SOHO尚都

　　開業兩年租金降至通州底商水平 SOHO尚都業主28年才能收回成本

　　商報記者 王營 賴大臣

　　潘石屹的商業模式能否得到預期回報越來越受到業內的質疑，近日SOHO尚都業主劉先生向本報記者表示。

　　2005年劉先生以高價購買的SOHO尚都的兩處房產，開業兩年來一直沒能租賃出去，最近租金已降至成本價3元/天/平方米，仍處于空置狀態。

　　戴德梁行商鋪部董事張家鵬向記者表示，這一價格水平也就相當于通州區一些小區底商的水平。

　　一直以來潘石屹旗下的SOHO中國以開發北京市核心地區的高端商業、寫字樓為主，其開發的SOHO尚都、光華路SOHO、朝外SOHO、三里屯SOHO、中關村SOHO等項目以獨特的建筑造型、高昂的售價名冠京城。但是自去年以來其開業的4個項目中的兩個項目全處于糾紛的漩渦中，建外SOHO深陷物業門、SOHO尚都深陷退租門�！敖涍^市場的檢驗可以看出，潘石屹一直標榜的散售商業模式早已過時，隨著他旗下項目的不斷開業，可能會有更多的問題暴露出來�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的山西商會負責人向記者表示。

　　租金不夠物業費

　　SOHO尚都金鋪子租出白菜價

　　“開業兩年來，我的鋪子一直沒能租出去，別說用租金來支付房貸，就是連物業費也不夠。”一位山西業主向記者表示。

　　2005年，作為潘石屹二進山西主推的項目SOHO尚都，當時的售價高達2萬元/平方米。記者從北京市當時官方公布的數據了解到，2005年北京市商品住宅期房平均房價為6725元/平方米，僅為SOHO尚都房價的1/3，而當時開盤的著名豪宅項目星河灣的售價也僅為1萬元/平方米左右。

　　高投資高回報、黃金位置的鋪子一定能賺錢。當年許多山西人就是在這樣的誘惑下，以北京市當時的最高價購買了大量SOHO尚都物業。

　　據山西商會的統計，目前SOHO尚都40%-50%的業主為山西人。

　　直到2007年SOHO尚都開業，許多當年花大價錢購買該處房產的業主逐漸認識到，再好的黃金鋪子也會因為經營模式不善而存在風險。

　　劉先生向記者介紹，SOHO尚都開業的時候曾經有一家商戶租賃過自己的房子，但是沒裝修完就退租了，后來一直無人問津。記者了解到，劉先生購買的兩個鋪面位于SOHO尚都西塔樓的四樓，總面積近350平方米，當年投資近700萬元。

　　劉先生給記者算了一筆賬，現在租金為3元/天/平方米，其中包括1元/天/平方米的物業費，實際收入為2元/天/平方米，即使出租出去一個月的租金也僅有2萬元左右，按照這個租金價格要收回當初的成本至少需要28年，還不如把錢存在銀行。

　　張家鵬向記者介紹，目前CBD區域一般商場的租金水平應該在20元/天/平方米以上，運營較好的如新光天地的租金已經達到了35元/ 天/平方米左右。SOHO尚都的租金水平基本上跟通州新華聯的底商一個價格，而目前北京市區內一般小區底商的租金價格也達到了5元-6元/天/平方米。從北京市目前商鋪的租金回報率來看，商鋪投資收回成本的年限應該在10年左右。

　　記者了解到，目前在SOHO尚都，像劉先生這樣空守黃金鋪子租白菜價格的業主并不在少數。據SOHO尚都的一位老租戶許女士向記者介紹，開業兩年來一直處于空置狀態的商鋪大概占20%左右，而目前整個商場內能正常開業經營的商家不足40%，其他一些商鋪一直處于半歇業狀態。

　　業態經營混亂成致命傷

　　是散售商鋪不能擺脫的糾葛

　　“產權式商鋪在國外以及港澳地區早已銷聲匿跡，在國內的一些大城市也正在逐步退出市場�！睆埣淫i向記者表示。在他看來由于產權式商鋪自身存在著固有的缺點，無論后期如何運作和經營全難以克服，特別是業主以天價購買了商鋪后，為了保證回報率會導致引入業態不同而致使整個商場的業態難以定位，從而失去了市場競爭力。

　　正如張家鵬所言，產權式商鋪業態混亂的詬病在SOHO尚都表現得淋漓盡致�！�2007年7月1日，SOHO尚都正式開門營業，按照當初的規劃一層為餐飲、二層為女裝、三層為男裝等，但是自從開業后，該商場一直業態混亂�！睋�SOHO尚都前商戶彭女士回憶說。

　　記者上周末在SOHO尚都走訪時發現，書店、內衣店、服裝店、餐館、街舞教室、旅游公司、美容店、足療店等不同的業態形式居然出現在了一層，混亂程度難以想象，商場中還時不時地有店員在抽煙聊天，而商場內幾乎看不到顧客。

　　對于產權式商鋪的運作模式有深入研究的某專家指出，大多數產權式商鋪的路數同出一轍：售后包租，回報率高達8%-12%�？墒瞧渲袇s隱藏著巨大的風險，全國產權式商鋪70%難逃失敗的命運。中國房地產商會秘書長顧云昌曾經表示，住宅地產是通過銷售達到目的，而商業地產最終實現價值取決于今后經營中的現金流，也就是說，銷售完成后更重要的任務是后期經營�，F在有些開發商卻把商鋪切割成小塊賣給小業主，甚至答應幾年內8%-10%的回報，但這種盲目設定的經營目標很難實現，小業主和開發商之間矛盾重重。如各地一些產權式商鋪廣告做得天花亂墜，小業主進駐以后經營狀況不佳，虧損嚴重，根本無法實現預期回報。

　　劉先生也向記者介紹說，當初購買該商鋪時開發商曾表示，以這個地段即使4層的位置，開業后的租金水平也將達到8元/天/平方米-12元/天/平方米的水平。

　　其實在北京天價產權式商鋪投資破滅的例子不在少數，如曾經在北京賣出18萬元/平方米價格的中關村科貿中心，幾經改造生意一直不火。此外還包括巨庫、第五大道、碧溪廣場等。

　　面對SOHO尚都目前的狀況，不少業主都希望潘石屹成立統一的商業管理公司，來整體經營SOHO尚都。

　　記者手記

　　潘石屹的天價房為何租不出去？

　　當記者正在SOHO尚都采訪時，接到了某地產網站發來的業內短信，截至12月28日三里屯SOHO銷售額達94.91億元，該項目以19.75億元的單月銷售額，位居北京11月樓市銷售排行榜首位。這已經不是第一次接到關于SOHO項目熱銷的短信。

　　中關村SOHO開盤銷售6億元，商鋪售價高達9萬元/平方米、朝陽門SOHO首日銷售9.6億元、三里屯SOHO天價商鋪單價16.8萬元/平方米等，這是近一年記者經常聽到的關于SOHO熱銷的數據。但是讓人遺憾的是，目前已經投入經營的建外SOHO、SOHO尚都并不盡如人意。

　　“賣時風光無限，開業后卻是門可羅雀，”一位山西商人這樣評價潘石屹的項目。

　　縱觀SOHO中國在北京的幾個SOHO系產品，論地段和建筑形式全是無可挑剔，潘石屹本人也可謂是地產圈里的銷售奇才。當年在SOHO北京公館的轉讓現場，地產大佬任志強就表示，我很佩服潘石屹什么樣的房子全能賣出去，而且一賣就是天價，他能從全國各地犄角旮旯的地方找來買家，這點我做不到，所以我把項目全賣給他了。

　　但是為何賣得出去卻租不出去呢？山西商會一位負責人向記者表示，潘石屹項目的失敗在于其商業模式的失敗，散售的產權式商業模式并不適合在大型商場中運用，SOHO尚都就是一個最好的例子。同時他向記者表示，現在建外SOHO和SOHO尚都的問題，只是這種商業模式問題的冰山一角，隨著SOHO中國其他項目的入市，暴露出的矛盾還會更多。他認為，彌補這種產權式商鋪自身缺陷的惟一辦法就是潘石屹成立專業的商業運營公司，負責售出物業的統一管理和運營。

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