恒大首祭“降價(jià)”大旗 或成開發(fā)商洗牌導(dǎo)火索

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 譚璐 香港報(bào)道

　　樓市買賣雙方的僵持格局，是否就此打開？

　　5月5日，恒大地產(chǎn)(03333.HK)內(nèi)部一位知情人士對(duì)本報(bào)記者透露，即日起在全國范圍內(nèi)，恒大所有樓盤均以原價(jià)的八五折優(yōu)惠出售，打響了今年以來發(fā)展商降價(jià)售樓的頭炮。

　　同日，恒大公布了今年4月的銷售業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)合約銷售額 37.4億元，合約銷售面積57.8萬平方米，合約銷售均價(jià)每平方米6467元。4月合約銷售額較去年同期增長55.9%，銷售面積同比增長17.8%，銷售均價(jià)同比增長32.4%。

　　既然銷售情況如此理想，為何還要折價(jià)售樓？

　　“折扣優(yōu)惠從5月5日開始，目前并沒有定下來何時(shí)結(jié)束，到時(shí)看情況再定。”上述恒大內(nèi)部人士強(qiáng)調(diào)，恒大目前完全沒有資金壓力，八五折優(yōu)惠售樓也不是單純的促銷行動(dòng)，而帶有一定的戰(zhàn)略意圖。

　　不過，在分析師看來，發(fā)展商此時(shí)決定打折售樓的舉措，仍然與宏觀調(diào)控下為減少持有的成本和風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)。

　　對(duì)峙僵局一旦被打破，地產(chǎn)市場(chǎng)的快速洗牌或?qū)⒔吁喽�至，或許，這正是恒大本次“戰(zhàn)略性”降價(jià)的真正意圖所在。

　　手持現(xiàn)金209.9億港元

　　從數(shù)據(jù)上看，恒大今年以來的銷售情況相當(dāng)良好，今年1至4月，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額121.3億元，同比增長120.3%；累計(jì)合約銷售面積189.3萬平方米，同比增長60.4% ；合約銷售均價(jià)每平方米6408元，同比增長37.3%。

　　上述恒大內(nèi)部人士解釋說，“決定推出八五折的優(yōu)惠，主要出于兩方面的考慮：其一，恒大作為一家大型的開發(fā)商，需要保持平穩(wěn)的現(xiàn)金流的增長；其二，這是恒大的一個(gè)戰(zhàn)略性舉動(dòng)，目的是為了在目前的調(diào)控背景下擴(kuò)大市場(chǎng)份額，加速行業(yè)整合，兼并吸收其他小型的開發(fā)商。”

　　恒大去年上市之后，截至2009年12月底，現(xiàn)金余額163.6億港元。而今年1 月底現(xiàn)金余額190.2億港元，2月底現(xiàn)金余額156.6億港元，3月底現(xiàn)金余額150.6億港元。

　　今年4月份，恒大繼今年1月成功發(fā)行五年期、年利率為13%的7.5億美元優(yōu)先票據(jù)之后，再次發(fā)行6億美元優(yōu)先票據(jù)，資金狀況進(jìn)一步改善。截至4月30日，恒大的現(xiàn)金余額達(dá)209.9億港元。

　　對(duì)于恒大的發(fā)展戰(zhàn)略，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾的企業(yè)評(píng)級(jí)副董事符蓓接受本報(bào)采訪時(shí)評(píng)價(jià)說，“恒大還是比較激進(jìn)的，如果只是維持平穩(wěn)增長，其資金鏈就沒有壓力。但如果恒大加速擴(kuò)張，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)其銷售的要求就會(huì)相應(yīng)提高。”

　　恒大定出今年的銷售目標(biāo)為400億元，前4個(gè)月已經(jīng)累積銷售121.3億元。由于其發(fā)展重點(diǎn)主要在房?jī)r(jià)漲幅較低的二三線城市，因此受到政策的沖擊時(shí)間比一線城市相對(duì)要晚一些。符蓓認(rèn)為，恒大的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營比較到位，目前在二三線城市的銷售已經(jīng)超過在廣東本土的銷售了，有助于分散風(fēng)險(xiǎn)。

　　以4月恒大的銷售情況來看，其合約銷售金額排名前3位的地區(qū)為石家莊、重慶及長沙，占比分別為18.7%、14.1%及10.6%。而合約銷售面積排名前3位的地區(qū)為重慶、石家莊及長沙，占比分別為14.4%、13.4%及11.8%。

　　富力，下一個(gè)降價(jià)者？

　　近期樓市的新政接踵而至，買家觀望情緒濃，成交量驟冷。

　　國泰君安地產(chǎn)業(yè)分析師姚峣對(duì)本報(bào)記者表示，一般來說，負(fù)債比率較高、開發(fā)規(guī)模較大、處于熱點(diǎn)城市的開發(fā)商，比較容易采取打折銷售的措施。

　　“我們覺得接下來富力地產(chǎn)也很有可能打折銷售，因?yàn)槠滟Y產(chǎn)負(fù)債比率較高。打折的目的就是為了降低持有的成本和風(fēng)險(xiǎn)。由于宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)促使整個(gè)行業(yè)的調(diào)整期提前到來，所以開發(fā)商才會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的舉措。” 姚峣說。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，富力地產(chǎn)的凈負(fù)債雖然有改善，仍高達(dá)97.6%。而恒大地產(chǎn)的總負(fù)債與股東權(quán)益比率則為110.2%。

　　五一假期前，北京正式出臺(tái)房產(chǎn)調(diào)控的通知，要求“充分認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)過快上漲的危害性”，“遏制房?jī)r(jià)過快上漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展”，4月26日，青島也已出臺(tái)的相關(guān)細(xì)則文件。

　　姚峣估計(jì)，未來其他城市如果出臺(tái)各自的地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則，其嚴(yán)厲程度會(huì)比北京的要低，但重慶和上海這兩個(gè)城市的調(diào)控政策相信會(huì)比較嚴(yán)厲。而對(duì)于那些主要在二三線城市發(fā)展的地產(chǎn)商來說，盡管二三線城市所受的宏觀調(diào)控影響會(huì)比一線城市來得晚，但是其負(fù)面影響也不小。

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