房貸新政帶來哪些影響

　　文/本刊記者 甄愛軍

　　新一輪刺激政策給樓市帶來了非常明顯的影響，成交狀況在復蘇，持續升高的庫存壓力暫時得到了緩解，甚至連謹慎的開發商也表現得較為樂觀起來。當然，人們擔心的房價，不會因此飆升。

　　成交開始回暖

　　新政對樓市已經產生了實實在在的影響，主要表現在市場交易活躍程度的提高，近期交易量有了明顯回升。不過需要留意的是，三、四線城市觀望情緒還是比較濃厚。

　　房貸新政對一線城市市場信心的恢復作用最為明顯。根據中國指數研究院[微博]公布的市場監測數據顯示，在10月12日～19日一周中，一線城市成交量環比出現明顯回升，成交面積突破百萬達[微博]到108萬平方米，同比增幅約80%。其中北京增幅最為明顯，環比大增134%。上海、深圳、廣州等城市也出現了50%以上的增幅。

　　受新政影響，重點及二線城市的交易活躍程度也有了明顯的改善。數據表明，以武漢、長沙、濟南、青島等為代表的16個監測城市，在此前一周成交量達到279萬平方米，環比增幅達到34%。其中長春、濟南、廈門、寧波等城市增幅最為明顯，超過50%(具體可見下表)。

　　三、四線城市的成交狀況雖然也隨之回暖，但幅度較小。監測數據顯示，在此前一周內，一、二線城市累積成交面積回升明顯，整體增幅超過20%，一線城市甚至接近3成，但三線代表城市的回升幅度則明顯要小得多，只有10.2%，明顯小于前者。

　　市場交易活躍程度的提高，得益于新政的出臺，使得部分改善型需求加速入場。德佑地產市場研究總監陸騎麟表示，多家銀行房貸執行細則陸續落地，使得改善型需求的購房成本大幅降低，因此加速了這部分購買力的釋放，進而促使市場活躍程度提高。

　　三、四線城市緣何表現得不溫不火，專家認為主要原因在于三、四線城市的供需狀況已經嚴重失衡。中國房地產數據研究院執行院長陳晟舉例說明，一些小城市的人口總量只有40萬人左右，但卻建造了可容納100多萬人口的商品房。

　　庫存壓力緩解

　　新政對緩解當前過高的庫存壓力，也在開始發揮作用。

　　數據表明，截至2014年10月19日，中國指數研究院監測的包括北京、上海、南京、蘇州等在內的17個主要城市，庫存總量較一周之前(10月12日)環比下降了0.49%，幅度雖然不大，但其積極的一面，就是庫存已經達到頂部并出現回落趨勢。

　　其實，在9月底之前，全國樓市庫存壓力處于持續上升過程中。上海易居房地產研究院跟蹤監測結果顯示，截至9 月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3794、20167 和4052 萬平方米，環比增長分別為8.8%、3.5%和2.2%，同比增長分別為39.6%、21.8%和21.1%。三類城市庫存均呈現環比與同比雙雙上升的態勢。

　　分析人士指出，9月份庫存的持續上升，跟市場供應增加與需求并無明顯改善有著極大的關系。上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，進入8月份以來，二線城市紛紛跟進限購政策松綁，同時還出臺各類刺激消費的做法，這調動了當地開發商的推盤積極性，導致供應量增長。但9月份的交易量卻并未出現明顯回升，因此庫存量進一步抬升。

　　而在10月份前三周，開發商推盤速度并未減慢，在這種情況下，庫存出現回落，表明市場人氣已在慢慢攀升。

　　至于庫存過高問題是否就此迎刃而解，專家表示還需進一步觀察。數據表明，截止到9月底，包括北京、上海在內的35個新建商品住宅存銷比為17.7個月，這也意味著市場需要用17.7個月的時間才能完全消化現有庫存。該數值已經超過了15個月的警戒線，處于庫存高壓階段。目前房貸新政在悄然改變這種現狀，但能否一舉扭轉當前局面？廣州知名房地產專家韓世同在接受本刊采訪時表示，這還要看銀行支持力度的大小。他指出，當前銀行利率已經實行市場化，再要求銀行給予房貸利率折扣，已經有些勉為其難了。在這種情況下，銀行會不會持續支持，很難下結論。

　　投資熱情回升

　　新政的實施，也刺激了開發商的投資熱情。

　　就在房貸新政出臺半個月后，北京出讓了兩幅地塊，其一是門頭溝區永定鎮(南區066號)地塊，起始價25億元，成交價達33.8億元，溢價率為35.2%；其二是門頭溝區永定鎮(北區066號)地塊，起始價為43.5億元，成交價達59.7億元，溢價率為37.2%。在此前長達半年已習慣于底價成交的土地市場上，這樣的表現顯得有些突兀。此外，上海掛出“董家渡地塊”，起始價高達248億元，對于這幅有望沖擊國內“地王”的地塊推出，其時機選擇也頗有講究。

　　其實，我國房地產開發投資在今年2月份經歷“斷崖式”下跌之后，雖然在恢復過程中，但幅度不大。前三季度，房地產開發企業房屋新開工面積131411萬平方米，同比下降9.3%，降幅收窄1.2個百分點。其中，住宅新開工面積91754萬平方米，下降13.5%。9月份，房屋新開工面積同比下降0.2%，其中，住宅新開工面積同比下降6.2%。此外，前三季度，房地產開發企業土地購置面積24014萬平方米，同比下降4.6%，降幅比1~8月份擴大1.4個百分點。

　　嚴躍進表示，從全國房地產投資同比增幅走勢看，雖然目前在持續走低，但預計在第四季度，隨著市場信心的提振和房企資金面的改善，房企投資熱情將逐漸恢復。所以基本可以判斷，隨著第四季度成交水平的逐漸抬升和去庫存壓力的減緩，房企的投資熱情會加大。對于部分重點房企來說，今年整個銷售業績并沒有一落千丈，那么最有可能在土地市場、資本市場上謀求新的擴張動作。

　　房價難以上漲

　　新政不會促使房價反彈，更不會導致房價大漲。

　　近日，青島綠城項目6.5折打折促銷，引發萬科、中海等房企跟風降價。其實，從目前來看，降價打折已經不再是秘密。從記者掌握的一份資料顯示，近幾個月以來，全國范圍內降價樓盤數量在持續增加，同時降價幅度也在震蕩上行。根據世聯行房地產研究機構對包括“北上廣深”等一線城市在內的24個重點城市監測結果表明，截止到9月26日，共有525個樓盤降價，較8月底增加了兩成多。此外，大幅降價的樓盤數量也明顯增加，結果顯示，截止到9月底，共有123個樓盤降價幅度超過15%，較8月底增加了27個。

　　專家分析指出，當前“以價換量”已經成為市場共識。復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授表示，持續低迷的市場態勢，讓開發商意識到，“以價換量”成為目前最為務實的選擇，加快產品去化速度以回籠資金，成為今后一段時間房企的第一要務。目前市場交易活躍程度雖然有所提高，但在庫存壓力并未減輕的前提下，開發商不敢輕易漲價。

　　而現實情況也確實如此，從目前各開發商銷售任務完成情況來看，除了恒大、萬科、中海、融創等之外，大多數還需為完成目標而竭盡全力。數據表明，目前包括綠地、保利、碧桂園“千億級”企業，目標完成率不到70%；龍湖、金地、遠洋、首創等企業，目標完成率才剛剛超過50%。面臨這種情況，利潤顯然已在其次，完成業績指標才是主要任務，所以可以初步判定，開發商在短期內并不具備調高房價的動力。