■稱該項目法律關系清楚 ■計劃兩年內“化整為零”銷售

　　□晨報記者 劉 暢

　　昨天下午6點半，SOHO中國召開電話會議，宣布以24.5億元正式收購上海市中心昔日最大的爛尾樓項目——東海廣場，并正式命名“SOHO東海廣場”。該項目位于上海最繁華的南京西路中央商務區(qū)，目前收購的一期項目已經竣工，出租率約30%，SOHO中國方面表示將在未來的一段時間對剩余物業(yè)進行銷售。“化整為零”銷售后，預計還有30%的盈利空間。

　　SOHO中國首次入滬

　　據了解，此次收購的東海廣場一期項目高217米，是上海市中心摩天大樓之一，項目地上總建筑面積71671平方米，地下總建筑面積8838平方米。SOHO中國收購前，該項目為摩根士丹利地產基金下屬“anderson”所有，昨天下午4點雙方簽署協(xié)議，SOHO中國收購全部“anderson”全部股本。

　　此項目收購的完成，標志著SOHO中國將業(yè)務拓展到上海城市中心繁華地段的策略順利實現(xiàn)，也是公司收購北京、上海核心區(qū)域成熟項目并以相對較低的成本快速投放市場策略的進一步實施。SOHO中國董事長潘石屹表示，這是我們進入上海的第一步，但絕不會是最后一步。據悉，SOHO仍在上海尋找項目機會，包括成熟物業(yè)以及適合的土地。

　　半月前，原東海廣場所有權人之一的上海天怡房地產開發(fā)有限公司給SOHO中國發(fā)了律師函，稱公司對該項目尚有權益追索，希望潘石屹審慎收購東海廣場項目。不過潘石屹對外公開表示，從未接到過所謂的律師函，可見其對東海廣場志在必得的信心。昨天，在接受記者采訪時，潘石屹稱該項目法律關系清楚，對于天怡房地產目前正在進行的所有權追索問題，SOHO中國屬于“善意的第三方”，即使天怡房地產贏得官司，SOHO中國也不具有相關法律連帶風險。

　　老潘堅信物有所值

　　目前“東海廣場”二期用地(現(xiàn)為臨時停車場，土地價值約3億元)為上海靜宇所有，“東海廣場”三期用地仍為最初項目土地所有人長江計算機廠所有。由于該項目所有權復雜并且價格相對低廉，所以潘石屹對于此次收購的東海廣場一期項目并不打算長期持有，收購后“散賣”可以獲得最大收益。

　　據了解，目前東海廣場一期日租金為8元—12元/平方米，租賃客戶主要為外資企業(yè)。按照24.5億元收購價和71671平方米建筑面積計算，平均價格為3.4萬元/平方米，相對較低的收購價格使得租金回報率可以達到10%左右。業(yè)內人士表示，目前寫字樓租金水平下降，如果分割銷售，對于業(yè)主來說8%的租金回報率也是完全可以接受的，這意味著東海廣場如果分割銷售，按照市價賣到4.3萬元/平方米(相對8%的租金回報率)也應該比較輕松。通過整體收購再散賣，老潘這筆投資有約三成收益。

　　潘石屹也直言，在上海，和住宅市場相比，商業(yè)地產的價值被大大低估，商業(yè)地產具有極大的升值潛力。他還表示，SOHO中國對其商業(yè)模式成功復制到上海充滿信心，即吸引全國高端客戶投資城市中心的商業(yè)物業(yè)，并進行統(tǒng)一推廣，統(tǒng)一招租，統(tǒng)一管理使這些商業(yè)物業(yè)的價值最大化。整體收購再散賣，是否有“炒賣”的嫌疑。潘石屹認為，對于房地產市場的“價格洼地”進行投資，使之利益最大化復合股東利益。