文章導(dǎo)讀：據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者拿到的出讓文件顯示，上海新地王的實(shí)際單價(jià)遠(yuǎn)低于3.54萬(wàn)元/平方米。

　　11月18日，位于上海南外灘核心區(qū)域的黃浦區(qū)董家渡13、15地塊，經(jīng)過(guò)兩回合的競(jìng)拍，以248.5億元的總價(jià)出讓，成為上海乃至全國(guó)今年的總價(jià)地王。圖為，上海董家渡15號(hào)地塊。

　　上海誕生全國(guó)新地王單宗地塊總價(jià)248.5億元

　　【宏觀·政策】上海新地王是否內(nèi)定受質(zhì)疑

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 劉德炳 | 上海報(bào)道

　　11月18日，備受業(yè)界關(guān)注的上海董家渡地塊成功出讓，經(jīng)過(guò)僅僅兩回合的競(jìng)拍，便以248.5億元的總價(jià)被上海外灘投資開(kāi)發(fā)有限公司、上海佳渡置業(yè)有限公司、中國(guó)民生投資股份有限公司三家公司聯(lián)合體(以下簡(jiǎn)稱“中民投聯(lián)合體”)一舉拿下，成為上海乃至全國(guó)今年的總價(jià)地王。

　　不過(guò)在地王的光環(huán)之下，其地價(jià)低于業(yè)界預(yù)期也引發(fā)了種種質(zhì)疑。此外，中民投聯(lián)合體和中民投股東之一的泛海控股，分別作為兩方參與這一土地的角逐，也令這一地塊蒙上了內(nèi)定的嫌疑。不過(guò)對(duì)此，上海市土地交易市場(chǎng)工作人員回應(yīng)稱土地出讓全程透明，并不存在內(nèi)定一說(shuō)。

　　不到2分鐘成交新總價(jià)地王

　　11月18日，位于上海南外灘核心區(qū)域的黃浦區(qū)董家渡13、15地塊(黃浦區(qū)小東門街道616、735街坊地塊)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓活動(dòng)在上海市土地交易市場(chǎng)舉行。

　　這一地塊土地面積為175143.1平方米，出讓面積為126740.1平方米，地上容積率為5.54，規(guī)劃地上建筑面積為701900 平方米，總建筑面積為1139400 平方米，掛牌起始價(jià)為248億元。

　　據(jù)去現(xiàn)場(chǎng)參觀的業(yè)界人士介紹，共有中民投聯(lián)合體和泛海控股兩方競(jìng)買人參與競(jìng)價(jià)，不到2分鐘時(shí)間，該地塊就“閃電”成交，由中民投聯(lián)合體以人民幣248.5億元競(jìng)得，溢價(jià)率僅為0.2%。

　　據(jù)了解，248.5億元的價(jià)格是今年上海乃至全國(guó)單宗土地成交價(jià)最高的一塊地，即今年的全國(guó)總價(jià)地王，從土地出讓交易記錄來(lái)看，這一地塊的價(jià)格僅次于2009年碧桂園、雅居樂(lè)、富力地產(chǎn)聯(lián)合以255億元拍得的廣州市亞運(yùn)城地王。

　　新地王價(jià)格實(shí)際單價(jià)只有21809元/平方米

　　雖然如此，這一地塊的最終成交價(jià)卻比市場(chǎng)之前預(yù)期的價(jià)格便宜不少。

　　10月13日晚間，“董家渡地王”正式掛牌，起始總價(jià)為248億元。10月，有業(yè)界人士向媒體表示，這一地塊地處外灘金融集聚帶，地段優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，預(yù)計(jì)成交總價(jià)有可能高達(dá)300億元，成為中國(guó)有史以來(lái)總價(jià)最高的一個(gè)地王。

　　結(jié)果，成交總價(jià)不僅比市場(chǎng)預(yù)計(jì)的便宜，其單價(jià)更是遠(yuǎn)低于業(yè)界判斷。董家渡地王11月18日成交后，有多位業(yè)界人士即表示，其建筑面積為701900 平方米，總價(jià)248.5億元，折合樓面價(jià)達(dá)到3.54萬(wàn)元/平方米。

　　事實(shí)上，根據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者拿到的出讓文件顯示，這一土地的實(shí)際單價(jià)遠(yuǎn)低于3.54萬(wàn)元/平方米。

　　記者注意到，這一地塊不僅有701900 平方米的地上建筑面積，另外還有437500 平方米的地下建筑面積。而在地下建筑面積中，其經(jīng)營(yíng)性商業(yè)建筑面積限定為 111100平方米、停車庫(kù)建筑面積限定為 326400平方米。一位地產(chǎn)界從業(yè)人士告訴記者，由于地下商業(yè)和停車庫(kù)均能形成銷售，而且在上海，部分地下商業(yè)和停車庫(kù)同樣價(jià)格不菲，因此這部分建筑面積也應(yīng)該算在單價(jià)中。

　　據(jù)此測(cè)算，這塊地總建筑面積高達(dá)1139400 平方米，其單價(jià)只有21809元/平方米。而同在上海浦東，有些地段不如該地塊的土地，價(jià)格與之相差無(wú)幾，有的甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)董家渡地王。例如，同在上海浦東，地段遠(yuǎn)不如董家渡地王的周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-01-02地塊，其單價(jià)樓面價(jià)也將近2萬(wàn)元/平方米；距離上海浦東核心區(qū)外灘商圈更遠(yuǎn)的世博園板塊去年出讓過(guò)大批土地，其中有些地塊的樓面價(jià)高達(dá)近4萬(wàn)元/平方米。

　　有關(guān)部門稱“不存在內(nèi)定”

　　總價(jià)低于市場(chǎng)預(yù)期、單價(jià)實(shí)際較低，以及此前苛刻的出讓條件，引發(fā)了市場(chǎng)的種種猜測(cè)。

　　記者注意到，該地塊在出讓時(shí)提出了較高的門檻，比如有：綜合用地各用途比例，商業(yè)比例不大于 17%，辦公比例不小于 65%，住宅比例不大于 18%；受讓人自持地上辦公物業(yè)不低于 60%，10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；禁止設(shè)置一般商品交易市場(chǎng)等。

　　對(duì)此，上海市土地交易市場(chǎng)有關(guān)工作人員向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，該地塊位于南外灘核心商業(yè)區(qū)，將建設(shè)以金融功能為主的城市綜合體，希望以持有型物業(yè)為主要運(yùn)作模式、具有國(guó)際影響力的優(yōu)質(zhì)企業(yè)參與競(jìng)拍。

　　此次拿地的三家公司聯(lián)合體中，上海佳渡置業(yè)有限公司是中國(guó)民生投資股份有限公司的孫公司，即此次拿地由中民投和上海外灘投資開(kāi)發(fā)有限公司主導(dǎo)。中民投是由全國(guó)工商聯(lián)發(fā)起，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的一家大型民營(yíng)投資集團(tuán)，于2014年5月9日在上海成立，注資資金500億元，由59家大型民企發(fā)起，致力于發(fā)展包括新能源、鋼鐵、礦產(chǎn)物流、房地產(chǎn)等在內(nèi)的九大板塊。中民投負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)表示，中民投希望將新外灘打造成為具有國(guó)際影響力的新興金融中心。

　　十分值得注意的是，記者從上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局了解到，這塊土地10月13日發(fā)布了上市交易公告，在這之前，該地塊早已經(jīng)過(guò)了預(yù)申請(qǐng)(自2009年開(kāi)始，上海就開(kāi)始試點(diǎn)土地預(yù)申請(qǐng)制度，以緩解土地供需矛盾，改變唯價(jià)高者得土地?zé)o序競(jìng)爭(zhēng)的局面)，而只有通過(guò)了預(yù)申請(qǐng)的企業(yè)才能最終參與11月18日的土地拍賣。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，據(jù)此前預(yù)申請(qǐng)公告結(jié)果，董家渡地王共接受20人次的咨詢，最終進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買的僅有2家企業(yè)，即中民投聯(lián)合體和泛海控股。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉進(jìn)一步指出，泛海控股本身就是中民投股東，雖然表面上看中民投聯(lián)合體和泛海控股是兩方公司，但是，無(wú)論最終哪家企業(yè)獲得對(duì)董家渡地王的開(kāi)發(fā)權(quán)，最終兩家企業(yè)都會(huì)獲益，只不過(guò)最終主導(dǎo)這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的幕后人不一樣而已。為何這一地塊只有中民投及其關(guān)聯(lián)方通過(guò)預(yù)審請(qǐng)并參與競(jìng)買？記者就此采訪了上述上海市土地交易市場(chǎng)工作人員，然而她表示，這一地塊的出讓全過(guò)程完全公開(kāi)透明，并不存在內(nèi)定一說(shuō)。