新華網上海12月4日電(記者 鄭鈞天)在多方利好刺激政策陸續出臺下，疲軟近一年的房地產市場近期企穩回升。11月底，央行[微博]宣布下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率，無疑再一次刺激了購房者和房地產業內的敏感神經。

　　2014年最后一個月，中國樓市的“回暖”跡象是否將持續，降息會否刺激房價翹尾？

　　11月樓市前低后高，多城銷量實現逆轉行情

　　四大一線城市住宅成交環比全部下降，環比下降21%；19個二線城市亦環比下降21%；三四線城市的環比跌幅更達23%……在經過“金九銀十”的購房需求集中釋放、10月樓市成交數據刷新年內新高后，11月上半月的樓市成交疲態盡顯。

　　克而瑞研究中心的數據顯示，11月上半月，全國54個重點城市商品住宅成交面積共1028.18萬平方米，環比10月下半月銳減22%。

　　然而，就在11月21日央行宣布降息后，11月下半月成交出現戲劇性的一幕。11月末，全國主要城市的房地產市場均對政策利好作出積極反應，中原地產監測的40個重點城市數據顯示，11月最后一周新房成交面積較11月前三個周的平均水平上升5%，其中一線樓市成交上升20%，部分二線城市的新房成交量增幅也超過兩成。最后一周樓市的翹尾效應使得11月的市場成交量一舉超過10月，一、二、三四線城市的樓市銷量分別實現了12%、11%、4%的逆轉行情。

　　易居中國執行總裁丁祖昱認為，降息降低了購房貸款成本，并在一定程度上改變了市場預期。“此次降息將進一步增強短期市場的信心，年末成交翹尾幾成定局。”

　　一二線房價現微幅上漲，不少受訪者表示要加快購房步伐

　　業內人士認為，央行降息使市場供需兩端的資金成本和壓力均有降低，因此短期內住宅銷售出現了量價齊升態勢。

　　除了成交量的上漲外，一二線城市房價也開始出現止跌回升的趨勢。中國指數研究院[微博]最新發布的《2014年11月中國房地產指數系統百城價格指數報告》顯示，在經歷了連續6個月下跌之后，11月份北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、成都、杭州、武漢、重慶等十大城市新建住宅的均價首次出現0.07%的微幅上漲。

　　搜房網調查顯示，72%的受訪者表示房地產市場將受央行降息影響，49.32%的受訪者表示將因此加快購房步伐。

　　毫無疑問，貸款利率下調后，對于購房者最直接的影響就是房貸降了。降息后，5年以上的商業房貸基準利率為6.15%，較此前下降0.4個百分點，相當于貸款利率打了9.4折。同時，五年期以上個人住房公積金貸款利率下調0.25個百分點至4.25%。據搜房網測算，按照商業貸款200萬元計算，利率調整后，30年貸款每月還款12184.56元，較調整前少還522.64元，30年期限內總計少還款18.8萬元。

　　作為改善型需求大軍中的一員，上海市民王先生認為，降息對購房者來說是個利好消息。“我打算馬上出手了，計劃貸款200萬元，雖然央行降息只有0.4%的利息，但是我算了一下，每個月也能少還500多元，一年能少還不少錢。”

　　世邦魏理仕最新發布研報稱，利率下降后，中國房地產市場將從中獲益。交易量有望繼續攀升，按揭利率方面也有望出現更大折扣。購房者支付能力的提高會讓更多潛在購房者進入市場。

　　銀行資金成本上升，或給購房者獲取優惠利率增加困難

　　由于2008年和2012年央行降息均曾令房地產市場回暖，因此，此次降息也給當前疲弱的市場更多想象空間。

　　專家普遍認為，在限購取消、限貸松綁、普通住宅標準調整以及降息等多重影響下，一線和部分二線樓市成交量在短期內將會提振；但由于諸多城市庫存依然高企，加之土地消化周期過長，需求過度透支，房價調整尚未到位。因此，市場短期回暖不具可持續性。

　　上海中原地產研究咨詢部經理盧文曦表示，對比2008年首次降息與2012年首次降息的節點，其背后的市場背景有明顯不同。首先在供求關系上，今年供求比達到1.3：1，而2008年供求比才1.1：1，當前供大于求的情況明顯更為嚴重；其次，當前市場還是靠剛需或者剛改的購買力在支撐，而2008年由于沒有限購政策，投資客入市容易；但現在市場上投資客蹤跡難覓，因為政策轉向不足以讓投資客相信存量可以一夜消除。

　　更有市場人士分析稱，由于銀行資金成本上升，降息對樓市推動持續期不應過度奢望。上海易居研究員嚴躍進稱，降息后，個人房貸業務必將大大壓縮金融機構的利潤空間，因而將直接影響銀行投放個人房貸的積極性，對購房者而言要獲取優惠利率將更加困難。

　　穆迪分析師何卓榮也表示：“在沒有貨幣供應或信貸增長的情況下，單純的降息不大可能持久拉動房地產的銷售。預計全國整體房價將繼續承受壓力，未來幾個月大多數城市的房價會繼續下滑。”