[地產(chǎn)琳距離] 3月30日三部委發(fā)文刺激改善型需求入市，新一波樓市新政可謂一陣及時(shí)的春風(fēng)，在房地產(chǎn)行業(yè)驚起千層浪。一時(shí)間樓市像炸開了窩，急著買房的、賣房的都紛紛涌向了各種售樓部、中介行。有房企公開表示醞釀漲價(jià)，也有二手業(yè)主坐地起價(jià)。有購(gòu)房者扼腕嘆息剛剛簽完預(yù)售合同、沒能享受少給首付的優(yōu)惠，也有購(gòu)房者迫不及待物色改善房、送出四成首付款。

　　這樣態(tài)勢(shì)下的樓市，成交短期不漲也難。只是，這波行情能持續(xù)多久？早有業(yè)內(nèi)大佬如郁亮表示，“不會(huì)改變房地產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)”。經(jīng)濟(jì)學(xué)界也有不少觀點(diǎn)認(rèn)為，逐步回歸平穩(wěn)是房地產(chǎn)可能最好的發(fā)展。

　　房地產(chǎn)由熱轉(zhuǎn)涼以來，業(yè)內(nèi)早有預(yù)期，政府為了支撐經(jīng)濟(jì)大勢(shì)還會(huì)對(duì)房地產(chǎn)“手下留情”，但在見效“快狠準(zhǔn)”的信貸政策上給予二套房貸首付四成的優(yōu)惠，力度超出多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的預(yù)期。如此支持，讓人頓感“調(diào)控”政策仿佛一夜回到十年前。

　　開發(fā)商到底會(huì)不會(huì)漲價(jià)？有人開始行動(dòng)了，也有看得更遠(yuǎn)的開始擔(dān)憂漲價(jià)是“自掘墳?zāi)埂保�因�(yàn)榉康禺a(chǎn)的好日子本來就不多了。畢竟，目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存仍然偏高，消化存量仍是不少三四線城市的重頭任務(wù)。

　　在筆者看來，降低首付標(biāo)準(zhǔn)只能釋放部分需求，解決庫(kù)存這個(gè)問題還是任重道遠(yuǎn)。與此同時(shí)，降低甚至免征營(yíng)業(yè)稅確實(shí)會(huì)降低交易成本，但另一方面，二手房市場(chǎng)的火熱，很可能造成一手房市場(chǎng)的冷淡，庫(kù)存不降反升。

　　從最初的市場(chǎng)反應(yīng)看，交易量上漲是第一步，而漲價(jià)并未蔚然成風(fēng)。市場(chǎng)人士判斷可能趨勢(shì)是，漲價(jià)最快也要下半年，會(huì)在庫(kù)存比較低的一線城市。

　　政策重拳未必總能達(dá)到理想，但總是對(duì)市場(chǎng)有短期效力。回想樓市火爆的2013年，很多地方收緊樓市政策，將二套房貸從首付6成上浮到7成，打壓了部分改善型產(chǎn)品和大戶型。自限購(gòu)限貸以來，由于政策從嚴(yán)執(zhí)行，導(dǎo)致市場(chǎng)庫(kù)存不斷增大，偏改善的產(chǎn)品不斷積壓。因此此次鼓勵(lì)性政策一定有短期的利好。從一手房市場(chǎng)庫(kù)存的角度來講，由于改善型的需求還是存在，因此，一定程度上必然能緩解某些城市的庫(kù)存問題。

　　但不得不考慮的是，銀行具體執(zhí)行怎樣的政策還要觀望。因?yàn)槭赘侗壤�降低后貸款會(huì)增加，購(gòu)房人獲得按揭的難度反而會(huì)在一定程度上有所加大，因此刺激作用未必長(zhǎng)久。

　　財(cái)政部的“及時(shí)幫手”也將立竿見影。二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征門檻由5年降為2年，這無疑是對(duì)二手業(yè)主拋售的鼓勵(lì)，會(huì)吸引潛在購(gòu)房者。二手房的拋售原因一般是業(yè)主需要資金周轉(zhuǎn)，與此同時(shí)，與調(diào)低首付比例、拉長(zhǎng)還債期相比，降低營(yíng)業(yè)稅的直接降價(jià)更具有吸引力。在總體相對(duì)便宜的情況下，二手房理應(yīng)吸引更多需要滿足住房需求的潛在購(gòu)房者。

　　但是，種種政策并不會(huì)為樓市“扭轉(zhuǎn)乾坤”。

　　在一線城市以外的地區(qū)，庫(kù)存持續(xù)攀升，市場(chǎng)整體存量大幅增長(zhǎng)，而在這些地區(qū)，一來沒有充足的改善型需求的購(gòu)房者，二來這些地區(qū)對(duì)于進(jìn)行投資的購(gòu)房者來說，也看不到升值空間。盡管溫和的政策環(huán)境對(duì)樓市而言是積極利好，但歷次市場(chǎng)起伏并非僅由政策主導(dǎo)，而是受前期調(diào)整幅度、供求格局變化、整體經(jīng)濟(jì)水平以及人口結(jié)構(gòu)演變等多方面因素影響，因此后市走勢(shì)需從各個(gè)維度綜合預(yù)判。

　　在昨日的萬(wàn)科2014年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科總裁郁亮提到，“政策有作用，但是不能改變趨勢(shì)，我深信不疑，房地產(chǎn)的白銀時(shí)代已經(jīng)到了。”這種解讀，擁躉者眾。 南都經(jīng)濟(jì)評(píng)論員 陳琳琳