調(diào)控當(dāng)前，央企中國鐵道建筑總公司旗下的中鐵地產(chǎn)，正在扮演一個(gè)強(qiáng)硬的抄底者—從今年1月7日至6月30日，半年間6次出手，在國內(nèi)競得10宗土地，總成交價(jià)132億元，平均每天買地花費(fèi)高達(dá)7300萬元。

　　6月29日以近13億元拿下廣州芳村高爾夫球場的兩幅江景地塊后，6月30日又投下40億元一舉包攬?zhí)旖蛲恋嘏馁u市場上的三幅地塊—背靠中國鐵道建筑總公司的大樹，今年以來四處略地的中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(以下簡稱“中鐵地產(chǎn)”)，無疑是當(dāng)下土地市場上最為活躍的分子之一。

　　根據(jù)中鐵地產(chǎn)相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，2010年以來，中鐵地產(chǎn)半年內(nèi)6次競得10宗土地，新增土地儲備223萬平方米(建筑面積)，土地成交總價(jià)132億元。

　　一邊是新政后不少開發(fā)商的“按兵不動”，一邊是中鐵地產(chǎn)等央企巨子在各地土地市場上的頻頻現(xiàn)身。今年上半年，保利地產(chǎn)新增的土地儲備達(dá)到400多萬平方米，半年內(nèi)擲下210億元，項(xiàng)目遍布北京、上海、廣州、天津、成都等核心區(qū)域；而中國建筑今年新購置土地儲備290萬平方米，5月末土地儲備達(dá)4830萬平方米；6月底華僑城在天津一口氣拍得14幅地塊，總價(jià)達(dá)到36.56億元；而同屬16家主業(yè)為房地產(chǎn)的央企中國五礦集團(tuán)公司，也在進(jìn)行地產(chǎn)資源整合，挺進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域……后調(diào)控時(shí)代，手握重金的地產(chǎn)“國家隊(duì)”勢如猛虎。

　　地產(chǎn)調(diào)控正在加速行業(yè)“大洗牌”，對于2007年才成立的中鐵地產(chǎn)而言，“逆市抄底”是壯大自己的最好時(shí)機(jī)。

　　中鐵兇猛

　　6月29日，房地產(chǎn)新政后廣州首場住宅用地拍賣會，中鐵地產(chǎn)順利完成在當(dāng)?shù)氐摹疤幣�秀”�?/p>

　　當(dāng)天拍賣的標(biāo)的是荔灣芳村龍溪高爾夫球場A、B兩幅住宅用地，占地面積分別為2.8萬平方米和3.

　　7萬平方米。競爭者中，不乏常常露臉的“地產(chǎn)大佬”：除保利、廣州城建、廣州粵沛地產(chǎn)等本地開發(fā)商，還有佳兆業(yè)、招商地產(chǎn)、深業(yè)南方、輝宏投資以及南京朗詩集團(tuán)。

　　與其他開發(fā)商的克制相比，中鐵地產(chǎn)顯得熱情高漲。兩幅地塊的爭奪最后均成為中鐵地產(chǎn)與深業(yè)南方的拉鋸戰(zhàn)，中鐵地產(chǎn)最終分別以6.25億元和6.7億元攬下兩幅地塊，樓面地價(jià)7408元/平方米和7296元/平方米，溢價(jià)率123%和134%。

　　第二天下午，天津市河北區(qū)金鐘河大街3幅地塊以底價(jià)40.323億元成交，總建筑面積86.78萬平方米，折合樓面地價(jià)4646元/平方米，競得人同為中鐵地產(chǎn)天津公司。

　　實(shí)際上，中鐵地產(chǎn)在土地市場上奮力一搏的氣象，從年初就開始顯現(xiàn)。

　　1月7日，北京市2010年的首場土地拍賣會上，經(jīng)過130輪的激烈競買，中鐵地產(chǎn)以19.85億元拿下包括6萬平方米公租房和限價(jià)房的豐臺區(qū)黃土崗居住用地。

　　其后的2月11日，中鐵地產(chǎn)又將杭州新年首推的兩宗住宅地塊拿下，共斥資28.6億元。

　　此后的5月20日和5月21日，中鐵地產(chǎn)又先后成為北京和成都新政后首場土地拍賣會的座上賓。以14.6億元將北京房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號地?cái)埲肽抑泻螅�又�?6.7億元拿下成都兩幅優(yōu)質(zhì)地皮。

　　“目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展處于去杠桿化或是去庫存化階段。前者是指資金多、項(xiàng)目少、可建項(xiàng)目土地不多，包括萬科、保利和中鐵地產(chǎn)在內(nèi)的企業(yè)，都處于這個(gè)階段。”廣州房地產(chǎn)專家吳定金對時(shí)代周報(bào)記者分析，“而中鐵的情況更為不同。由于他在房地產(chǎn)板塊起步較晚，目前也確立了要在建筑的核心傳統(tǒng)業(yè)務(wù)之外，增加該板塊為重要利潤來源，因此更有發(fā)展沖動。此前中鐵進(jìn)入的地區(qū)都不是核心地區(qū)，今年以來則主攻中心城市，估計(jì)他們覺得此輪市場調(diào)整會給他們帶來機(jī)會。”

　　中鐵地產(chǎn)也不諱言其對于土地的渴求。“土地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最基本的生產(chǎn)資料，如企業(yè)不能提前儲備一定量的土地資源，企業(yè)就不能持續(xù)、穩(wěn)健經(jīng)營，而土地不同于其他生產(chǎn)資料，不能從市場隨時(shí)購得。因此，完全停止購地行為，對企業(yè)而言，是難以作出的決策。” 中鐵地產(chǎn)發(fā)展部部長樓英瑞接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)坦言。

　　“雖然如此，我們一直遵循寧可錯(cuò)過、不可拿錯(cuò)、開發(fā)成本不高于土地周邊現(xiàn)狀房價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)控制原則，2009年，我們放棄了很多機(jī)會；而2010年短時(shí)間內(nèi)競得上述數(shù)量土地，其實(shí)正是我們在土地市場趨于理性的情況下把握住市場機(jī)會。”樓英瑞介紹，中鐵地產(chǎn)拿地有一套嚴(yán)格的決策機(jī)制，拿下一塊地有很多環(huán)節(jié)。當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司進(jìn)行前期調(diào)研后，上報(bào)到集團(tuán)的市場發(fā)展部，進(jìn)行審核評估；然后是經(jīng)理層召開專門的項(xiàng)目評估會議進(jìn)行審核，通過后提交集團(tuán)董事會審議，再報(bào)請股份公司批準(zhǔn)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年中鐵地產(chǎn)購買土地成交總價(jià)132億元。“但實(shí)際上，到目前為止，我們實(shí)際動用的資金只有近73億元，因?yàn)榘�括杭州和成都等地塊的價(jià)款都是分期支付的，到明年才會到期，所以總體的資金占用并沒有外界認(rèn)為的那么大。”中鐵地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱。

　　時(shí)代周報(bào)記者從中鐵地產(chǎn)了解到，中鐵地產(chǎn)在房地產(chǎn)投資的資金來源包括三個(gè)主要方面：一是銷售回款，2009年至2010年6月底，中鐵地產(chǎn)累計(jì)合同簽約金額約80億元；二是集團(tuán)公司自有資金；三是股份公司(中國鐵建)以自有資金提供的借款。

　　后起追兵

　　2010年的疾進(jìn)之前，是2009年的顆粒無收。

　　“2009年，中鐵地產(chǎn)也參加了國內(nèi)很多地塊的招拍掛，但是一塊地都沒有拿到。”樓英瑞告訴時(shí)代周報(bào)記者。

　　而更早之前，一直以工程承包為核心業(yè)務(wù)的中國鐵建，也并沒有在前幾年房地產(chǎn)的“大行情”中大展拳腳。

　　按照中國鐵建股份有限公司的招股說明書，中國鐵建在上世紀(jì)90年代就開始從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

　　2005年9月21日，國資委頒布《關(guān)于公布中央企業(yè)主業(yè)(第三批)的通知》，表示“中央建筑施工企業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)具有一定的比較優(yōu)勢，將房地產(chǎn)列為建筑施工企業(yè)主業(yè)，有利于建筑施工企業(yè)做強(qiáng)做大，有利于促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。”并于其時(shí)根據(jù)建筑施工企業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績，選擇房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)營指標(biāo)處于中上水平的企業(yè)，將房地產(chǎn)列為主業(yè)。中國鐵道建筑總公司名列其中。

　　盡管握有國資委的“尚方寶劍”，但數(shù)據(jù)顯示，2004年、2005年、2006年和2007年1-11月，地產(chǎn)業(yè)務(wù)還僅占該公司收入的很小比例—房地產(chǎn)業(yè)務(wù)加上資本運(yùn)營和物流等其他業(yè)務(wù)板塊，收入分別占比當(dāng)期公司收入總額的2.51%、2.53%、2.26%和3.07%。

　　其實(shí)，中國鐵建一直沒有一個(gè)二級企業(yè)作為專門的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺。直到2007年，中國鐵建才對原先分散在各子公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行了再整合，組建了“中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司”，決定充分利用集團(tuán)資金優(yōu)勢與內(nèi)部資源，做大做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)。

　　成立伊始，中鐵地產(chǎn)的股東構(gòu)成為：中國鐵建有限公司40%，而中國鐵建的三個(gè)全資子公司中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司、中鐵十二局集團(tuán)有限公司和中鐵第四勘查設(shè)計(jì)院集團(tuán)有限公司各持20%。

　　2008年6月，中國鐵建出資受讓上述三個(gè)全資子公司所持中鐵地產(chǎn)共計(jì)60%的股權(quán)。

　　股權(quán)收購?fù)瓿珊螅�中國鐵建以自有資金向中鐵房地產(chǎn)公司增資，將其注冊資本由5億元增加至20億元，隨后，中鐵房地產(chǎn)公司變?yōu)楣�司全資子公司。

　　“中鐵地產(chǎn)成立后，中國鐵建的地產(chǎn)業(yè)務(wù)分成了兩個(gè)板塊，其中，中鐵地產(chǎn)是中國鐵建房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的龍頭企業(yè)；同時(shí)，集團(tuán)也鼓勵自己有資金(即不用貸款的)、土地、資源和開發(fā)能力的工程企業(yè)，參與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投資開發(fā)，但是審批流程上會更加嚴(yán)格。”樓英瑞介紹。

　　抄底好時(shí)機(jī)

　　按照中國鐵建在招股說明書中提出的目標(biāo)，中鐵地產(chǎn)要“由區(qū)域性房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)展成為全國一流的房地產(chǎn)開發(fā)商”。因此，起步較晚的中鐵地產(chǎn)，近幾年在“做大做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)”方針下，向這個(gè)總體目標(biāo)急速進(jìn)軍。

　　截至2007年12月31日，中國鐵建處于不同開發(fā)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目還僅有21個(gè)，土地總面積228萬平方米，規(guī)劃建筑面積合計(jì)540萬平方米，待銷售面積491萬平方米。

　　“而截至今年一季度，已經(jīng)有39個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，現(xiàn)有土地儲備8122萬平方米，可售面積1390萬平方米。”中國鐵建董事長李國瑞在4月的業(yè)績大會上透露，“2009年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)占中國鐵建集團(tuán)整體盈利的3%。”中國鐵建2009年年報(bào)顯示，當(dāng)年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售收入26.113億元，較2008年同期(10.83億元)增長141.11%。未扣除分部間交易之前，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率為32.43%。

　　加之近期獲得的土地，目前中國鐵建已經(jīng)進(jìn)駐的城市包括北京、廣州、杭州、成都、長沙、貴陽、南寧、長春等地。已開發(fā)的項(xiàng)目包括北京西派國際公寓，長沙、貴陽和南寧的山語城系列等。

　　在業(yè)界眼中，背靠中國鐵建股份有限公司這棵大樹，資金和資源優(yōu)勢自然不在話下。

　　作為國務(wù)院國資委管理的國有特大型建筑企業(yè)集團(tuán)，中國鐵建A股于2008年3月10日在滬市上市，H股于2008年3月13日在香港上市， 多次入選世界500強(qiáng)企業(yè)，自2004年起工程承包業(yè)務(wù)收入連續(xù)三年位居全國首位，是中國最大的工程承包商。2009年全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3555.21億元，同比增長57.21%。

　　而今年3月份，國資委重新圈定16家主業(yè)為房地產(chǎn)的央企，中國鐵道建筑總公司依舊榜上有名。

　　而史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控啟動后，大多數(shù)開發(fā)商步入觀望期，按兵不動。手握重金的中國鐵建機(jī)會來了。

　　“從目前的市場形勢來看，機(jī)會的確比較好。所以，從2010年年初開始到現(xiàn)在，我們也拿了不少地塊。”樓英瑞表示，“在戰(zhàn)略布局上，基本還是選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市。已有項(xiàng)目的城市我們會持續(xù)關(guān)注，新興的城市，有市場機(jī)會的我們也會進(jìn)入。廣州作為珠三角經(jīng)濟(jì)圈的核心區(qū)域，我們一直都想進(jìn)。天津作為環(huán)渤海的重點(diǎn)城市，也是四個(gè)直轄市中我們唯一沒有進(jìn)入的城市，所以一直都在尋找機(jī)會。”