2021年2月，自然資源部要求22個重點城市實施住宅用地“兩集中”政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次，同時要求重點城市單列租賃住房用地占比一般不低于10%。

　　3月中旬，長春率先發(fā)布首批住宅用地供地計劃，開啟22城首批集中供地的序幕。截至6月底，22個重點城市先后完成了首批集中土地拍賣，而長春、廈門已經(jīng)完成第二批集中供地。

　　中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年22個重點城市合計成交住宅用地878宗，成交規(guī)劃建筑面積11126萬平方米，占2020年全年宅地成交面積的27.7%；合計成交金額10690億元，占2020年全年宅地成交金額的38.3%；整體成交樓面均價9591元/平方米，較2020年成交樓面均價增長38.3%，整體溢價率14.9%，較2020年全年上升2.1個百分點。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，首批集中出讓土地雖然整體火熱，但是城市之間熱度仍存在明顯差異。

　　據(jù)了解，重慶、無錫、廈門成交樓面價較去年全年分別上漲85%、72%和71%。而無錫成交的16宗土地中15宗達(dá)到最高限價；重慶平均溢價率達(dá)39%，較2020年全年增長31%，有的地塊溢價率達(dá)到130%；南京最熱地塊爭搶激烈，競價158輪，更有房企直接加價5.8億元觸頂。

　　但另一方面，長春、青島等城市土地市場熱度相對較低。記者注意到，長春競拍前有8宗地塊中止出讓，平均溢價率僅為3.9%，并有2宗地塊流拍；青島多宗地塊以勾地成交，平均溢價率僅為2.1%，成交的55宗宅地中，有54宗以底價成交，并有1宗地塊流拍。

　　對此，中指研究院指出，“兩集中”政策穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期效果不及預(yù)期，一方面是因為22個重點城市多為城市群核心城市，經(jīng)濟基本面較好，人口持續(xù)凈流入，市場需求充足，本身就是規(guī)模房企重點布局和長期深耕的城市，對房企維持規(guī)模增長、保持穩(wěn)定去化、保障現(xiàn)金流安全和實現(xiàn)品牌沉淀等方面影響深遠(yuǎn)；另一方面，22城首批供地主要集中在二季度，對規(guī)模房企年內(nèi)推貨節(jié)奏和市場份額影響較大，房企補貨意愿強烈，最后則與部分熱點城市土拍規(guī)則相對寬松有關(guān)。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，22城首批供地采用的出讓方式仍以限地價為主，在觸及地價上限后，普遍會要求競配建、競自持。不過，上海、蘇州規(guī)定，地塊觸及限價后進(jìn)入一次性報價環(huán)節(jié)，報價接近出價平均值的競得地塊，南京、長沙則是直接搖號確定競得人。

　　而北京要求部分地塊觸及限價或競配建、競自持到頂后，企業(yè)需要報送高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案，競爭住宅建設(shè)品質(zhì)，對參與企業(yè)提出更高要求。值得一提的是，上海還設(shè)置了“135打分”機制限制房企拿地數(shù)量，并明確禁止“馬甲”拍地。

　　調(diào)控政策趨于精細(xì)化

　　事實上，首批集中供地僅是22城供地“兩集中”政策出臺后的首次探索。多方分析認(rèn)為，預(yù)計熱點城市或?qū)⒔梃b上海首批集中供地模式，陸續(xù)對下半年后續(xù)批次集中供地的土拍規(guī)則進(jìn)行逐步細(xì)化和“打補丁”。

　　以廣州為例，其首批集中供地地塊中黃埔和南沙區(qū)地塊較為火熱。此后，廣州即出臺后續(xù)兩批集中供地出讓細(xì)則，要求后續(xù)兩批宅地成交折合樓面價均不高于該區(qū)域去年第四季度宅地成交樓面價；第二批黃埔、南沙宅地全部采用“限房價、競地價”模式，銷售價格原則上不超過所在區(qū)域2021年一季度新房成交均價上浮5%。

　　中指研究院進(jìn)一步分析指出，重慶和武漢首批集中供地土拍規(guī)則寬松，既不限地價又不限房價，導(dǎo)致溢價提升明顯，預(yù)計后續(xù)批次可能將逐步試點限價競價的競拍方式，實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。

　　此外，多數(shù)熱點城市雙限政策下，房企利潤空間承壓，地方政府對房企的產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)注度預(yù)計將持續(xù)提高，如上海、北京、成都等城市，在“競品質(zhì)”方面提出要求。

　　記者注意到，2021年上半年，隨著調(diào)控政策的不斷升級，調(diào)控措施及方向也更加趨于精細(xì)化。除土地供應(yīng)端外，多地政府對二手房市場，特別是學(xué)區(qū)房問題予以整治。

　　今年2月，深圳率先出臺二手住房成交參考價，對全市3595個住宅小區(qū)實施二手住房成交參考價格機制，參考價約為掛牌價的5~8折。此后，成都、西安等城市紛紛跟進(jìn)。

　　以西安為例，據(jù)中指研究院最新百城二手住宅價格指數(shù)顯示，2021年6月，西安二手房價格環(huán)比上漲1.89%，樣本均價16456元/平方米，環(huán)比漲幅位居百城統(tǒng)計第二名。

　　7月8日，西安市住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺要對已掛牌房源開展自查，下架價格虛高的二手住房房源。

　　此外，通知還要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、房地產(chǎn)銷售服務(wù)人員不得以“學(xué)區(qū)房”“學(xué)位房”等名義炒作房價，不得誘導(dǎo)小區(qū)業(yè)主參與哄抬房價。

　　而教育資源頗為集中的北京市，更是重拳出擊，要求嚴(yán)厲打擊哄抬房價、炒作學(xué)區(qū)房的行為。今年4月，北京市住建委會同相關(guān)部門，針對群眾反映強烈的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)炒作學(xué)區(qū)房的行為，對海淀區(qū)萬柳、翠微，西城區(qū)德勝、金融街，東城區(qū)交道口等價格快速上漲區(qū)域進(jìn)行專項執(zhí)法檢查。

　　經(jīng)過專項檢查，6家中介機構(gòu)門店因涉嫌存在炒作學(xué)區(qū)房行為被要求暫停營業(yè)整改；17起房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司因涉嫌存在以隱瞞等不正當(dāng)方式誘騙消費者交易、擅自對外發(fā)布房源信息、未書面告知規(guī)定事項等違法違規(guī)行為被立案。

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責(zé)任編輯：鄧健