□本報記者 林喆

　　確立商業地產投資戰略不久的萬通地產(600246)，今年上半年遭遇了業績下滑。公司昨日公布的半年報顯示，其商業物業在報告期內實現的營業收入同比下降33.71%，營業利潤率比上年同期下降47.29個百分點。不過，公司董事長馮侖日前表示，依然看好人均GDP8000美元以上城市的商業地產，萬通將繼續增加高GDP城市的商業地產；計劃用5-10年，商業物業收入占比達到30%-50%。

　　逆向運作地產投資

　　馮侖指出，根據歷史經驗，GDP的增長、城市化的增長，和房地產物業形態有一定關系，即人均GDP在8000美元以下時，住宅是市場的核心，主流產品都將圍繞住宅展開。目前，在中國的城市中，人均GDP8000美元的城市大約有十個，大部分省會城市依然在3000美元至5000美元之間，因此，未來5-10年，中國房地產市場的產品結構仍然是以住宅為主。

　　馮侖認為，萬通地產從現在開始擴大商業地產的比重，在目前的市場中，是一種逆向運作的思維，但符合長期趨勢。

　　他指出，在人均GDP達到8000美元的經濟實體中，商用不動產會成為地產業的主角。以美國為例，商業地產的市場規模大約是住宅的兩倍。中國商業地產未來的市場空間很大。

　　根據萬通地產的發展戰略，除了在環渤海區域內發展住宅以外，還會重點發展商業不動產。未來，公司業務結構將逐步調整，商用地產的收入會逐年增加；今后，公司商業物業收入將占到整體營業收入的一半左右。

　　對于目前商業地產面臨的不景氣局面，萬通地產董事會秘書程曉晞指出，公司戰略不會因市場的短期波動而改變，公司將繼續加大商用物業項目的投資力度，以營運帶動開發，以財務安排的多樣化實施商用物業投資。

　　改變商業模式

　　馮侖表示，就房地產開發模式而言，過去兩百年主要經歷了三次變化，即從“地主加工頭”到“廠長加資本家”，再到“導演加制片”。目前，國內多數地產商的開發模式屬于“地主加工頭”和“廠長加資本家”的階段；而商業地產的開發模式，不能停留在這兩個階段。

　　所謂“導演加制片”模式，即由專業的房地產投資和資產管理公司負責運營商業地產項目，實現收入的多元化。而這種模式需要相應的金融創新產品支持。

　　業內人士指出，房地產金融領域內的REITS、抵押貸款等金融產品體系的完善，將支持商用地產在一個多元化的不動產經營環境中快速的成長。

　　而商業模式的改變需要較長一段時間。數據顯示，香港主流房地產企業在人均GDP10000美元的時候開始逐步發展商業地產，先后經過13-15年確立起新的商業模式。其中，長江實業經過13年的發展，商業地產在業務機構的比重占到30%，新鴻基則經過15年的調整，商業地產比重占到50%。

　　SOHO中國董事長潘石屹也指出，現在的市場雖然在調整，不過也給從事商業地產開發的企業提供了良好機會和平臺，應及時在地域、開發物業的品種、品牌的建設、銷售和持有物業的比重四個方面做出調整。

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