房貸新政難振信心 房企唯有以價換量

　　時代周報記者 趙妍 發自上海

　　國慶前夕，央行[微博]、銀監會調整住房貸款的通知，被認為是大規模的房地產救市政策。不少房地產企業甚至預期“十一”黃金周假期，市場有望迎來購房小高潮。

　　不過各方數據顯示，由于受到房地產大勢的影響，今年的黃金周樓市并沒有過去那么大紅大紫。

　　根據中國指數研究院[微博]報告， 10月1-7日，中指監測的20個主要一、二線城市累計成交面積同比下降9.7%，與2012年同期相比下降6%。其中一線城市全線下降。

　　與此同時，多地庫存持續突破2014年以來的最高水平，深圳、廣州、南京等地庫存均維持在2010年以來的高位。

　　綜合各方觀點以及市場的反應，低迷的成交量在未來一段時間內可能會有所改善，但房價調整的趨勢很難改變。短期內銷售量的提升仍取決于企業的降價幅度。房貸新政會提振房地產的短期銷售和市場信心，但很難扭轉房地產行業的結構性下行趨勢。

　　一線城市成交全線下降

　　據中國指數研究院報告， 10月1日-7日，中指監測的20個主要一、二線城市累計成交面積同比下降9.7%，與2012年同期相比下降6%。

　　從具體城市日均成交量來看，與2013年同期日均水平相比，代表城市中僅6城市同比上漲，哈爾濱漲幅最大，同比上漲70.79%，成都、武漢也有超過20%的漲幅；同比下降的城市中，合肥、廈門降幅超過60%。

　　一線城市全線下降。有數據顯示，今年“十。一”黃金周期間，上海商品住宅的日均成交量不足100套房源，較去年同期日均120套的成交水平有較大幅度下降，為近3年最低。

　　國慶長假成交總量不及國慶前兩日單日成交量。據搜狐焦點房地產網數據統計，“十。一”黃金周期間，上海全市商品住宅成交637套。成交面積為6.97萬平方米，同比去年同期下跌26.1%，為2012年來最低水平。與9月最后一周成交量相比更是暴跌了66.4%；成交均價為25451元/平方米，與去年同期相比上漲11.38%，為同期歷史最高值。

　　而北京樓市國慶期間成交大幅下降四成。根據中原地產市場研究部發布最新統計數據顯示，2014年1月-9月份，北京新建商品房(剔除保障房)市場成交額為1182.87億元，與2013年同期的1844.26億元相比，同比下滑幅度高達36%。而國慶7天長假的成交量，與2013年同期相比，成交同比下降4成。

　　在廣州，據房王網統計數據顯示：國慶黃金周期間，廣州十二區(縣)網簽一手住宅476套，與去年同期相比下跌41.7%；成交面積57886平方米，同比下跌36.4%。從區域來看，從化(縣級市)以124套的成交量居首，成交面積達16707平方米，均價為7786元/平方米；其次是增城(縣級市)，網簽套數115套，成交均價9874元/平方米。廣州中心六區僅網簽100套，其中過半在白云區。

　　國慶期間，深圳商品房成交同樣清淡。深圳市規土委官方數據顯示，10月1日-10月7日，深圳商品住房僅僅成交139套，同比下滑46%。

　　盡管與2013年“黃金周”日均水平相比，一線城市全線下降，但中國指數研究院報告稱，二線代表城市中有12個城市上漲，其中哈爾濱、三亞漲幅超1倍。盡管與今年9月的日均成交水平相比代表城市全線下降，但與今年中秋假期日均水平相比，仍有長沙、武漢、南京、貴陽、溫州5個城市成交量上升。

　　去庫存仍是首要任務

　　不過，“十一”長假前，央行限貸政策的松綁，的確給焦灼的樓市注入了些許生機。房貸政策放松后的國慶黃金周，上海“十一”房展會在上海展覽中心舉行。公開數據顯示，首日觀眾達3.5萬人次，為期四天的展期共吸引超過12萬人次參觀，超過了去年同期的11萬人次。

　　上海中環一個房產項目營銷總監稱，就在這個國慶期間，新推出的房源，去化率達到了一半。“前來購房的很多都是改善性需求，原先因為二套房貸限制，現在貸款放開了，很多人開始擔心接下來房價的不確定性，這個時候就容易做出購房的決定。來看盤的客戶，很容易看出來很緊張房價將會上漲，也不像之前有‘等等看’的心理，到訪量也比之前高很多，一般簽約的成功率就非常高。”該樓盤均價為3.1萬元/平方米。

　　另據億翰智庫對十大主流房企的調研顯示：國慶長假期間，來電來訪增長20%以上，且轉化率有所提升，為8%-10%；投資改善型客戶明顯增加，占比約20%，但觀望情緒仍未去除。億翰智庫調研后的結論是，10月份企業銷售額可能比9月增長20%以上，個別企業環比可望增加30%-40%。

　　中金地產分析師寧靜鞭更是預計，央行此次放松信貸預計將帶來短期購房需求10%-20%的恢復，有助于縮小供需差。

　　不過，在上海中原地產研究咨詢部經理盧文曦看來：“信貸新政讓房企看到了希望，但短期內銷售量的提升仍取決于他們的降價幅度。”而對于大量銷售進度不佳的上市房企來說，借助政策利好，在四季度“以價換量”，是必需的選擇。

　　上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，從目前各大城市的具體營銷情況看，以價換量的策略還將繼續執行。

　　“對于房企來說，在政策面基本穩定的情況下，需要考慮兩個變量：購房者的決策、同業競爭的房企策略。購房者目前還是希望有一個價格折扣的，所以房企還得順著此類意向購房者的心思，在價格上不主動調高。而從同業競爭的房企策略看，沒有哪個房企會因為政策的放松而率先漲價，因為漲價就會造成客戶的流失。”嚴躍進稱。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉指出，目前房企繼續“以價換量”的深層次原因是，大部分城市樓市仍面臨繁重的“去庫存”任務。

　　“從9月份36個大中城市存銷比指標來看，庫存壓力較大、市場去庫存化周期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然占到大多數，比如杭州、寧波、大連、青島等。”張宏偉分析稱。

　　根據10月8日發布的《2014年三季度中國主要城市房地產市場交易情報》，截至2014年9月末，中指監測的主要城市庫存量環比上月增長5.65%，持續突破2014年以來最高水平，深圳、廣州、南京等地庫存均維持在2010年以來高位。

　　一線城市庫存量環比上升幅度均較大，深圳可售面積環比增幅達到26.05%，廣州達到11.74%。二線城市中南京庫存上漲幅度也達到10.33%，合肥和南充超過8%。9月在原有高企的庫存基數下，房企依舊加大推盤，各城市可售面積繼續攀升，大量的庫存壓力在考驗新政帶來的實際效用。

　　房地產疲態或持續到2015年

　　盡管國慶之前，央行放松對按揭貸款發放的條件，為諸多房企注入了“強心針”，甚至有傳言稱部分房企醞釀漲價。

　　標準普爾評級認為，中國住宅地產銷售不會立刻出現反彈。標普表示，在供過于求的市場上，很多潛在購房者可能會等待房價進一步下降。但是，按揭放松可能會在未來2年內提振購房需求。

　　“我們認為，由于購房者預計房價將進一步下跌而繼續保持觀望，因此房地產業將繼續下行。但長期來看，央行近期的政策是向前邁出的一大步。這將擴大符合優惠按揭貸款條件的購房者范圍，并應有助于釋放被壓制的需求。此舉也符合我們對中國政府將繼續支持房地產業健康發展的觀點。”標普信用分析師符蓓對時代周報記者表示。

　　而此前不久，標普層發布《隨著失去增長動力，中國房地產商信用風險加劇》的報告表示，中國房地產市場狀況的持續疲弱將在未來幾年削弱中國房地產商的信用狀況，并導致部分實力較弱房地產商生存前景備受質疑。該報告同時指出，“整體來看，預計2014年房地產銷售額將下降5%”。

　　瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤也在近日表示，房貸新政會提振短期銷售和市場信心，但很難扭轉房地產行業的結構性下行趨勢。

　　“我們認為房地產的下行周期尚未結束。房貸寬松政策并不能夠從根本上扭轉房地產行業的結構性下行趨勢，也不能引發房地產市場的大幅反彈。從基本面來看，我們仍然認為中國房地產的供給已經持續高于其剛性及改善型需求；投資性需求在前兩年增長較多，但諸多支撐因素的結構性變化已經開始使其趨于下滑。同時，房地產行業還受到庫存高企、在建面積規模龐大的抑制，我們預計，在房貸新政帶來的短期反彈之后，房地產建設活動將進一步放緩，這一疲弱態勢將在2015年持續。”汪濤稱。

　　他同時預測，穩增長措施會進一步出臺。年底之前，最遲明年年初可能降低基準利率，尤其是貸款基準利率。