蕭暮寒 李巍 黃樹輝

　　在深圳平均房價逼近3萬元/平方米的時候，深圳航空的許多員工憂心忡忡。幾乎每隔一段時間，都有深航員工悄悄前往深圳寶安中心區和福永路的兩個工地，看看他們未來的房子，是否又長“高”了一點。

　　2008年，深航高調拍下兩宗定向員工銷售的“限價商品房地塊”，一邊利用員工個人消費貸款從銀行騰挪資金，一邊承諾3年內將建成的房子按照成本價銷售給員工。

　　然而，時光荏苒，兩年過去，房子建設卻進展緩慢。在此期間，深航原實際控制人李澤源被抓，東家也換了(被國航控股)，深航內部同事之間互相傳著“小道消息”，有的說五六億元的購房款被李澤源挪用了，有的說建房的資金鏈斷裂了，還有的人面對飆升的深圳房價擔憂公司最終會以什么價位將房子賣給他們，以及這個工程何年完工……

　　定向“拍賣”的土地

　　2008年，深圳土地和房地產市場一片蕭條。從深圳土地交易中心披露的數據顯示，該市全年僅成功拍出居住類地塊8宗。深航的兩宗“限價商品房”地塊，正是在這一年5月從土地一級市場上以底價拍得。

　　深圳市規劃和國土資源委員會網站的“土地招拍掛信息”顯示，這兩處地分別位于寶安區福永街道寶安大道西側、荔園路北側，和寶安中心區新安六路、海濱大道交會處東南，第一宗地“A207-0102”土地面積45509平方米、建筑面積179760平方米；第二宗地“A001-0126”土地面積92808平方米、建筑面積246870平方米。

　　深航競得這兩宗地的總代價為6.612億元。在深圳，這是極優惠的土地價格，如果以6.612億元除以兩塊地共計426630平方米的面積，等于每平方米價格只有1549.8元。

　　另有數據證實，這兩宗地塊在出讓兩年后已經“長胖了”。拍得土地后，深航對兩個項目進行了前期規劃和定位，分別被命名為幸福花園和假日名居，是針對深航員工內部銷售的“限價商品房”。這兩個項目的開發商深航尊鵬置業有限公司(下稱“尊鵬置業”)發布的招標公告顯示，“假日名居”和“幸福花園”的項目總建筑面積分別約為340195平方米和252718平方米，分別比拍賣時增加了37.8%和40.6%。

　　如按照這份招標公告的面積計算，深航這兩塊地的土地成本將下降到約1000元/平方米。相對應的是，2008年深圳市土地出讓成交的全年平均樓面地價為3192元／平方米。深圳一位開發商更表示，要是按照目前的價格，這一片區的土地評估價值，可以達到1萬元/平方米。

　　之所以能有這么低的土地成本，或是因為這兩宗土地的“定向出讓”，甚至深圳地產界有人認為，這兩塊地就是給深航量身定做的。

　　資料顯示，這兩塊土地使用權出讓條件曾多次更改，并最終確定為“航空產業扶持配套用地，所開發商品住房均采用限價銷售的辦法，最高銷售價格為上述宗地開發竣工并取得房地產權證時同片區、同類型、同品質商品房評估市場價格80%”。同時，所開發商品住房的銷售、出租對象僅限于從事航空運輸專業人才和高級管理人員。上述人員自取得房地產權利證書之日起10年內不得轉讓。

　　一份在項目業主群中流傳的文件顯示：幸福花園規劃建設11棟建筑，其中1-9棟為27層高層住宅，10棟為25層高層住宅，總戶數1772戶；而假日名居則規劃12棟26層高層建筑：1期8棟建筑，1-3、8-10棟26層高層住宅，規劃房源2522套。

　　深航內部人士透露，在拍得土地后，公司當時的管理層表示，房子在建好后，將以“成本價”賣給符合相關條件的員工。而且，幸福花園以小戶型為主，主要針對集團內部的普通員工銷售；假日名居則以大戶型為主，針對飛行員以及中層以上管理人員銷售。

　　毫無疑問，如果以成本價賣房，那么深航的限價商品房的最終定價，將遠遠低于同地段的普通商品房。

　　深圳一家大型房地產企業的負責人給《第一財經日報》記者算了一筆賬：深圳寶安中心區的高層建筑的建安成本在3000~6000元/平方米，如果采用平均數，也就相當于4000元/平方米，再加上約1500元/平方米的土地成本，這兩個項目的銷售價格，將只有6000元左右。

　　而數據顯示，目前寶安中心區一帶的一手房價普遍為18000~20000元/平方米，即使是2008年深圳房價最低迷的時期，這片區域的一手住房均價也在10000元/平方米上下。

　　因此，無論如何，這兩個限價商品房在深航員工看來，都是公司給的“福利”。一位經理級別的員工告訴本報記者：“身邊部門經理以上的同事大多都交了(購房)申請�！�

　　曲線借貸

　　在拍得土地的同時，深航隨即展開“騰挪”，來獲取項目的部分開發資金。

　　多位知情人士向《第一財經日報》透露，2008年5月，凡是有意向購買幸福花園和假日名居的職員，都與公司簽訂了一份《深航限價商品房認購確認申請書》，作為購房的一種意向性合約，并且支付一筆預付款。

　　綜合多位買房員工的信息，幸�；▓@的預付款是按照2000元/平方米左右支付，假日名居則是按照3000元/平方米左右支付。即，假如某人意向購買幸福花園100平方米的房子，那么他需要支付的預付款則為20萬；如果計劃購買假日名居100平方米的房子，所需繳納的預付款便是30萬。

　　特別的是，為了幫助員工順利并且快速支付預付款，深航引入了建設銀行深圳分行的個人消費貸款。即建行深圳分行向深航員工發放個人消費貸款，貸款年利率在6%左右，深航則進行全額擔保。

　　有知情人士透露，當時，除少數“實力派”員工自己掏腰包付了單位的購房預付款外，絕大部分人都全額或者部分地借助了建行的貸款，并且與銀行簽訂了《個人額度借款合同》，開始按月支付該筆貸款的利息。

　　正是通過這種方式，深航得以通過員工個人消費貸款，曲線獲得銀行的資金支持。深航內部較為普遍的說法是，這筆資金高達五六億。但本報多次約訪深航相關負責人，對方均未明確回應。而截至本文刊出，建行深圳分行也未披露這一批的個人消費貸款中總共發放了多少資金。

　　不過，如果按照幸福花園和假日名居的可售面積(總建筑面積的80%)粗略估算，兩個項目總共可籌集預付款高達12億元，鑒于兩個項目均分兩期開發，據此，首期募資五六億的說法有一定的合理性。

　　更值得關注的是，這筆資金最后的實際用途。深航內部許多人對此更是眾說紛紜。一位深航高層曾向本報透露，員工一共把五六億元交給深航，公司用于付買地皮的錢。

　　對于這種操作，廣東省一家商業銀行信貸審核的負責人評價為“比較少見”。在他看來，消費貸款應發放于“可知商品”，目前比較常見的是用于購車和裝修，極少用于買房，更何況還是一宗地皮上“預期的房子”。另外，如果員工將個人消費貸款支付給公司，做開發用途，也有“企業挪用個人貸款”的嫌疑。

　　深圳一家房地產上市公司的財務部負責人表示，按照現行的政策，銀行貸款不得直接用于支付土地款。但借助員工個人消費貸款集資，相當于把銀行的資金“繞了一圈”，而且是一筆“沒有財務成本的資金”。

　　開發主體懸疑

　　一方面在土地市場上通過“定向”出讓獲得廉價土地，另一方面，則利用員工籌措開發資金，如上述調查一切屬實，深航原實際控制人李澤源顯然是向深航員工畫了一張“誘人的大餅”。

　　深圳一家房地產開發公司負責人對深航“限價商品房”的評價是：如事情進展順利，那么各方都將得益。但遺憾的是，這兩年深航諸事不順。

　　2008年年底，深航因前三季度虧損5億多元，原董事長趙祥退位；2009年年初，深航因拖欠華南藍天航空油料有限公司燃油費1.8億元，被北京市第二中級人民法院凍結結算票款，后置換為五臺發動機和一臺模擬機，以及500萬元票款等。

　　2008年和2009年間，一度有深航員工要求退房，深航為此還專門開會討論。2009年底李澤源被公安機關帶走接受調查，一度被架空的深航時任總裁李昆重新掌握公司經營權。他除了抓生產經營，還特意為這兩個房地產項目成立了領導小組。但今年3月份李昆亦因涉嫌經濟犯罪被公安機關帶走接受調查，此后國航入主深航，一切再成懸疑。

　　深圳市工商登記處的資料顯示，目前負責幸福花園和假日名居兩個項目開發的是尊鵬置業，而該公司的注冊時間是2009年8月，由深航獨資控股。

　　那么在此之前的整整一年零三個月時間內，到底是誰在推進這兩個“限價商品房”項目？

　　本報記者從深圳工商登記處所獲得的信息顯示，深航曾參股另外一家房地產公司，即深航房地產開發有限公司(下稱“深航地產”)。該公司成立于2006年10月，注冊資金1億元，其中由李澤源控股的匯潤投資出資7000萬元占70%的股權，深航出資3000萬元僅占30%權益。

　　但是，本報記者日前在位于深圳福田區竹子林紫竹聯泰大廈七樓的深航地產總部看到，這里已人去樓空。此前一并懸掛在這里的匯潤投資、深航地產、深圳航空建設投資公司這三家公司的招牌也不見了蹤跡。大廈物業管理處的工作人員說，上述三家公司在2月份就搬出了該大廈。

　　在尊鵬置業成立前，是否由深航地產在推進幸福花園和假日名居？深航相關人士沒有明確回應，但他表示，李澤源在房地產項目上“一會兒讓這個人管，一會兒讓那個人管”。

　　資金之困

　　接連不斷的變數，讓很多支付了預付房款的深航員工忐忑不安，更讓他們擔憂的是，兩年時間過去了，兩個小區在建設上進展緩慢。

　　有媒體稱，一直以來項目進度款不能及時撥付導致了施工周期的延長。而這直接將矛頭指向深航的資金鏈。

　　國航披露的深航財務數據顯示，深航現已陷入資不抵債境地。截至2009年12月31日，深航經審計資產總計約為人民幣223.87億元，負債合計約為人民幣244.54億元，歸屬于母公司所有者權益合計約為人民幣－20.89億元。2008年、2009年度，深航凈虧損分別達到3126萬元及8.64億元，與此前公開的盈利數據2600萬元和5億元相差甚遠。

　　日前，國航和深圳市政府表示，將總共向深航注資10億元，但鑒于深航主業尚有大筆債務需要清償，該筆資金是否會惠及幸�；▓@和假日名居，目前尚不得而知。

　　深圳一家房地產開發企業負責人估算，按兩個項目的體量，僅建安成本就將超過15億元。以深航現有的資金狀況，缺口依然相當大。

　　深航內部人員向本報透露，深航已在內部向員工發起了第二輪配售方案調查，希冀以此實現第二次融資，但這一次，集團不再向員工消費貸款提供全額擔保。

　　漫長的工期

　　兩年時間過去，幸福花園所承載的，已經不是“幸�！�，而是漫長而焦慮的等待。

　　本報記者日前在幸�；▓@施工現場看到，這里依然是一片項目剛開始動工的跡象：中冶實久建設有限公司承建的深航幸福花園工地正在進行地基澆灌和地下工程施工，而深航假日名居還剛剛進入打樁基礎工程階段。

　　在幸�；▓@沙盤展示處記者看到，十幾棟建筑模型緊密排列，中間夾雜了幼兒園和商業裙樓。沙盤展示處一名工作人員說，項目不對外銷售，按計劃將于2011年5月完工。

　　另有現場施工人員表示：“何時完工現在還不好說，因為聽說深航方面出現一定資金和財務問題，在第一批員工集資款被銀行凍結后打算進行第二次集資，我們擔心因工程款不到位而影響后續工程進度。”

　　深航幸福花園工程監事單位深圳鯤鵬工程顧問有限公司的一個工作人員說：“李澤源出事后，深航方面資金被封鎖導致施工單位幾個月拿不到錢，工人在春節前后出現消極怠工把工程耽擱了一段時間，預計2012年才能完工。”

　　經過兩年，深圳房價早已經實現翻倍式增長，寶安新中心區的一手商品房單價，也已從2008年的1萬元上漲到目前的2萬元左右。

　　眼看著房價不斷攀升，以及限價房工期緩慢，深航有員工戲稱，自己的這筆“投資”被“套牢”。不過，他們依然相信，在國航接手深航后，問題總有解決的一天。

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