業主抗議 SOHO模式遭商業地產冷環境考問

　　多年來一向“賣座”的潘石屹SOHO系列商業樓盤，近期卻頻繁遭遇業主糾紛。退租門、物業門，如今又出現抗議門。然而，一直以來相安無事的商業運作緣何一時之間就遇上了“多事之秋”呢？在業界人士看來，是商業地產整體環境遇冷放大了SOHO模式的弊端。

　　SOHO業主到售樓處抗議

　　昨日有報道稱，在潘石屹旗下SOHO中國的新樓盤嘉盛中心，自稱被欺騙的20余名朝外SOHO和SOHO尚都的業主，打著橫幅到售樓處，勸人不要買潘石屹的房子。

　　該報道引用業主劉女士的話稱，2006年，她花220多萬元購買了朝外SOHO的一個商鋪，當時的價格每平方米將近4萬元。購房時，售樓人員曾口頭承諾，開發商會自持30%到60%的商業面積、年回報率達到8%、統一管理招租等。如今，商鋪已售完，但很多商鋪租不出去。據業主們稱，情況類似的大約有200多人。

　　昨日記者致電SOHO中國高級副總裁許洋詢問此事的相關情況，但其電話一直無人接聽。

　　這已經不是SOHO商業第一次發生業主糾紛。SOHO尚都、建外SOHO因為對外出租率較低和物業矛盾等問題，已經發生多次業主抗議的事情。

　　散售模式弊端被放大

　　“這和SOHO中國特有的商業模式是有關系的，為了滿足人投資商業的需求，SOHO商業主要是以散售為主。這種拆散銷售，出現了業權分散的情況，一旦出現問題，因為小業主的群體較大，眾口難調，所以很容易發生糾紛。”第一太平戴維斯研究及顧問咨詢部王瓊向記者分析說。

　　明天地產業務總監賈玉鵬也認同這一觀點。他表示，SOHO的散售模式是業主糾紛最深層次的原因。“商業本應該是開發商持有的，而SOHO中國是將大開間商場型商業分割成若干個小商鋪進行銷售。”

　　賈玉鵬認為，這種分散銷售模式是不合理的。一方面，不能保證業態的合理搭配，開發商不能對業態進行統一的管理和布局 。另一方面，在分散的產權商鋪里，業主對租金的期望值不一樣。“這樣就直接導致空置率比較多，影響整個商業的氛圍，已經租出去的商鋪經營業績也不會理想，最后形成了一種惡性循環。目前SOHO尚都和建外SOHO的商家入駐率都很低就是這樣引起的。當時對業主的承諾不能達到，業主自然會抗議。”賈玉鵬表示。

　　但是，為什么在2009年以來SOHO的問題突然多了起來呢？“這與商業地產的整體環境有關。受金融危機影響，去年商業地產尤其是出租板塊遇冷，這就加大了業主與開發商之間的矛盾。”王瓊說。

　　據世邦魏理仕統計，去年前三季度優質零售物業首層和二層的租金跌幅始終在5.4%-5.7%區間，空置率也始終徘徊在8%-9.2%的高位。

　　潘石屹已意識到危機

　　實際上，商鋪散售在國外以及中國港澳地區早已銷聲匿跡，在國內的一些大城市也正在逐步退出市場。王瓊向記者表示，目前國內商業地產主要還是開發商整體持有為主。

　　潘石屹為何鐘情散售呢？賈玉鵬認為，散售就是能快速回籠資金，能夠將利益最大化。而在銷售方面，潘石屹就有著自己獨到的一面。王瓊認為，一方面潘石屹的市場營銷做得很好，另外，潘石屹對商業投資客戶的儲備非常豐富。

　　隨著SOHO尚都與建外SOHO問題的暴露，外界對于SOHO商業散售模式的質疑也越來越多。賈玉鵬認為，已經吃了苦頭的投資人，肯定不會再去買SOHO的樓盤。這樣口碑壞了，SOHO的神話也很難持續。

　　不過，潘石屹也意識到了這種危機。他明確表示，SOHO前門項目的操作將由出售模式向持有模式轉型，此外光華路SOHOⅡ、朝陽門SOHO的三期都會持有一部分，并透露以后每一年持有的物業量都要增大。商報記者 潘建

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