地產信托“燙手” 9月大降16.6%

　　對于“現金為王”的房地產企業來說，高利率的信托再“燙手”也得碰。然而，數據顯示，地產信托的發行已經呈現走低的趨勢。用益信托發布最新數據，9月地產信托發行136億，環比下降16 .6%，創下今年以來新低。“當前各方對地產信托持觀望態度，預計行業不會太樂觀，低位運行會持續一段時間，”用益信托研究員帥國讓昨日接受南都記者采訪時表示，從集合信托發行、成立規模來看，放緩明顯，而背景是整個經濟增速放緩，使得房地產市場的有效需求不足。這意味著，房企資金面緊張的窘境還得持續一段時間。

　　房企缺糧

　　進入房地產下半場，眾多中小房企已明顯“缺糧”。一度受到熱捧的信托產品，由于利率高昂，已逐漸不再備受追捧。用益信托數據顯示，9月地產信托發行136億，環比下降16.6%，創下今年以來新低。

　　賽普咨詢研究院分析稱，未來不短的一段時間里，房企都將面臨銀行從緊、信托降溫、私募過窄等境況。

　　來自國家統計局的數據顯示，2013年7月至2014年7月以來，房地產開發企業到位資金的增速，從31.5%下滑到3.2%，從全程走勢來看，除去年十月一度輕微上漲之外，幾乎一路下滑。

　　由于房企“缺糧”嚴重，房地產行業在過去幾年發展成為信托公司的重點投資領域。同策咨詢研究顯示，從68家典型信托公司集合信托中投向房地產行業的資金占比來看，2013年全年平均占比為19%左右，有個別信托公司達到70%以上。

　　“房地產不再是一種只升不降的產品，房地產也不再那么容易賺錢，很多相關行業包括信托都在對房地產進行重新思考”，世聯地產首席技術官黎振偉接受南都記者采訪時認為，流動性收緊持續影響著房地產。

　　中小房企“難過”

　　對于中小房企來說，融資難度正在不斷加大。

　　多家進行較小規模開發的業內人士向南都記者透露，銀行開發貸很難給支持，信托等產品利率太高，難以狠下心來“挨宰”，這意味著房子一旦賣不動，公司就只能“空轉”，艱難維持，困難重重。

　　中小房企獲得開發貸的難度要大于大型房企。一些僅有單個項目的開發公司，難度最大。從業內慣例看，獲取開發貸的考核標準包括開發規模、開發項目數量、企業每年的銷售額、有無不良貸款記錄、整體債務情況等。

　　某華南大型房企有關負責人向南都記者透露，銀行開發貸雖然穩步上升，但仍相對集中在大型房企。資信穩定的大房企往往收到銀行主動拋出的“橄欖枝”，而中小房企只能為不高的份額苦苦排隊等候。

　　某中型上市房企高層就表示，信托利率水平對于一般房企來說還是比較高的，一般在15%～18%之間。對于風險較高的小房企，信托也開始諸多挑剔。

　　易居房地產研究院研究員嚴躍進接受南都記者采訪時稱，融資難不難主要看房企自身資質，“對有風險隱憂、后續發展動力不足的房企而言，融資通道自然會收窄。而品牌房企雖然業績也不如預期，但鑒于此類企業未來可期的投資價值，包括信托在內的各類融資機構還是愿意與其進行合作。”

　　“我們通過研究發現，信托公司地產信托募集規模和收益率存在相反的關系，即地產信托募集規模高，收益率低，反之，地產信托募集規模低，收益率高。”同策咨詢研究總監張宏偉向南都記者分析道。

　　而究其原因在于規模較小的信托公司交易對手主要是中小型開發商，這些中小型開發商議價能力更弱，只能承受更高的融資成本。而較大規模的信托公司的交易對手主要為大型品牌開發商，而大型品牌開發商信譽較好，議價能力較強，此時，融資成本往往低于中小開發商。

　　同時，一些新興理財、融資方式的出現，也讓行業發生轉機。目前，不少地產基金表示關注房地產并購機會，適時進行投資。

　　“現在新的理財方式以及很多電子金融的出現，利潤可能已經超過了房地產，”黎振偉認為，行業洗牌之下，一些中小房企的離場在所難免。

　　信托收益率提升

　　“在房企資金面仍然趨緊的情況下，房企對信托資金的需求較大，對于信托業務來講是一個比較好的增長機會，但今年以來，信托等金融機構在市場低迷期對于房地產的投資趨于謹慎。”同策咨詢研究總監張宏偉接受南都記者采訪時表示。

　　用益信托研究員帥國讓接受南都記者采訪時表示，融資方從銀行等金融機構融資受阻，而借助信托融資的成本較高，從而一定程度上推高了信托產品收益率。不論是從發行規模，還是成立規模來看，集合房地產信托與去年同期相比均是下降的，平均年收益率有所提升。

　　另外不少投資基金也認為，從“9·30”限貸放松新政來看，松綁限貸可以說帶來了一個地產投資的窗口期。

　　“房地產行業的困境會帶來一些新的機會，包括產生大量的折價購買優質資產的交易機會，”德信資本董事長陳義楓向南都記者分析表示，房企、項目公司以及房地產基金，都可能產生并購機會，可深度參與到并購中。

　　還有不少行業人士樂觀認為，未來政策會允許更多的金融工具為地產企業提供融資需求，對于房地產金融機構而言，還將有利好消息出爐。

　　南都記者 陳琳琳