用非常厲害，也導(dǎo)致其非常缺錢(qián)。例如上海閔行星河灣項(xiàng)目共有72萬(wàn)平米的土地，但其才開(kāi)發(fā)了一期約10萬(wàn)平方米；星河灣鄂爾多斯項(xiàng)目原計(jì)劃2011年要銷(xiāo)售100億元，但實(shí)際上銷(xiāo)售了10億元不到；上海浦東星河灣起碼還有價(jià)值50億元的存量需要消化。這意味著星河灣的資金缺口肯定超過(guò)100億元，非常缺錢(qián)。

　　在資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，星河灣能否再持續(xù)過(guò)去的“高舉高打”的異地營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略成了疑問(wèn)。