【財(cái)經(jīng)網(wǎng)專(zhuān)稿】 記者 王熙喜 今年 1-4 月，綠城僅累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額約人民幣132 億元，總銷(xiāo)售金額中歸屬于綠城集團(tuán)的權(quán)益金額為人民幣83億元。相對(duì)于此前定下的500億銷(xiāo)售目標(biāo)，至今僅完成26%左右，這意味著，綠城下半年的銷(xiāo)售壓力將明顯增大。同樣去年542億元的銷(xiāo)售額也沒(méi)有達(dá)到年初制定的550億的銷(xiāo)售目標(biāo)。

　　下滑原因

　　受年初限購(gòu)令、房產(chǎn)稅、保障房指標(biāo)等房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則政策的影響，再加上各地的執(zhí)行力度日漸增大，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑似乎在市場(chǎng)預(yù)期之中。因此隨著全國(guó)性限購(gòu)的推開(kāi)，配合信貸、稅收等政策，綠城集團(tuán)在2、3 月份的銷(xiāo)售量持續(xù)低迷，去庫(kù)存化速度趨緩，4 月份隨著其推盤(pán)量的提升，銷(xiāo)售環(huán)比才有所上升 ，但幅度較小。

　　綠城眾多項(xiàng)目以及土地儲(chǔ)備均處于各省會(huì)城市或直轄市，其中浙江的項(xiàng)目幾乎占了其半壁江山，長(zhǎng)三角土地儲(chǔ)備比例更是高達(dá)70%以上。而綠城布局的這些高房?jī)r(jià)區(qū)域如杭州、北京、上海、南京等均系樓市限購(gòu)城市之列，很多消費(fèi)者的購(gòu)房需求被抑制，觀(guān)望情緒濃厚，直接影響了綠城近幾個(gè)月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

　　此外一直致力于開(kāi)發(fā)中高端產(chǎn)品的綠城，其產(chǎn)品的受眾群體基本都是改善型消費(fèi)者，或者為投資性需求客戶(hù)，而這些人群恰恰是國(guó)家政策調(diào)控的重點(diǎn)，因而本輪調(diào)控中，受到的沖擊非常大。2010 年上半年的新推房源去化率為68%，較之2009 年的89%已明顯下滑，今年一季度以來(lái)去化率更是基本在50%左右徘徊。

　　高負(fù)債率的陰影

　　綠城中國(guó)負(fù)債率遠(yuǎn)高于同行是不爭(zhēng)的事實(shí)。據(jù)2010 年年報(bào)，綠城的凈資產(chǎn)負(fù)債率為132%。在如此高負(fù)債的情況下，綠城依靠以往“借新償舊”的方式已不太可行，流動(dòng)性的難題更多需要依靠企業(yè)內(nèi)部的周轉(zhuǎn)。但在因政策調(diào)控導(dǎo)致銷(xiāo)售下滑的情況下，企業(yè)現(xiàn)金流來(lái)源受阻，極高的負(fù)債率很可能會(huì)給綠城帶來(lái)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

　　應(yīng)對(duì)之道

　　調(diào)控下銷(xiāo)售受阻，內(nèi)部負(fù)債率高居不下，資金鏈岌岌可危，為此，綠城展開(kāi)諸多探索：一是成立專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)品牌服務(wù)管理公司——綠城建設(shè)，意在不增加負(fù)債的前提下創(chuàng)收，目前杭州22 個(gè)代建的保障性住房項(xiàng)目中，綠城就占有其中12 個(gè)；二是很多項(xiàng)目開(kāi)始采取合作形式開(kāi)發(fā)分?jǐn)側(cè)谫Y壓力，承建更多的保障房快速回籠資金，這些都是綠城降低“高負(fù)債率”之道。此外，2011 年綠城將主力拓展二三線(xiàn)城市業(yè)務(wù)，以規(guī)避宏觀(guān)政策調(diào)控對(duì)其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的影響，例如今年3 月綠城唐山南湖生態(tài)城中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目正式開(kāi)工，標(biāo)志著綠城集團(tuán)正式進(jìn)軍唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　(證券市場(chǎng)周刊供稿)