曾經(jīng)被視作商業(yè)地產(chǎn)輕騎兵的深國投商置，正在經(jīng)歷翻天覆地、傷筋動骨的調(diào)整

　　文 | 本刊記者  黃秋麗

　　年，我們最關注的是還能不能活下去，”深國投商用置業(yè)有限公司(以下簡稱深國投商置)董事總經(jīng)理丁力業(yè)說，“金融海嘯令我們置之死地而后生，現(xiàn)在我們考慮的是如何轉(zhuǎn)型的問題。”

　　這是自2003年成立以來，深國投商置高層第一次正面接受媒體的采訪。如果不是金融危機帶來的系列連鎖反應讓公司面臨極度窘境，這家低調(diào)的公司很難接受媒體的采訪。從2008年以來，深國投商置大量在建商業(yè)地產(chǎn)項目停工，部分項目已經(jīng)出售。曾經(jīng)，深國投商置與嘉德置地、摩根士丹利、沃爾瑪、西蒙地產(chǎn)(美國第一大商業(yè)地產(chǎn)商)、普洛斯(世界最大的上市工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司)等世界500強企業(yè)組建的商業(yè)地產(chǎn)陣營，挾難以比擬的金融資源優(yōu)勢和商業(yè)資源優(yōu)勢，以一種全新、銳利的商業(yè)地產(chǎn)模式，顛覆了人們對商業(yè)地產(chǎn)的想像。在快速擴張的2004年至2006年，短短3年時間，深國投在全國獲得了60多個項目，至2009年已經(jīng)開業(yè)23個。這樣的速度，幾乎創(chuàng)造了發(fā)展的神話。但這場“豪門盛宴”將在2009年畫上句點。與深國投商置合作的這些國際大牌，無一例外地遭到金融危機重創(chuàng)(沃爾瑪除外)，他們的戰(zhàn)略收縮直接導致“豪門”陣營的解體。

　　對于金融資源和商業(yè)資源都嚴重依賴外部的深國投商置來說，這無異于是生死考驗。而從2008年下半年開始，一場巨大的調(diào)整已在深國投商置內(nèi)部開始。

　　2009年初，華潤集團原財務總監(jiān)蔣偉成為深國投商置新任董事長，華潤進入深國投商置董事會、并獲得3個董事席位，這意味著深國投商置已經(jīng)成為華潤地產(chǎn)系的新成員。在深國投商置未來的走向上，華潤成為舉足輕重的影響者。“華潤明確提出，要求深國投商置成為一家專業(yè)的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商。”丁力業(yè)稱，“以前我們只做了商業(yè)地產(chǎn)前期拿地和開發(fā)建設這一段，沒有做過后期的招商和經(jīng)營管理。現(xiàn)在我們是要把整個鏈條都打通。”

　　“豪門”模式崩塌

　　“從2003年高調(diào)進入鄭州以來，沃爾瑪在鄭州民主路的旗艦店，至今還沒有開業(yè)。這是沃爾瑪開業(yè)拖得最久的一個店了。”河南鄭州一位媒體人士說。

　　沃爾瑪鄭州民主路店的承租方是由深國投商置、大摩、西蒙地產(chǎn)共同投資的商業(yè)地產(chǎn)項目印象城(INCITY)。該項目已經(jīng)于2009年6月份完工，但是比原計劃2008年上半年的完工時間，已經(jīng)足足晚了1年多。“這個項目多災多難，2003年深國投商置就來拿了地，但是由于拆遷問題到2006年8月才動工。后來工期不斷拖延，現(xiàn)在還不知道什么時候能開業(yè)。”這位媒體人士說。

　　2005年7月，深國投商置與大摩、西蒙地產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，合作投資開發(fā)以“印象城”命名的5個商業(yè)地產(chǎn)項目。其中，深國投在項目中占35%的股份，大摩與西蒙各占32.5%的股份。

　　“西蒙地產(chǎn)和大摩正在出售所有的印象城項目股權(quán)，深國投商置可能有意接手。”一位投行基金經(jīng)理透露，他所在的基金也是印象城項目的意向買家。金融危機爆發(fā)以來，大摩和西蒙自顧不暇，作為印象城項目的大股東和資金提供方，已經(jīng)無力再繼續(xù)為項目輸血。這正是鄭州民主路店工期一再拖延的主要原因。“印象城的5個項目有4個處于長三角富庶城市，而西蒙的招商和運營的能力都非常強，因此印象城項目的潛力很大。這是深國投商置想接手的主要原因。”這位投行經(jīng)理說。深國投商置董事總經(jīng)理丁力業(yè)并沒有正面證實這件事，只是表示“深國投商置會買一些項目的股權(quán)，也會賣一些項目股權(quán)”。

　　“金融危機以來，大摩和西蒙對整個中國的投資策略都變了。他們收縮并不是針對深國投商置的。”丁力業(yè)說，“我們都沒有想到這些合作伙伴們會這么慘。”去年雷曼兄弟倒臺之后，摩根士丹利差點清盤。而金融危機對商業(yè)和零售業(yè)的重創(chuàng)，使得商業(yè)地產(chǎn)業(yè)成為重災區(qū)。2009年4月，美國第二大商業(yè)地產(chǎn)公司GP集團(General Growth)申請破產(chǎn)保護；世界最大的商業(yè)地產(chǎn)公司西田集團(Westfield)，也差點一口氣沒有喘過來。“商場銷售不好，租戶交不起租金。也沒辦法從金融機構(gòu)融資，商業(yè)地產(chǎn)公司還怎么活？”西蒙地產(chǎn)情況略好，但在CMBS(商用不動產(chǎn)抵押貸款證券)上也損失巨大。作為第一家進入中國的美國商業(yè)房地產(chǎn)機構(gòu)，西蒙房地產(chǎn)集團擁有北美公開發(fā)售的最大的房地產(chǎn)信托基金，在商業(yè)資源和經(jīng)營能力上都很強。西蒙地產(chǎn)初來中國時雄心勃勃、準備大展宏圖，但是現(xiàn)在將項目出手只能說是萬般無奈。

　　遭殃的不僅僅是大摩和西蒙。普洛斯無奈將其在亞洲的所有資產(chǎn)，作價13億美元賣給新加坡主權(quán)基金GIC，其中包括普洛斯在深國投商置中持有的30%股權(quán)，賬面資產(chǎn)約5300萬美元。嘉德置地的母公司淡馬錫虧損約390億美元。嘉德與深國投商置合作的項目中，有5個項目停工。而據(jù)知情人士透露，深國投商置與外資合作的第三條線——與大摩、GMS合作的14個項目，已經(jīng)全部停下來，正在尋求接盤者。GMS是大摩、深國投與蓋里提國際合資成立的公司，蓋里提是美國一家規(guī)模較大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。在第三條線中，深國投依舊是小股東，占20%股份。

　　“通過處理項目回收一部分現(xiàn)金流，已經(jīng)成為深國投商置和投資者們比較現(xiàn)實的選擇。其在山西的幾個項目已經(jīng)打包賣給了一個煤老板。”知情人士透露，來找深國投商置談收購的人也不少，“在資金鏈最緊張的時候，深國投商置的項目可以隨便挑，看中哪個要哪個。”

　　而深國投商置與嘉德置地的合作可能也將結(jié)束。嘉德置地與深國投的合作最早，始于2004年。目前雙方已經(jīng)合作開發(fā)了30個以“嘉信茂”命名的商場，另有7個儲備項目，深國投商置在項目中占35%的股權(quán)。業(yè)界流傳，目前嘉德正在準備收購深國投商置在項目中的股權(quán)。“本來嘉德與深國投商置的合作，就是為了收購項目，現(xiàn)在似乎是把收購的舉動提前了。”知情人士說。

　　丁力業(yè)沒有正面回應這個說法，他表示“在8月底，深國投商置將與國際投資者就項目處理問題達成一致的看法”。極大的可能是，8月底，深國投商置與幾大豪門此前的合作關系已經(jīng)不復存在，“豪門”合作的模式將走到終點。但這種模式帶來的商業(yè)想像力卻沒有消失。

　　在深國投商置設計的商業(yè)地產(chǎn)模式中，深國投商置負責拿地和開發(fā)建設，嘉德置地和西蒙地產(chǎn)負責項目招商和經(jīng)營管理，而大摩、嘉德與西蒙為房地產(chǎn)項目提供強大的資金后盾。一切看上去都那么完美。“這個模式對中國的商業(yè)地產(chǎn)來說，有借鑒意義。如果稍作改進，這個模式是可以復制的。”北京高通智庫總經(jīng)理張宏說，“深國投商置不少地產(chǎn)項目的位置不錯，如果做一些住宅開發(fā)，用住宅開發(fā)的現(xiàn)金流來彌補商業(yè)經(jīng)營短期內(nèi)現(xiàn)金流的問題，那么這個模式是可以滾動循環(huán)下去的。”

　　相比大摩、沃爾瑪、西蒙地產(chǎn)這些如雷貫耳的世界500強企業(yè)，深國投商置只能算是無名小卒，甚至至今在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，對其有了解的人也不多。那么深國投商置何以能吸引如此多的“豪門”合作？“首先是因為深國投商置的這種模式，是國外比較主流的商業(yè)地產(chǎn)模式，國際投資者比較容易接受。其次，沃爾瑪與深國投的合作關系，也令外資比較有信心。”張宏說。另外，在深國投商置的發(fā)展初期，沃爾瑪扮演了相當重要的角色。

　　深國投商置成立于2003年，當時其母公司是深圳國際信托投資公司(簡稱深國投)，隸屬深圳市國資委(2006年，華潤集團成為深國投大股東，持有50%股份，2008年深國投已更名為華潤深國投信托)。1995年，沃爾瑪與深國投合作成立合資公司，深國投成為沃爾瑪進入中國市場的第一個戰(zhàn)略合作伙伴。深國投商置在成立之初就很明確：按照“訂單商業(yè)地產(chǎn)”的開發(fā)模式，為沃爾瑪在中國開發(fā)建設購物廣場。目前，在深國投商置與外資合作的絕大多數(shù)地產(chǎn)項目中，沃爾瑪都是主力租戶。作為世界500強企業(yè)第一名，沃爾瑪是中國二、三、四線城市招商引資的重要對象。因此，深國投商置舉著沃爾瑪?shù)呐谱幽玫兀�所向披靡，�?004至2006年短短的3年時間內(nèi)拿下60多個項目。“在很多二三線城市，當?shù)卣�府要求競買者的條件之一，是世界500強中的前100位中的商業(yè)零售類企業(yè)或者其關聯(lián)公司，并得到該符合條件的世界500強企業(yè)的書面確認。這幾乎是為深國投商置量身定做的。”張宏說，“不僅如此，地方政府還會在地價上作出讓步。深國投商置拿下的項目，每畝地價比正常價格少100萬左右，按照深國投商置多數(shù)項目30至50畝的體量，每個項目的土地溢價就可以達到3000萬到5000萬元。”對于想在中國房地產(chǎn)市場淘金的國際投資者來說，拿地是最為困難的環(huán)節(jié)。深國投商置在拿地上的資源和能力，顯然獲得他們的認可。

　　此外，深國投并不追求項目控制權(quán)，在所有項目中均為小股東。“這種股權(quán)合作模式對外資有很大的吸引力。因為稍微強勢的開發(fā)商就不可能這樣與外資合作。”張宏說，深國投商置在商業(yè)模式上的設計毫無疑問是成功和精巧的，在階段性的操作中也取得了顯著的成效。但是構(gòu)成深國投商置的核心競爭力的資源——金融資源和商業(yè)資源，全都來自外部。深國投商置成立之初，注冊資金只有3000萬，自身資金實力并不雄厚，只能依賴外資的長期資本進行擴展。這在商業(yè)模式上注定了深國投商置利用資源杠桿、資金杠桿撬動發(fā)展的定位。但這種對外部資源過度依賴的模式，最終沒有躲過金融危機的沖擊，出現(xiàn)了“豪門盛宴”散場的局面。

　　投資回報率硬傷

　　表面上看，是金融危機導致了深國投商置商業(yè)地產(chǎn)模式的崩塌。但這種“豪門”模式內(nèi)部本身也存在著潛在危機，項目投資回報率過低是潛在危機的源頭。

　　“即使沒有金融危機，也說不準這些國際投資者還會不會繼續(xù)投資。”深國投商置前股東普洛斯的一位員工說，“深國投商置的項目在經(jīng)營上多數(shù)虧損，只有深國投商置與嘉德合作的少數(shù)項目盈利，投資回報率很成問題。”在記者拿到的一份關于深國投商置17個已開業(yè)項目的投資回報率表上，除南海項目和2個深圳項目的回報率超過6%外，大量項目回報率在2%左右——銀行貸款利率約為5%，這樣的回報率尚不夠資金成本。“這么多資金沉淀在項目上，既無法從資本市場退出，租金回報又低，資金騰挪的空間有限，外資合作伙伴有被深度套牢的感受。”

　　深國投商置的商業(yè)模式，是把整個商業(yè)地產(chǎn)拆成開發(fā)建設和招商管理兩部分，深國投商置和外資合作伙伴各自做自己擅長的部分。“我們最初以為這種分工協(xié)作的模式，會帶來協(xié)同效應，結(jié)果發(fā)現(xiàn)效果不太好。”丁力業(yè)說。深國投商置的角色是負責拿地和開發(fā)管理，并收取開發(fā)管理費用；而項目的運營管理、招商和市場推廣，包括后期的物業(yè)管理，主要是嘉德和西蒙在做，他們也收取相應的費用。

　　盡管嘉德置地與西蒙地產(chǎn)都是國際上頗有實力與經(jīng)驗的商業(yè)地產(chǎn)公司，但在中國，他們的優(yōu)勢和經(jīng)驗無法像在國外一樣復制。“中國城市間的差別太大了，各地的品牌和消費習慣差別也很大。這對于任何一家全國化發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)公司來說，都是一個很大的挑戰(zhàn)。”丁力業(yè)說。而嘉德置地和西蒙地產(chǎn)在這方面顯然準備不足，在本地化上有很大的缺陷。“Fover21”是美國最成功的時尚服裝品牌，西蒙地產(chǎn)將其引入中國。但是在常熟的印象城項目中，這個品牌生意非常慘淡，“因為這個品牌過度時尚，超過了當?shù)厝四壳暗慕邮苣芰Α！倍�嘉德置地為了在中國積累商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗，主要的招商運營負責人都是從新加坡直接派過來。

　　“有時候我們會怪他們招商運營做得不好，不懂中國人，不懂中國市場；他們也會怪我們選址不好，規(guī)劃設計不好。”丁力業(yè)說，隨著商場越開越多，合作中這樣的矛盾就越來越明顯。

　　而深國投商置項目對沃爾瑪?shù)倪^分依賴，也拉低了整體的租金收入。沃爾瑪?shù)臓I業(yè)面積為15000-20000平米左右，在項目中占去了30%-50%的面積，但是每月的租金水平僅為25元/平米。此外，由于項目業(yè)態(tài)布局過于單一，主力店與次主力店等業(yè)態(tài)搭配上的合理程度有問題，人流轉(zhuǎn)化為消費存在問題，造成“提袋率”不高。從深國投商置工商報表資料反映的情況看，2007年以租金為主營業(yè)務的收入為1.09億元，2006年為0.82億元。由此可見，其項目租金收入處于較低水平。

　　“一個商業(yè)地產(chǎn)項目是否成功，有很多種看法。有的認為短期內(nèi)回報率低就不成，有的人認為有了項目就成了，因為10年之后這里再也拿不到地。所以如果是為了做規(guī)模，不需要看短期的回報率。”丁力業(yè)說。成立之初，“迅速做大規(guī)模”曾是深國投商置的口號。“大股東要求這么做，小股東也得跟著走啊。”丁力業(yè)說。

　　從2003年商業(yè)地產(chǎn)開始跑馬圈地以來，重量不重質(zhì)已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的通病。“以前深國投商置基本上就是看著地便宜就拿，考評的指標非常簡單。直到2006年普洛斯進入深國投商置董事會之后，公司才成立了投資委員會，要求對每個地塊有比較細致的評估，再去拿地。”深國投一位離職的員工說，在深國投商置由于拿地太草率，導致有很多地不理想，目前深國投商置正在將一些地塊與政府協(xié)商，準備退還給政府。

　　前兩年，資本市場炙手可熱，商業(yè)地產(chǎn)被視為“高回報、低風險”的最佳投資渠道，國內(nèi)外投資者無孔不入。“他們想得太簡單了。這邊打一個包，那邊打一個包，然后拿到海外去上市。其實哪有那么容易？”一位業(yè)界人士分析，商業(yè)物業(yè)的“資產(chǎn)包”，大約總要裝五六個成熟的項目，而在投資回報率達到上市或者做房地產(chǎn)信托投資基金(即REITs)的水平時，至少需要數(shù)年的培育期，這期間的資金投入是極為巨大的。許多憧憬著美好前景的企業(yè)沒有想到，自己的資金鏈能否熬到那個時候。

　　在與深國投商置合作的投資者中，只有嘉德置地2006年底在新加坡發(fā)行了嘉德商用中國信托基金(CRCT)。但進入這只基金資產(chǎn)包的，只有深國投與嘉德合資的一個項目，即安徽蕪湖嘉信茂廣場。但由于國內(nèi)金融政策的限制，深國投商置所持有蕪湖嘉信茂的35%并沒有上市。

　　與傳統(tǒng)的開發(fā)商不同，在深國投商置的模式中，所有的參與方都有著很深的金融背景。深國投商置的模式完全是著眼于資本市場的商業(yè)地產(chǎn)模式，其盈利模式的核心在于資產(chǎn)增值變現(xiàn)與資本市場盈利。“從深國投商置成立以來，把項目打包上REITs就是所有參與方的共同目標，但是現(xiàn)在國內(nèi)REITs還沒有放行，在國外上REITs要受到‘171’號文件的限制。”張宏說，“這相當于在最后投資者退出的環(huán)節(jié)被切斷了。”盡管今年以來關于國內(nèi)REITs將落地的消息不斷，以REITs比較正常的8%左右的投資回報率計，深國投商置的絕大多數(shù)項目都達不到做REITs的水平。“如果投資回報率提高，顯然對深國投商置盤活資產(chǎn)有幫助。但如果投資回報率過低，無論哪方面都不好做。”

　　再入豪門

　　“盡管深國投商置原來的商業(yè)模式難以為繼，但是深國投商置在經(jīng)濟上的損失可能并不大。因為深國投商置的這種模式，有很強的轉(zhuǎn)移風險的特點。”一位投行人士分析說。深國投商置與投資者的股權(quán)合作，只是在項目股權(quán)層面。深國投商置轉(zhuǎn)讓各項目公司股權(quán)的過程，本身就是其獲利退出的過程，而目前項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的時間大多數(shù)是在選址之后、完工之前的階段，就是說深國投其實在項目完工之前就收回了部分投資。在這個過程中，深國投商置將獲得土地溢價和開發(fā)溢價。

　　2004年深國投長沙項目信托計劃書中的一些信息，透露了深國投商置項目公司轉(zhuǎn)讓的溢價率。據(jù)該信托計劃書，“湖南商置的注冊資本為10876.67萬元，對股東負債為21753.33萬元，深商投(深國投旗下另一公司)與新加坡商用中國投資有限公司(即凱德商用)以總計44538萬元受讓原湖南商置的全部股權(quán)和股東債權(quán)”，由此可計算出，深國投商置將該項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給凱德商用的溢價率為36.5%。2004年，凱德商用以9.8億元購得6個項目51%的股權(quán)，意味著6個項目總作價19.21億元。以36.5%的溢價作為參照，這些項目的實際投入約為14.07億元，51%股權(quán)所占的實際投入約為7.18億元。因此深國投商置將這51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給凱德商用的溢價收入約為2.62億元。2005年，凱德商用以33.73億元購得14個項目的65%股權(quán)，按照相同的算法，深國投商置將這65%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給凱德商用的溢價收入約為9億元。

　　在這種模式下，深國投商置不僅通過“高價建、低價賣”獲得收益，同時也將項目公司開發(fā)的資金風險和項目建成后的經(jīng)營風險轉(zhuǎn)移給了外資合作方。此外，深國投商置在項目中保留了少量股份，按照原來的計劃，一旦項目成功在資本市場上市，深國投商置還將獲得資本溢價收益。

　　但金融危機的到來，使這種精巧而聰明的商業(yè)模式走到盡頭。轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為深國投商置必然的選擇。

　　“其實2007年9月，在成都開會時，我們就提出了要轉(zhuǎn)型。”丁力業(yè)說，“因為這么多年做下來，我們已經(jīng)強烈地意識到，要做商業(yè)地產(chǎn)，必然要往專業(yè)這個方向走，而我們在后期運營管理能力上非常薄弱。只是金融危機加速了我們的轉(zhuǎn)型。”

　　而深國投商置大股東的變更，給轉(zhuǎn)型增加了壓力和動力。2006年，深圳市國資委為深國投引入戰(zhàn)略投資者華潤集團，華潤遂成為深國投第一大股東。從2007年底開始，深國投在華潤集團的主導下逐步剝離非金融業(yè)務，逐步成為華潤集團主要的金融平臺。以現(xiàn)在的結(jié)果看，作為深國投旗下重要的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，深國投商置已經(jīng)整合成為華潤地產(chǎn)系的成員。

　　相比而言，深國投是一個地方性、金融類的國有企業(yè)，而華潤是擁有強勢資源和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的大型央企。華潤置地開發(fā)的深圳萬象城，是國內(nèi)最成功的商業(yè)地產(chǎn)項目；此外，華潤擁有本土最豐富的超市資源——萬家、家世界、蘇果。“這兩家企業(yè)的能力和看生意的視角都不同，”丁力業(yè)說，“華潤進入董事會之后，要求我們轉(zhuǎn)型成為一家專業(yè)的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，要把商業(yè)地產(chǎn)的整個鏈條都打通。此外，華潤要求我們必須對商業(yè)地產(chǎn)項目有控制權(quán)，以前我們做小股東無法表達自己的意見。”根據(jù)華潤的要求，深國投商置將會對此前的項目股權(quán)合作關系進行梳理，處理掉一大批基礎不太好的項目，并且將力量放在一些潛力大的重點項目上。目前，深國投商置正在做項目處理方案。

　　深國投商置的“豪門”模式還沒有完結(jié)，又邁入了華潤集團這一新“豪門”。對于回報期較長的商業(yè)地產(chǎn)來說，雄厚的資本實力至關重要。從工商登記資料可以看出，在2009年1月8日深國投商置的大股東變更為“華潤深國投”之后，深國投商置有兩次大幅度增資，2009年2月12日深國投商置的注冊資本已經(jīng)從最初的1億變更為8億。“以前我們?nèi)ツ玫貢r，地方政府都會很奇怪，一個金融企業(yè)怎么跑來做商業(yè)地產(chǎn)？直到我們最后說深國投是沃爾瑪中方公司的股東，人家才覺得你能做商業(yè)地產(chǎn)。現(xiàn)在，只要你說華潤，誰還不知道？”丁力業(yè)說。

　　盡管深國投商置再入豪門，但是要做到華潤所要求的“專業(yè)的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商”，深國投商置依舊面臨著很大的挑戰(zhàn)。商業(yè)地產(chǎn)是一個資金密集型、技術(shù)密集型的行業(yè)，其價值的最終實現(xiàn)取決于未來經(jīng)營中的現(xiàn)金流，后期經(jīng)營管理非常重要。這正是深國投商置最大的短板。

　　“深國投商置在人力資源上的問題很大。深國投商置經(jīng)理級別以上的人絕大多數(shù)都是從原來深國投信托過來的人，大部分沒有做過地產(chǎn)，更別說商業(yè)地產(chǎn)。”深國投商置一位離職的員工說，由于深國投國企機制的問題，不可能請外部經(jīng)驗豐富的專業(yè)人士在公司擔任重要角色。因此這些年來，深國投商置一直在組建自己的運營管理團隊，但一直沒有成效。“這也是沒有辦法的事情，其實也不是上層的經(jīng)營理念有什么不對，而是有很多因素是不可避免的。”在深國投商置創(chuàng)立的2003年，公司團隊只有27人，即啟動了6個項目的開發(fā)。現(xiàn)今，深國投商置也不過270人的公司團隊。這一方面體現(xiàn)了深國投商置開發(fā)管理公司的特性；同時也體現(xiàn)了深國投商置在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營能力上的不足。

　　今年上半年，深國投商置一個比較大的舉動，是將原來的12個省級分公司變?yōu)?個區(qū)域公司。“這意味著我們在專業(yè)化道路上邁出了第一步。以前像撒胡椒面一樣每個分公司十來個人，調(diào)整之后每個區(qū)域公司有三四十人。我們是要把資源集中起來，聚焦在一些重點項目上。”丁力業(yè)說。

　　在獲取長期資金支持上，業(yè)界有消息稱深國投商置正在做私募。丁力業(yè)認為公募未來也是可行的，“關于REITs今年在政策層面釋放出的消息對深國投商置來說是絕對利好”。而做REITs又回到了那個老問題——“如何提高項目的投資回報率。”丁力業(yè)不避諱地說，“這將是我們最大的壓力所在。”

　　(感謝房地產(chǎn)專業(yè)研究機構(gòu)高通智庫材料及數(shù)據(jù)支持)

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