本報記者 董映頡 北京報道

　　那些高價競得的“地王”，曾經是眾人眼里的“鳳凰”，眼下卻淪為“昂貴的雞肋”。

　　在北京，一些2009年及2010年的“地王”地塊，樓面地價已經接近周邊樓盤的實際售價，面臨著“面包與面粉一樣貴”的窘境。從短期趨勢來看，這些地王已經“出身未捷身先死”，這也是部分地王遲遲沒有被開發的主要原因之一。在今明兩年調控難放松的背景下，開發商們為了消化這些地王，或將付出漫長的時間和高昂的成本。

　　地王

　　成燙手山芋

　　時至今日，“地王”這個曾經的熱門詞匯已漸行漸遠。然而，去年4月“新國八條”出臺前后，北京曾拍出多幅高價地塊，其中，大望京1號地塊、大興亦莊X1-1B地塊、薊門橋東升鄉地塊等都是當時叱咤一時的區域地王。

　　“當時開發商拿地成本很高，限購從嚴、信貸從緊的政策大環境，對地王地塊的開發、定價肯定會有很大的影響。”中原地產華北區董事總經理李文杰對《華夏時報》記者表示。

　　北京大望京1號地塊，去年3月15日被遠洋地產子公司遠豪置業以40.8億元斬獲。在扣除醫院、學校等公建面積后，該地塊樓面價高達27529元/平米。當時SOHO中國有限公司董事長潘石屹曾估計，該地段建成后的售價必須達到4.5萬元/平米，開發商才有10%的利潤。從目前市場情況來看，這一目標很難實現，因為目前整個望京地區的住宅均價不到3萬元/平米。

　　去年上述地塊傳出“退地風波”之后，遠洋方面一直表示在2011年初開工。而據記者了解，盡管目前這一地塊已經開工，但進展卻比較緩慢。

　　“定價方面的問題現在還不好說。”遠洋地產一位相關負責人告訴本報記者，“我們現在還在對市場進行調研。”而對于項目何時竣工的問題，這位負責人則以不方便透露為由匆匆掛斷了記者的電話。

　　大望京地塊并不是遠洋在市場癲狂時拿下的唯一地王。2009年12月，遠洋旗下的遠東新地擊敗龍湖、保利、萬科等19家開發商，以48.3億元拿下亦莊新城三羊居住區地塊。該地塊拍賣起始價8.5億，溢價率接近500%，成為亦莊“地王”。

　　業內人士表示，該地塊折算下來樓面地價達到1.8萬元/平米，而地處大興區的亦莊目前新房售價多在2萬元/平米-2.5萬元/平米之間，如果現在開發，幾乎沒有利潤。

　　此外，中國兵器裝備集團去年3月斥資17.6億元拿下薊門橋東升鄉地王，以30197元/平方米的樓面價刷新了北京樓面單價紀錄。今年8月，保利地產發布公告稱，已經立項并授權經營層以收購世博宏業100%股權的方式，獲得世博宏業所擁有的北京薊門橋項目。

　　數據顯示，薊門橋區域的二手房均價僅在3萬元/平米左右。此前，該地塊附近一位中介門店負責人向記者表示：“這一地塊遲遲沒動靜，聽說主要還是擔心賣不上價。”

　　事實上，就連接盤的保利地產內部也對此產生了分歧。在董事會投票中，保利地產獨立董事魏明海對收購表示棄權，認為該項目盈利前景一般。而另一位獨立董事張禮卿則直接投下反對票，指出薊門橋項目成本較高，建議保利地產在目前市場環境中慎重考慮。

　　成本回收難題

　　“說句實話，開發商要拿下地王，也是需要有勇氣的，如果想領先于這個城市發展水平做事，是要付出代價的，要么就是時間代價，要么就是成本代價，要么就是利潤代價。”中國房地產學會副會長陳國強曾向記者表示。

　　僅從項目建設來看，因原材料價格上漲等因素，建筑成本與開發商前兩年獲取地王時相比，已不可同日而語。

　　某建筑企業董事長劉利向本報記者直言，今年以來，土建成本驟增，現在人工開支就漲了20%，此外，各種材料進貨價也看漲，漲幅都在10%-20%之間，鋼筋、水泥、石膏板的平均漲幅甚至超過20%，鋼化玻璃更是從今年上半年的90元/平米漲到了160元/平米。“利潤少于30%的工程我們是不接的，根本沒錢賺。”劉利說。

　　對于開發商來說，土地樓面價格高導致樓盤“賣不上價”以及建安成本的上漲還僅僅是地王成本回收難的表象。更重要的是，開發商受地王項目所累，損耗的元氣卻難以迅速恢復，而其整體業績和由拿地而引起的負債也遭到了業內的質疑。

　　去年3月，遠洋地產拿下望京地王和亦莊地王后，有機構就對該公司下調了評級。“當時，我們機構對遠洋給出的基本判斷是：入賬毛利率令人失望，評級下調至中性。”交銀國際一位長期關注遠洋地產的分析師表示。

　　根據遠洋地產2010年半年報顯示，當時入賬毛利率由2009年同期的28.6%，下跌至期內的只有25.4%，而這其中則主要是受入賬土地成本急升88%，和北京以外地區銷售比例增加所致。此外，遠洋地產凈負債比率由去年年底的14%，急升至期內的68%，對此管理層解釋主要是由于支付大部分的應付土地款所致。

　　“樓市新政對地王和地產暴利的擠壓效果已顯現。”房地產營銷策劃專家謝逸楓向記者表示。

　　陳國強則表示，“高價土地在土儲中占比過高的房企，只能寄希望于中短期的調整后房價能重新進入上漲通道。隨著土地供應的繼續加大和調控的繼續，下半年土地市場價格上漲可能性仍然很小”。