時代周報記者  張睿

　　送走了被建外SOHO物業門事件糾纏不清的2009年，潘石屹的麻煩事兒似乎并沒有減少。旗下SOHO尚都和朝外SOHO的數百名業主，因為投資商鋪面臨嚴重虧損，目前成立了維權工作小組，正在積極活動，準備“叫板”潘石屹。

　　此時，潘石屹一直堅持的商鋪散售模式再次遭到嚴重質疑—散售模式中，開發商透支了商家和投資客的利益，同時也導致無法統一運營管理。

　　而SOHO中國卻極力辯解：散售還是持有，并不是判斷一個項目成功與否的界限，并準備將散售模式進行到底。

　　SOHO金鋪過半負回報

　　SOHO尚都的糾紛自其開業起就從未斷過。

　　早在2007年7月底，距SOHO尚都7月1日正式開業還不到一個月，西塔60多家商鋪的店主們，由于開業率不到50%、人氣不足、商鋪經營慘淡的原因，曾經發起過一次集體歇業以示抗議，希望開發商能夠協助商鋪店主進行推廣，并希望“與潘石屹對話”。

　　應對這場危機，潘石屹在2007年的7月26日，寫了一篇點擊率高居不下的博客文章—《SOHO尚都還是一個剛出生的嬰兒，需要大家共同呵護》，“希望SOHO尚都商鋪的業主能從長遠的利益出發，與我們的商家一起渡過商鋪的培養期，適當地減讓一部分商家的租金。”

　　然而，風波難以輕易撫平。2008年3月，由于持續半年的生意慘淡，SOHO尚都的部分商戶要求降低租金，而后店鋪遭封，32家商戶起訴業主和開發商，要求解除租賃合同、退還押金，同時賠償店面裝修損失。朝陽區法院開庭審理了此案。

　　如今開業已兩年半，在諸多商鋪業主和租客的眼中，商鋪的培養期顯然還未渡過。

　　2009年年末，SOHO尚都的近百名業主頻繁召開業主座談會，控訴“商鋪大量空置、出租率低、在租商鋪租金節節下跌、還不起按揭、原價甚至折價都賣不出去的凄慘現狀”，并成立了“業主維權工作組”。

　　根據維權發起小組的調查，截至2009年10月30日，SOHO尚都407個鋪位，正在出租營業的共有229個，剩余的179個鋪位，或一直空置，或退租后空置。一路之隔的朝外SOHO，則有237個鋪位業主的投資回報率為負數，占鋪位總數的54%。而租金水平，更是一路下跌到了每天3元/平方米。

　　“這段時間，業主維權工作組的負責人正在同SOHO尚都和朝外SOHO的600多名業主一戶戶地談，以找到維權的辦法。”維權工作組的工作人員告訴時代周報記者。

　　1月5日中午，時代周報記者在SOHO尚都場內看到，除了餐飲店和兩個服裝特賣場人流較多外，其他的鋪面顧客并不多。而南塔和北塔還有不少商鋪大門緊鎖，并未營業。

　　SOHO中國副總裁許洋在接受時代周報記者采訪時稱，SOHO中國最近一直在和SOHO尚都與朝外SOHO的業主們溝通，而項目推廣也一直在進行，包括新年期間也做了很多活動。從2009年10月以來，SOHO尚都的人氣已經有所提升，周末的人流量也比以前增加不少。

　　據SOHO中國租務部的一位業務員提供的信息，SOHO尚都從2009年10—12月又租出了6000多平方米，出租率已經達到75%。而許洋稱，SOHO尚都單獨的出租率還會再高一些。

　　SOHO尚都土豆賣成黃金價

　　SOHO尚都是SOHO中國有限公司開發的第5個項目，也是該公司繼SOHO現代城、建外SOHO后，在北京CBD開發的第3個項目。對于中國地產界兩大明星潘石屹和任志強而言，SOHO尚都的開發，還是二者在萬通新世界之后的再次合作。

　　2004年4月，華遠與SOHO中國簽屬協議，對尚都國際中心的聯合開發。SOHO中國以參股項目公司的形式加入到尚都國際中心整體開發中，一期由華遠負責開發，稱為華遠尚都；SOHO中國開發項目二、三期，稱作SOHO尚都。

　　用SOHO尚都解決了“斷頓”之苦的潘石屹，立即找來建筑師對項目進行重新設計和包裝。重新設計后的SOHO尚都總建筑面積約17萬平方米。

　　2005年12月30日，SOHO尚都拿到預售證。開盤僅10天，潘石屹就宣布SOHO尚都簽約的寫字樓和商鋪進賬5億元。按照潘的說法，“SOHO尚都本來計劃半年賣完，但現在看來又要提前。”

　　除了銷售迅速，SOHO尚都的價格也不菲。在任潘簽訂合作協議時，華遠尚都已經賣出了一半，但均價只有14500元/平方米；時隔一年多，SOHO尚都不少商鋪都賣出了近4萬元/平方米的均價。在任志強眼里，潘石屹有“把土豆當成黃金賣”的本事。

　　散售模式遭遇質疑

　　盡管SOHO尚都取得了驕人的銷售業績，但售出之后，來自于小業主的埋怨和業內的質疑就從未斷過。

　　潘石屹曾經將被媒體追問多次的“SOHO商業模式”問題，在博客中進行過一次集中的回答。他對SOHO中國商業模式的界定是：“開發商業(包括寫字樓)地產，統一規劃、建設，統一市場銷售，統一出租和管理。”

　　然而，當產權分割售出到各個小業主手中時，“統一出租和管理”如何實現？

　　在SOHO尚都內，經營不同的產品和服務的商鋪并沒有按照主題有明確分區。時代周報記者看到，幾乎每一層都有分散在各處的餐飲店，而美發、美甲、街舞培訓、外語教學、服裝飾品、禮品、書店、特賣場，也會在同一層做“鄰居”。

　　SOHO中國租務中心的業務員告訴時代周報記者，如果租客決定租下這里的商鋪，最終簽約仍然是與小業主來簽，租務中心主要提供信息和中介服務。在這樣的形式下，租務中心如何控制租客的經營范圍不得不被打上個問號。

　　而SOHO尚都業主維權聯絡處的工作人員也告訴時代周報記者，其實從開業伊始，“統一出租和管理”就沒有實現過。有很多商鋪都是業主自己租去的，或者是外面的中介幫忙出租的。而很多小業主們自然會選擇租金價格高的商家。

　　于是，SOHO尚都陷入了一個惡性循環：開發商以最高利潤將商鋪分割出讓給小業主，小業主也在高成本、高回報的預期下將租金盡量提高，這無疑增加了出租的困難，也加大了商家生存的壓力，因此培養期就更加長。

　　北京苓創商業地產顧問機構總經理馮新總結，導致一些室內商業散售死亡的根本原因在于：散售模式中開發商對下游利益的透支，即開發商通過商鋪的超高定價將投資客和商家未來多年的收益給提前支取走了，只留下風險和壓力給投資客和商家，開發商、投資客、商戶的利益關系是對立和扭曲的；其次，散售導致無法統一運營管理。

　　不過許洋卻對此極力辯解：“散售有散售的缺點，持有有持有的問題。但散售的項目中，例如建外SOHO，在出現物業管理糾紛之前，租金一直都在提高，應該是屬于運作成功的。”許洋認為，散售還是持有并不是判斷一個項目成功與否的界限。

　　在眾說紛紜中，潘石屹顯然意在將散售模式進行到底。2009年，SOHO中國以131.6億元的銷售額，位居北京房企銷售金額十強之首。

　　一面是購買了商鋪的投資者被套牢，一面是后來的投資者前仆后繼，此番景象頗耐人尋味。

    新浪聲明：此消息系轉載自新浪合作媒體，新浪網登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。